1. 权利主体一致原则
权利主体一致原则是指房屋及其所占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
土地、房屋登记先后顺序：（1）先地后房登记类型：国有土地上的房屋初始登记、集体土地上的房屋初始登记、转移登记等、供役地为土地的地役权登记；（2）先房后地登记类型：国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记、集体土地上乡镇村企业厂房等建筑物抵押。（3）土地登记种类有：总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）。（4）房屋登记种类：所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记；
合作开发房屋如何登记？按照权利主体一致原则。登记要件记载主体办理初始登记，再按协议或约定办理转移登记。
主体不一致如何登记？当事人通过申请相关登记，使权利主体一致后才能办理转移登记、抵押登记。
2. 公示、公信原则
公示、公信的效力，记载于登记薄后才产生公示作用：（1）保护权利人合法权益（房屋登记是不动产物权法定公示手段）；（2）维护交易安全（包括对善意第三人的保护）；（3）规范登记行为（保证登记机构准确进行房屋登记）；（4）产生公信力（物权法赋予登记以公信力）。3. 依申请登记原则 各国启动登记程序形式：申请登记、嘱托登记、径为登记.（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。
申请登记:基于法律行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记程序。如：赠与转移登记。
嘱托登记类型:司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记。
径为登记类型:登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，权利人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。
判断：集体土地上房屋应在规定时限内申请房屋登记。集体土地房屋登记和国有土地上房屋登记在登记程序、收件要求、审核条件等必须采用同一登记模式。
4. 物权法定原则
主要文件：房屋登记簿管理试行办法、房屋登记簿记载内容说明、房屋权属证书、登记证明填写说明。要求按照物权法定原则，物权的种类和内容由法律规定，当事人之间不能创立。
5. 属地管理原则
房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。异地房屋交换产权应按照属地管理原则，分别到两地的登记机构办理6. 以房屋基本单元登记原则
房屋基本单元是指有固定界限或界址、可以独立使用并有明确、唯一的编号的房屋或特定空间。成套住宅以套，非成套住宅以幢、层、间，非住宅以幢、层、套、间为基本单元。
1、申请（1）亲自申请（含共同申请）
共有人共同申请：（1）共有类型：按份共有、共同共有；（2）由部分共有人申请的特殊情况：①共有房屋的所有权变更、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请；②因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属判定的。（如：共同继承并明确各自份额、离婚分割）。（2）代为申请（应当提交代理双方的身份证明）
法定代理人代为申请：未成年人：监护人（父母；祖父母、外祖父母、兄姐），其他禁治产人。
注意事项：保证书的内容；处分时有2个以上监护人的，应共同申请，如父母离异。委托代理人代为申请：中国公民：处分，委托书应当公证；华侨：大使馆或领事馆公证；港：公证文书应加盖“中国法律服务（香港）有限公司转递专用章”；澳：当地公证；台：公证文书应经省公证管理处认证；外国人：公证后认证，且申请人应当使用中文名称。
基本单元登记：能够登记的房屋基本单元必须具备以下条件：（1）有固定界限；（2）可以独立使用；（3）有明确唯一的编号（幢号、室号等）；非住宅最小单元“间”，住宅最小单元“套”，最大登记单元“幢”。
登记客体：（1）国有土地上的房屋；（2）集体土地上的房屋；（3）有独立利用价值的特定空间以及其他建筑物、构筑物。注意：层高不足2.20米的房屋，不计算建筑面积。在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
申请应符合的条件三个一致、一个不冲突：（1）主体一致；（2）客体一致；（3）内容一致；（4）登记事项与登记簿记载权利不冲突。
法律依据：《登记办法》第十二条 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。
单方申请的范围：除登记办法规定的六种情形外，还包括：（1）预售商品房买卖合同签订后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的；（2）申请异议登记、所有权注销登记；（3）权利人、利害关系人申请更正登记
2、受理
登记机构的职责：（1）查验申请人提供的登记材料；（2）询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、法规规定的其它职责（现场查看、补齐资料）。
