考量因素之一关于实际损失的情况

实际损失是违约金调整基础，可以说是重中之重，其他所有的考量因素只不过是在此基础上兼顾考虑。在司法实践中,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般认定为“过分高于造成的损失”（原《合同法》司法解释二第29条规定）。

针对二手房买卖中，由于买方违约导致卖方解除合同的，作为卖方最难证明的就是实际损失情况，同样买方就更难证明卖方的实际损失情况。因此，在实务中，除非卖方能够证明实际损失究竟是多少，否则只要买方一提出约定的违约金过高，必将面临法院依法调整违约金，而调整违约金后，一方不服再上诉的话，法院就会根据“谁主张、谁举证”的基本原则来分配举证责任。例如，本文案例二中卖方（上诉人）认为法院判决的违约金过低，不能弥补实际损失，而法院直接将损失过低的举证责任分配给卖方，而卖方又举证不能，最终二审败诉，法院只判决了10万元的违约金；本文案例四中，法院在调整违约金为人民币100万元的情况下，买方（上诉人）仍然认为违约金过高，但是却没有证据证明，而被法院驳回。

因此，在处理此类案件时，尽量说服法官将损失的举证责任分配给相对方，以期获得较好的判决结果。

考量因素之二关于合同履行情况
在房屋买卖合同纠纷中，如果买方仅存在轻微违约行为而达到合同解除条件时，卖方即行使合同解除权的情况下，可适当降低违约金数额，而买方存在根本违约，比如根本无力支付购房款，导致合同无法继续履行的情况下，违约金调整的幅度可能会比较小。

考量因素之三过错程度
在房屋买卖中，买受方主观过错程度较小或者卖方也有过错时,可以适当调整违约金的数额。在买方属于恶意违约的情况下,例如双方当事人签订合同后,遇到房地产调控政策，房地产价格突然下跌时，买方违约不买，此时违约金的调整幅度可能就较小。

考量因素之四预期利益等其他因素
就房屋买卖合同本身而言，在房价比较稳定的情形下，买方的违约导致卖方行使合同解除权的，一般不会严重影响卖方预期利益实现，除非双方在合同中已约定卖方获得的房价款需要用于特定的用途，比如换房、或其他重要投资等，否则，一般难以考量卖方预期利益的受损情况。除此以为，法院还会考虑标的金额大小、当事人情况、当事人的经济能力情况等等来综合考虑。

虽然，在房屋买卖中，你约定了合同总价款20%的违约金，但是在法院人眼里，你想拿到违约金，必须面临上述诸多考量因素，可以说有些违约金的调整幅度，超出我们认知，但是约定违约金比不约定一定要好！不约定违约金，在一方违约后，另一方只能主张损失赔偿，那么守约方将更加被动。

如果你一定要拿到20%的违约金话，建议利用定金罚则，约定高额的定金条款，或在合同中约定双方均放弃请求人民法院和仲裁机构调整违约金的权利，例如（2019）最高法民申3344号案例中，最高院就支持当事人的约定，认定放弃调整违约金的权利对当事人均有约束力，没有调整违约金。但是，上述案例并非指导性案例，在司法实践中即便有相应的约定，法院仍然有可能依据公平原则等依法调整违约金。

虽然，房屋买卖中，买方违约后，卖方想拿到买方20%的违约金，可以说几乎不太可能，但是，该约定高额的违约金还是要约定，至少对相对方有一个震慑力，让对方积极履行合同义务。