地役权，是指土地上的权利人（包括土地所有人、土地使用权人）为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种限定物权。地役权一般涉及两块土地分别属于两个所有权人或者使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。地役权纠纷，是指当事人因地役权的成立、归属、使用、转让等引发的民事纠纷。在适用地役权纠纷案由时应当特别注意区分地役权和相邻关系之间的区别，以确定是相邻关系还是地役权，分别适用不同的案由。

在处理地役权纠纷时，应当特别注意区分地役权和相邻关系之间的区别，以确定是相邻关系还是地役权，分别适用不同的案由。

《物权法》规定的相邻关系和地役权有很多相似的地方：主要是不动产之间利用上的协调，涉及的内容，诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍，或有所重叠，或有所交叉。两者的区别具体表现在：  

(1）两者的权利性质不同。相邻关系不属于一项独立的民事权利，也不是独立的物权类型，而是属于所有权的内容，它是基于所有权内容而产生的效力的扩张和限制；而地役权则是一项独立的权利，是一项独立的用益物权，属于他物权的范畴。      

(2）产生依据不同。相邻关系是基于法律的直接规定而产生的，是不动产权利直接包含的内容；地役权则是通过当事人的合同而产生，是意定物权。  

(3)主体要求不同。相邻关系以不动产相邻为必要条件，而地役权中需役地和供役地不以相邻为限。  

(4)权利义务内容不同。相邻关系是以相邻不动产使用上的最低限度的相互配合和利用为限度，基于其所有权内容而生之效力的当然扩张，所以在其行使权利时只要不造成邻人的损失，通常为无偿；而地役权则是当事人双方逾越相邻关系限度而约定的权利义务关系，是基于当事人约定产生的对双方的土地更高限度的利用调节，地役权可以有偿，也可以无偿，且大都为有偿。  

(5)对抗性不同，由于相邻关系是基于土地的自然需要且是固定于或永久地附属于土地之上的，其地役负担并不因其土地所有权或使用权人改变而改变，因此，相邻关系具有对抗第三人的天然属性，换句话说，它的对抗效力源自于土地本身，而无须其他形式；而地役权则因其源自于当事人的约定，只有经公示后才能取得对抗第三人的效力。

地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。其特征在于：  

第一，地役权是使用他人土地的权利。地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或者使用为要素。由于地役权的内容在于以此土地供彼土地之役，因为地役权的成立，必须有两块土地的存在。其一是为其便利而使用他人土地之地，称为需役地。

其二是为该土地便利而供其使用的土地，称为供役地。  

由于地役权不限于需役地所有人与供役地所有人的关系，供役地的承包经营人、地上权人、典权人、采矿权人、承租人也应当受地役权的约束，自属当然之理。  

第二，地役权是为自己土地的便利的权利。使用供役地的目的，乃是为了需役地的便利，否则，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必设定地役权。而其所供便利，不足为需役地承受，而为特定人享受时，也不是地役权问题，而是人役权问题。  至于所谓”便利“，泛指开发、利用需役地的各种需要，其内容只要不违反法律的强制性规定，不违背社会公共利益，可以由当事人根据实际情况约定。就一般情况而言，其内容无非是以下几类：

（1）以供役地供使用，如通行地役权；

（2）以供役地供收益，如用水地役权；

（3）避免相邻关系的任意性规范的使用。

一般来说，相邻关系规定的是土地所有人间的最主要、最基本的关系，因而也就多是从土地所有人的义务方面加以规定，多数强制性规范。但相邻关系也不乏任意性的规定，当事人可以以特别约定加以改变或者排除适用。例如，相邻关系由土地或者房屋所有人不得设置管、槽或者其他装置使房屋雨水直接注泄于邻人的土地上或者其建筑物上，因此土地所有人或者使用人即负有不得安装此等装置的义务。如果邻人豁免这一义务，则土地或者房屋所有人就可以设定一个向邻地或者邻地建筑物上直接注泄雨水的地役权。  

（4）禁止供役地为某种使用，如禁止在邻地建高楼，以免妨碍眺望。  

第三，地役权具有从属性和不可分性。地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的权利，并非需役地所有权或者使用权的扩张，但它仍应当与需役地的所有权和使用权共命运，这就是地役权的从属性。它主要体现在两个方面：（1）地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不能与需役地分离而让与，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有权或者使用权，而将地役权让与他人，不得自己保留地役权而将需役地所有权或者使用权让与他人，也不得以需役地所有权或者使用权与地役权分别让与两个人。我国物权法规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。（地役权不得与需役地分离而为其他权利标的，如果在需役地上设定其他权利，则地役权包括在内，例如，在需役地上设定建设用地使用权，则建设用地使用权人也得行使地役权，不能单独将地役权作为其他权利的标的，如单独讲地役权抵押、出租。根据我国物权法的规定，地役权不得单独抵押。土地承包经营权，建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。  