无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人申请登记：（1）监护人的判定；（2）未成年人的利益保护。
外文登记材料处理：（1）必须登记中文姓名：公证部门认可的翻译机构翻译；（2）境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。
询问的基本内容（办法第18条）：（1）是否是申请人的真实意思表示；（2）是否为共有；（3）权利人是否同意更正；（4）需要进一上明确的其他有关事项询问申请人。
实地查看的登记类型（办法第19条）：（1）初始登记；（2）在建工程抵押登记；（3）房屋灭失的注销登记；（4）法律法规规定的其它房屋登记；实地查看的现场记录要与登记材料一并归档。
收费：1、按件收取；2、减半收取：经济适用房、门牌号码、名称变更等；3、只收工本费：补领证、农民宅基地住房；4、不收费：查封、注销登记、登记机关错误造成的更正登记。
3、审核
内容包括：（1）登记申请是否符合规定条件；（2）提交材料是否齐全且符合法定形式；（3）是否需要公告；（4）是否应暂缓办理或中止登记；（5）是否记载于登记簿。
暂缓办理：（1）更正登记期间（2）异议登记期间。
中止登记：处分登记登簿前，第三人申请异议登记。
需登公告的登记类型：（1）遗失补发；（2）房屋灭失后，原权利人未申请注销登记的，可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，收回原房产证或公告作废；（3）集体范围内的村民住房初始登记、集体组织所有权初始登记。注意：公告、房价评估、赋税征收不是办理登记的必经程序。
需公证的事项 ：（1）继承房产（公证法25条“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产单方委托、声明、赠与、遗嘱的公证，没有强行要求”。国内公民继承公证必须在不动产所在地办理）。（2）设立遗嘱处分房产、（3）赠与房产、（4）涉外房产转移的法律行为、（5）委托他人办理处分房地产登记的委托书。
记载登记簿之前需中止相应登记的情形：（1）申请人申请撤回登记；（2）更正登记、异议登记被受理；（3）法律、法规规定的其它形式。
4、记载于登记簿
登记簿记载的内容：自然状况、权利状况、其他事项；
登记簿的效力：登记的成立应以记载于登记簿为准 登记簿的形式：纸介质、电子介质，必须定期异地备份。
登记时限（受理至记载于登记簿），国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日；抵押权、地役权登记10个工作日；预告登记、更正登记10个工作日，异议登记1个工作日；异议登记15日后失效；预告登记后自能进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记。
5、发证
证书、证明分类及使用：《房屋所有权证》：所有权初始、转移、变更登记，更正登记；《房屋他项权证》：房屋抵押权登记、地役权登记；《登记证明》：预告登记、在建工程抵押登记。
不颁证情形（4种）：（1）异议登记；（2）查封登记；（3）注销登记；（4）归全体业主共有的物业服务用房和公用设施设备用房登记。
颁发权属证书或登记证明注记字样情形（3种）最高额抵押、地役权登记（需役地房屋坐落）、补发权属证书、登记证明和集体土地上房屋登记。
登记机构认为必要时，可以实地查看，也可以就登记事项进行公告。
1. 初始登记
登记要件：建设用地使用权证明（土地登记机构出具的证明）、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收的证明、房屋测绘报告。全体业主共有的公共场所、公用设施 和物业服务用房等房屋由开发企业在办理初始登记时一并申请。在登记薄上予以记载，不颁发权属证书。
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
车位、车库首先满足业主的需要；归属，由当事人约定。占用业主共有场地的车位，属于业主共有。《物权法》73条、74条
2. 转移登记
转移登记类型：买卖、互换、赠与、继承（受遗赠）、房屋分割合并、以房屋出资入股、其他组织分立、合并、其他登记要件“证明发生转移的材料”： 买卖合同、互换合同、赠与合同、继承（受遗赠）证明、分割协议、合并协议，生效的法律文书。
赠与形式：赠与合同公证；赠与公证与接受赠与公证书。继承（受遗赠）类型：法定继承、代位继承、遗嘱继承、遗赠扶养协议。法律效力：遗赠扶养协议>遗嘱继承>法定继承。
3. 变更登记
变更登记的情形：所有权人姓名、名称，座落、房屋名称，面积增加或减少，同一所有人分割、合并房屋（权利主权不变的情况）
变更登记与转移登记区别：变更登记登记前后主体不变。
变更登记与更正登记区别：登记簿记载内容是否有错误。
4. 注销登记
注销登记的情形：房屋灭失、放弃所有权的、产生征收决定放弃房屋所有权人是以不侵害他人的权利为前提（如查封、抵押情况不能办理注销登记） 注销的方式有申请注销和径为注销.应现场查看。
1. 抵押权登记的种类
种类：一般抵押权：设立、变更、转移、注销；最高额抵押权：设立、变更、转移、确定、注销；在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销（注意：债务人与抵押人必须为同一人）
概念：抵押权是担保物权的一种，是就抵押财产变价而优先受偿的权利。 效力：对内优先：抵押权之间冲突的，顺位清偿；
对外优先：抵押物被查封、执行时，优于执行的债务清偿。
