北京隽永律师事务所张敬辉律师，联系电话13261996547或者13391730991，微信同号。北京隽永律师事务所-张敬辉律师讲述合同相对性原则的例外情形

  第（一）至第（十），是突破“合同相对性原则”的普遍情形，其中第（十一）至第（十五）是突破“租赁合同相对性原则”所特有的情形。

   （一）征收、征用

   1、这种情形，在经过持续二十多年的全国范围的大规模实践后，已经变得通俗易懂、甚至喜闻乐见，无论是出租人还是承租人，都不能对抗，但是可以主张相应的补偿。

   2、法律依据

  《民法典》

  第一百一十七条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

  第二百四十三条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

  （二）表见代理

  1、表见代理，是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权，并基于这种信赖而与无权代理人实施法律行为的代理。

  表见代理原本是一种无权代理，但却因第三人有理由的信赖而使得无权代理的行为有效，对被代理人产生法律约束力。

  2、法律依据

  《民法典》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

  （三）真正的利益第三人合同

   1、涉他合同

  （1）含义

  以订约人是否仅为合同主体设定权利义务为标准，合同可分为束己合同与涉他合同。

  涉他合同，又称为涉及第三人的合同，是指除了当事人之外另外还为第三人订立的合同。

   （2）分类

   A、为第三人利益的合同

   合同义务由订约人承担，但是权利由第三人享有。

   B、由第三人履行义务的合同

   合同一方与另一方约定，其所承担的义务由第三人履行。

   2、为第三人利益的合同

  为第三人利益的合同，包括不真正的利益第三人合同和真正的利益第三人合同。

  两者的区别在于，前者的第三人仅可以接受债务人的履行，不享有对债务人的履行请求权，而后者中的第三人取得了对债务人的履行请求权。

  3、法律依据

  《民法典》第五百二十二条　当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。

  法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。

  第五百二十三条　当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。

  （四）第三人代为履行

  1、履行期限届满，但是债务人不履行债务，而该行为有可能损害第三人的利益，即第三人对履行该债务具有合法利益，这时赋予第三人代债务人向债权人履行债务的权利，以使其合法利益得到保全。

  2、法律依据

  《民法典》第五百二十四条　债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

  债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。

  第七百一十九条　承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

 （五）债权人代位权

  1、债的保全制度

 （1）含义

  债的保全，是指法律为防止债务人的财产的不当减少，给债权人权利带来损害而设置的，允许债权人代债务人之位向第三人行使债务人的权利，或者请求法院撤销债务人与第三人的法律行为的法律制度。

 （2）意义

 债的保全，作为一项重要的民事法律制度，是债法中的重要内容，对于债权的实现具有重大作用，亦称为对外效力。

 （3）形式

  债权人代位权与债权人代位保存权、债权人撤销权，系《民法典》规定的债的保全制度的三种形式。

   2、法律依据

  《民法典》 第五百三十五条　因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

  代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

  相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。

  （六）债权人代位保存权

  1、代位保存权，仍然是债权人为保护自己的债权，针对实际情况而采取的保全债务人财产的一种形式，对于保全债权人的债权具有重要意义。

   2、法律依据

  《民法典》第五百三十六条 债权人的债权到期前，债务人的债权或者与该债权有关的从权利存在诉讼时效期间即将届满或者未及时申报破产债权等情形，影响债权人的债权实现的，债权人可以代位向债务人的相对人请求其向债务人履行、向破产管理人申报或者作出其他必要的行为。

  （七）债权人撤销权

  1、针对债务人实施减少其财产或者放弃其到期债权而损害债权人债权的民事行为，法律赋予债权人以撤销权，使债务人已经处分了的财产恢复原状，以维持债权人债权实现的物质基础。