地役权的不可分性，是指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一消灭。在需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。我国物权法规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权，建设用地使用权部分转让时，转让部分设计地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人基于约束力。例如，甲地南部的住宅与乙地毗连，在乙地上设有不得建高层建筑的地役权，后来甲地南部分割给丙，北部给丁，那么该项地役权仅能为丙存续而与丁无关。在供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存续。例如，甲地在乙地上设有排水地役权，以后乙地分为丙、丁两块地，甲地仍得对丙、丁两块地行使地役权。但依地役权的性质，其行使只关系供役地一部分的，则地役权仅对该部分存续。例如，甲地在乙地有汲水地役权，以后乙地分割为丙、丁两地，只有丁地有水井，则甲地的地役权只存在于丁地。

地役权的取得，有基于民事行为的，也有基于民事行为以外的原因的。以下予以分别说明：  

1.基于民事行为而取得地役权的，大都是根据设定地役权的合同，即双方通过书面合同的方式设定地役权。设定地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。另外，也有用遗嘱等单独行为设定地役权的。  

地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。  

土地所有人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。  

2.地役权也可以基于让与而取得。但是由于地役权的从属性，地役权的让与应与需役地的让与共同为之，并亦应有书面合同。  

3.基于民事行为以外的原因取得地役权的，主要是继承。需役地权利人死亡时，需役地的权利既能由继承人继承，则其地役权亦当然由其继承人继承。但该通过继承取得的地役权，非经登记，不得处分。

1.地役权人的权利

（1）土地使用。地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利，在地役权的目的范围内使用供役地，自然是地役权的最主要的权利。地役权的目的范围应当依设定地役权的行为所限定的目的范围确定。地役权人在目的范围内对供役地，不必是独占性地使用，除了可以与供役地人共同使用外，只要不是性质不相容，同一块供役地上，还可以设定数个地役权，依其情形同时使用。例如，一是通行地役权，一是眺望地役，可以依次使用。

（2）为附属行为。地役权人为行使其权利，在供役地内可以为必要的附属行为，如汲水地役权，可以在供役地上通行；通行地役权，可以开辟道路。  

2.地役权的义务

（1）地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至于过分损害供役地的效用。我国物权法规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用地役权，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

（2）地役权对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。另外，地役权人对于上述设施，在不妨碍其地役权行使的限度内，应当允许公益敌人使用这些设置。

地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下叙述的是地役权消灭的几项特殊原因：

（1）土地灭失。土地灭失是任何以土地为标的的物权消灭的原因，但地役权不但因为作为其标的物的土地灭失时消灭，而且地役权也因需役地的灭失而消灭。

（2）目的事实不能。设定地役权的目的的事情不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。例如，汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。

（3）供役地权利人解除地役权关系。在下列两种情况下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭：第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

（4）抛弃。地役权人如果将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭。但如果是有偿的地役权，地役权人抛弃地役权后，人应当支付地役权全部期间的费用。

（5）存续期间的届满或者其他预定使用的发生。地役权如果有存续期间，因期间的届满而消灭。其设定行为附有解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。  根据物权法的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

《物权法》(2007年10月1日起施行）

第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括一下列条款：

（一）  当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法

第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过上地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条土地土已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第一百六十六条需役地以及需役地卜的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，

地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

地役权纠纷属于不动产引发的纠纷，一般应由土地所在地的人民法院专属管辖。

在适用本案由时，尤其要注意区分其与相邻关系纠纷的区别。。相邻关系是基于法律的直接规定而产生的，以不动产的相邻为必要条件，不属于一项独立的民事权利，一也不是独立的物权类型，而是属于所有权的内容，相邻关系是以相邻不动产使用上的最低限度的互相配合和利用为限度，通常为无偿；地役权是通过当事人的合同而产生，是一项独立的用益物权，在地役权中不以供役地和需役地相邻为限，地役权是当事人双方逾越相邻关系限度而约定的权利义务关系，是基于当事人约定产生的对双方的土地更高限度的利用调节，通常为有偿。