抵押权实现方式：（1）当事人协议实现：协议折价或拍卖、变卖（应参照市场价格）；（2）通过法院实现：拍卖、变卖抵押权人应在主债权诉讼时效期内行使抵押权。
2. 房地产设立抵押遵循的原则
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。但该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，新增建筑所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
学校、医院、幼儿园，可以其他社会公益设施以外的房地产抵押 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押后，该财产的价值大于所担保债权的数额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有
以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限后的剩余年限。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。
以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
3. 抵押权实现按下列顺序受偿
抵押权已登记的，按照登记的先后顺序受偿；顺序相同的，按照债权比例受偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的按照债权比例受偿。
4. 不得抵押的不动产
具体包括：土地所有权；耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产(国家机关房地产、列入文物保护的建筑物和列入拆迁范围的房地产）和不得从事存贷业务的法人或社会组织。
5. 一般抵押权
一般抵押权设立：（1）设立要件：①申请书、②身份证明、③所有权证书或房地产权证书、④抵押合同、⑤主债权合同(抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保)；（2）他项权利登记簿记载的内容：（房屋登记簿管理试行办法）；（3）股份有限公司或有限责任公司名下的房地产设立抵押时需经：①对外担保需要董事会或股东大会决议，②对内担保除需担保法人股东或自然人股东以处的股东大会决议，董事会没有决定权。（4）受理抵押应注意的禁止情况：①是否有查封或设定抵押情况、②是否属于禁止设定抵押权的房地产、③是否属未成年人房产设立抵押、④土地是否有设立抵押、⑤是否属在建工程已转现房的情形。
一般抵押权变更：（1）抵押变更登记要件：①申请书、②身份证明、③他项权证书、④抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；（2）抵押变更登记的变更内容①抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更②坐落自然状况变更③债权数额变化，④担保范围，⑤债务履行期限，⑥抵押权顺位变化。（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）；（3）抵押担保范围的内容：主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；（4）债权数额：被担保的主债权金额。
一般抵押权转移登记（主体变客体不变）：抵押权转让概念：抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利(抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同；抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人）。
一般抵押权注销登记的情形：（1）主债权消灭、（2）抵押权已经实现、（3）抵押权人放弃抵押权。主债权消灭的原因：①全部清偿、②债务人与抵押权人的债务抵消、③致抵押权人与债务人成为一人。放弃抵押权与放弃抵押权顺位的区别：抵押权不复存在，属注销登记；放弃抵押权顺位只是优先受偿的次序列到最后，属变更登记。
预告登记的概念、性质
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。
登记目的：是为保障将来实现物权，限制对物的处分；
预告登记的效力.对抗效力效力：登记的不是物权，但具有物权的排他效力.一是与其他债权对抗。 （一房两卖，办登记＞签协）经预告登记的请求权可以对抗其他未经登记的债权请求权。
预告登记特殊规定
（1）收件
预告登记约定、房屋所有权转移预告登记证明
（2）申请
单方申请，《办法》第69条
（3）转本登记
《办法》68条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”
自能够进行相应的房屋登记之日
转本登记时是否仍需双方现场办理
预告抵押转本登记顺位不变
预告登记的失效:《物权法》第20条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 ”
a、债权消灭，权利义务关系终止，需要当事人申请，办理注销登记。
b、三个月内未申请登记
概念、性质,利用他人不动产，以提高自己不动产的效益，在他人不动产上设定的用益物权。*属于用益物权，发放他项权证;*地役权主体为不动产所有人或土地使用人（承租人除外）.