  2、债权人撤销债务人的无偿处分行为

  法律依据

  《民法典》第五百三十八条债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

  2、债权人撤销债务人的有偿处分行为

   法律依据

  《民法典》第五百三十九条　债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

  （八）债权转让

  1、债权转让是债的移转的一种形式，是在不改变债的内容的情况下，将债的关系中的债权人进行变更，仅作出通知即对债务人发生效力。

   2、法律依据

  《民法典》第五百四十五条　债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：

　　（一）根据债权性质不得转让；

　　（二）按照当事人约定不得转让；

　　（三）依照法律规定不得转让。

  当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

  第五百四十六条　债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。

   债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。

   第五百四十七条　债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。

  受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。

　　第五百四十八条　债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。

  第五百四十九条　有下列情形之一的，债务人可以向受让人主张抵销：

　　（一）债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期；

　　（二）债务人的债权与转让的债权是基于同一合同产生。

  第五百五十条　因债权转让增加的履行费用，由让与人负担。

  （九）第三人加入债务

  1、债务加入，是指债务人在不脱离债务关系的情况下，第三人加入债务关系中，与债务人共同对债权人承担债务。

   2、法律依据

  《民法典》第五百五十二条　第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。

  （十）委托人的介入权及第三人的选择权

   1、在间接代理中，第三人不知道与其订约之人乃系受他人之托，当出现受托人因第三人的原因对委托人不履行义务时，法律赋予委托人介入权，赋予第三人选择权。

  2、法律依据

  《民法典》第九百二十六条　受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

  （十一）经同意的转租，对出租人具有约束力

  1、在这种情形下，转租合同对非合同主体的出租人具有约束力，次承租人的租赁权可以对抗出租人。

  2、法律依据

  《民法典》第七百一十六条第一款　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

 （十二）买卖不破租赁原则，扩展到所有权变动、抵押权设立等在后权利均不破租赁

  1、在这种情形下，租赁合同对原非合同主体的后来的买受人、抵押权人等具有约束力，合同主体不因各方当事人的意思自治、意思表示一致而发生了变更，即承租人不变，出租人变更为后来的买受人、抵押权人等。

  2、法律依据

  《民法典》第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

  第四百零五条　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

  （十三）死亡不破租赁，在承租人死亡后，特定关系人享有承继的权利

  1、在这种情形下，租赁合同的主体不因各方当事人的意思自治、意思表示一致而发生了变更，即出租人不变，承租人变更为与已死亡的承租人生前共同居住的人或者共同经营人。

  2、法律依据

 《民法典》第七百三十二条　承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

 （十四）在先权利的行使

  1、设立抵押、被法院查封的法律行为在先，导致租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，破租赁。这些在先的法律行为所形成、关联的权利，优于租赁权。

   2、法律依据

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020)

  第十四条　租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

  （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

 （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 （十五）所有权等合法权利的介入

  1、转租权的消灭

 （1）出租人与承租人之间的租赁合同无效、履行期限届满或者解除，承租人的转租权失去了依据，从而导致次承租人的租赁权无法对抗出租人。

  在一些地方，法院审理这样的案件，是站在出租人的立场上的，只许出租人单向、向下突破合同相对性，而不许次承租人反向、向上突破合同相对性，即在照顾出租人利益时就突破合同相对性，而面对次承租人提出的对应的利益主张时，就坚持合同相对性原则不可突破。

  之前的《民法通则》、《合同法》，现在的《民法典》，都确定了经出租人同意的转租合同对出租人的约束力，但是一些司法解释、地方法院的规范性文件，却进行了偏袒一方的扩张性解释，突破了上位法的规定，造成了权利义务责任的失衡以及次承租人寻求救济的难度和复杂性。

 （2）法律依据

  A、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020)

  第十三条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

  B、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013）

  17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？

  房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。

  房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。

  18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？

因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。

  2、无权转租

  （1）未经出租人同意的转租

  A、转租必须经过出租人同意，否则出租人可以行使合同解除权。

   B、法律依据

  《民法典》第七百一十六条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

 （2）超期转租

  A、承租人转租的期限不得超过剩余租赁期限，否则超过的部分对出租人无效。

  B、法律依据

  《民法典》第七百一十七条　承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

  （3）租赁合同履行期限届满或者解除后的转租

  这两种情形，都是无权转租，次承租人无法以其与承租人之间的租赁合同所取得的租赁权对抗出租人。

  3、次承租人直接向出租人返还租赁物

  司法实践中，一些法院认为，既然出租人与承租人之间的租赁合同无效、履行期限届满或者解除，承租人的转租权失去了依据，次承租人可以直接向出租人返还租赁物，而不必向承租人返还租赁物。

  4、租赁标的物的权利人，以所有权等为请求权基础，向次承租人主张归还标的物

 （1）司法实践中，一些法院在作出的判决中会进行这样的说理，出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。这种情形下，次承租人根据与承租人之间的租赁合同取得的对租赁标的物的占有被视为无权占有。

  当租赁标的物的权利人，以所有权等为请求权基础，向次承租人主张归还标的物时，次承租人是否可以相应地主张权益？司法实践中，一些法院在作出的判决中会进行否定的回答，有个别法院在判决中会一并支持次承租人提出的相对应的权益主张。

   （2）法律依据

   《民法典》第二百三十五条　无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

  第二百三十六条　妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

合同相对性是民法典关于合同的各项规则和制度的基石，随意突破合同相对性会颠覆民法典关于合同的理论体系，损害市场主体的交易自由、意思自治，合法利益也容易遭受侵害，甚至导致市场经济的无序和混乱，因此合同相对性原则的突破，应是适当的、有条件的，必须充分考虑实质正义和社会影响，并严格遵循法律规定，特别是下位法不得违反上位法的规定。