客体——他人的不动产；主体——不动产所有人或土地使用权人；设定目的——提高权利人不动产的效益；
地役权登记的效力，自合同生效时设立，登记后产生对抗效力（对抗善意第三人）《物权法》158条。
一般类型，物权经登记生效，登记产生物权效力； 地役权，登记的是已生效的物权，登记对抗善意第三人；
预告登记，登记的是请求权，登记产生对抗效力。
地役权登记时应注意的问题：（1）供役地、需役地登记簿均需记载；（2）记载有关事项，可将合同附于供役地、需役地登记簿；（3）登记机构不同时先供役地、后需役地；（4）期限不得超过最短用益物权期限《物权法》161条。
1. 更正登记
（1）更正登记作用：对真实权利状态与登记簿记载不一致时纠正登记薄错误
（2）启动方式： 依申请（单方）、依职权：*申请人：权利人和利害关系人；*权利人：所有权人、他项权人、预告登记权利人等（权利内容、自然状况 ）；*利害关系人：对登记簿记载的权利归属、权利内容有异议的人（物权上的利害关系人），不能为对自然状况有异议 ；*关于登记簿记载不一致的原因：a.权利人原因导致的记载不一致；b.登记机构原因导致的记载不一致；c.登记原因行为无效或不成立导致。
（3）申请更正登记应提交的材料：（1）证明登记簿记载错误的材料（2）权利人同意更正的证明材料。处理办法（办法75条）：（1）不涉及权属的：书面通知权利人限期办理，逾期不办理，迳行更正并书面通知。（2）涉及权属的：书面通知权利人在规定期限内办理；办理更正登记期间，权利人处分房屋，应暂缓办理。
（4）依职权启动。（1）不涉及权利归属和内容的书面通知权利人，逾期不办理，依职权更正并书面通知。*单纯的姓名、名称的笔误，通过核对档案可以确认的，也是可以依职权更正。（2）涉及权利归属和内容的，暂缓办理（类似异议登记的法律效果）。
特殊类型更正登记，《办法》第80条 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。
2. 异议登记
异议登记 条件：（1）利害关系人认为登记簿错误；（2）权利人不同意更正。
效力：阻断登记公信力，申请之日起十五日内不起诉，失效；起诉，不失效。*申请人为利害关系人；*有效期间：15日，《物》19条“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”*处理方法：异议登记期间，处分行为暂缓办理；记载登记簿之前申请异议，中止登记程序；注销方式：依申请注销。*异议登记与法院查封的关系，二者可以并存。法院已查封的房产，可申请异议登记。
3. 撤销登记
登记的撤销，《办法》第81条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
撤销与注销的区别。注销是指在不动产物权消灭后将物权消灭的事实在登记簿上记载的行为；撤销是指对主要事实不清、证据不足的登记行为通过一、定的方式使之自。始归于无效
协助执行
1、协助执行概念及内容
概念：依据法律、行政法规的规定，协助有权机关执行生效法律文书中关于对标的财产的处分和限制的行为。
有权机关：人民法院、公安机关、人民检察院、税务机关、监察机关等
协助执行的阶段：可以是诉前协助、诉讼中协助、执行程序中的协助
协助执行的内容：限制和处分房产
2、查封类型
查封、续查封、预查封、轮候查封
（1）查封
出示提交“两书两证”、查封文书送达生效
原则：
a、不实体审查的原则（可提出审查建议）
b、不扩大范围、不违法采取措施的原则
c、不收费原
期限：2年、续封1年，再续封需高院批准，每次不超过1年
未登记房产查封、处分
对生活所必需居住房屋可以查封，不得拍卖（保障最低生活标准可以执行）
法院的义务：查封、预查封前，查询房屋权属，出示双证，出具协执书。
登记机构的义务：（1）不实体审查，可提建议，但不应停止执行；（2）对法院提取的材料盖章；无果的，书面告知。（3）按法院确认的权利人办理相应登记。
续查封：
每次期限不超过1年
需重新制作法律文书并送达
预查封：
三种房屋，虽未进行所有权登记，法院可预查封：
①作为被执行人的开发企业，已办理预售许可，但尚未出售的房屋；
②被执行人购买的已由开发企业已办理初始登记的房屋；
③被执行人办理了预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。
期限参照查封期限
转为正式查封：预查封期间，房屋产权登记在被执行人名下，查封期限自预查封之日计算
送达方式：直接、委托、转交、留置、邮寄、公告
（1）被执行人因继承、判决、强制执行取得物权，先过户再查封
（2）尚未核准登记的，可查封；已核准登记的，不得查封
（3）法院对可分割处分的房屋分割查封，明确具体部位。
（4）已设定抵押的房产可查封，查封不影响抵押权的效力。
（5）法院执行土地使用权，不得改变原土地用途和出让年限。
查封期限（含预查封，效力等同于正式查封）
（1）不得超过二年，期满可续一年；
（2）期满可续封，应重新制作文书；
（3）期满未续查封的，查封效力消灭。
预查封期间，房、地登记在被执行人名下的，预查封自动转正，查封期限从预查封之日起计算。
轮候查封（两个以上法院对同一房屋、土地查封的）
（1）先送达的办查封，后送达的办轮候，并书面告知；
（2）轮候查封顺序：以法院送达协执书的时间先后排列；
（3）查封法院解除的，排列在先的自动转为查封。
查封法院处理房产的，排列在后的轮候查封失效；
查封法院部分处理房产的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。优先购买权，承租人和共有人谁更优先？
租赁权是债权，共有权是物权，物权与债权同时并存时，物权的效力优先于债权。但，在租赁期间，房屋因买卖、赠与、继承等引起所有权变动，租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。
未成年人的继承权放弃问题
高法意见：代理人代为接受财产可以，代为处分财产必须是为了被代理人的利益，否则无效。
租赁土地上的房屋登记问题。租赁土地不属于建设用地使用权，租赁土地上的房屋不能登记。
