宁夏回族自治区中卫市人民政府办公室关于印发《中卫市开展物业管理年活动实施方案》的通知

中宁、海原县人民政府，沙坡头区工作办公室，市政府有关部门、直属机构：

　　《中卫市开展物业管理年活动实施方案》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

二oo九年二月二十四日

中卫市开展物业管理年活动实施方案

　　为了深入开展“物业管理年”活动，加强物业行业管理，全面提升全市物业管理水平，现结合实际，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　以党的十七大精神和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以开展“物业管理年”活动为载体，以“改善城市面貌、提高生活质量、构建和谐中卫”为目标，按照 “抓点带面、点面结合、稳步推进、全面落实”的原则，创新发展思路，借鉴先进经验，探索物业管理新模式，建立起职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理工作新格局，着力在培育物业市场、规范物业管理、维护群众权益上下功夫，及时研究解决物业管理中出现的新情况、新问题，为居民创造一个整洁文明、安全舒适的生活环境，确保 “物业管理年”活动真正取得实效。

　　二、工作目标

　　通过开展“物业管理年”活动，全面推行物业管理，物业覆盖率由37%提高到80%。规范物业行业管理，切实维护业主的合法权益，实现业主委员会普遍建立、物业管理服务基本覆盖、物业管理水平达标、社区居民满意的目标。

　　三、实施步骤

　　(一)宣传发动阶段(2月20日至3月20日)。召开动员大会，具体安排部署“物业管理年”活动；利用电视、报纸等媒体，采取专题节目、新闻报道、宣传标语等多种形式，广泛宣传，全面动员，形成浓厚舆论氛围。

　　(二)整改提高阶段(3月21日至11月1日)。全面落实物业管理各项措施，对存在的各类热点、难点问题进行整顿和规范。

　　1、房地产开发企业。不按规定代收、交存或不按标准收取物业维修资金，给购房户办理入住交付手续的行为；未按规定对物业维修资金落实“专户存储、专款专用”行为；非法挪用物业维修资金的行为；不按规定配套建设物业管理用房的行为；前期物业服务未按规定进行招投标的行为；未按规定办理前期物业服务交接验收手续行为；业主大会成立前，未按规定与选聘物业企业签订前期物业服务合同的行为；不按规定承担保修义务的行为。

　　2、物业企业。未签订物业服务合同或签订合同不规范的行为；物业服务项目承接验收不规范行为；未取得专业资质证书或已取得专业资质，从事或超范围从事物业服务的行为；向装修人指派装饰装修企业或强行推销装饰装修材料的行为；无办公场所、设备，不具备办公条件，从事物业服务的行为；物业服务各项制度不健全，服务无序、管理混乱的行为；未按有关规定或合同约定收取费用的行为；不认真履行协助维护公共秩序的行为；不按规定对共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护的行为；服务与收费不相符的行为。

　　3、业主委员会。不按规定正确行使权利和积极履行义务的行为；不服从行政主管部门监督指导的行为；侵害物业服务企业和广大业主合法权益的行为；从事违反法律法规活动的行为；利用职权徇私舞弊、图谋私利，不按规定交纳费用或向物业服务企业索取不正当利益的行为。

　　4、业主。加强引导宣传，依法行使权利和自觉履行义务，正确处理权利和义务的关系。

　　(三)总结验收阶段(11月2日至12月31日)。检查验收，查漏补缺，整改落实，完成任务。

　　四、主要任务

　　(一)规范物业管理服务行为。一是建立物业企业考核机制。在现有管理模式基础上，完善物业企业信用信息系统建设，建立考核新机制，严格动态管理，加强检查和监督，严格规范物业企业的经营行为，使业主满意率达到相应服务等级要求，一级服务80％、二级服务75％、三级服务70％。二是加大对行业管理、监督、检查力度。开展创先评优活动，指导创建优秀物业企业、最佳住宅小区，促使物业服务水平上新台阶。三是加强从业人员素质培训。建立从业人员考核制度，从业人员管理备案率达100%；年内物业从业人员培训不少于2次，其中物业管理专业人员培训每年不少于1次，专项培训每年不少于2次。四是强化物业市场监督管理。年内按照建设部《物业管理企业资质管理办法》规定，清理、清退一批社会信誉差、投诉率高、经营管理不善的物业服务企业，重点扶持几个品牌企业，确保行业有序、健康地发展。各物业服务企业要在资质等级许可范围内，承接物业管理项目，对出现违规违诺等行为予以警告，限期整改，情节严重的取消其资质。

　　(二)整治居住环境，创建优秀物业管理小区。各物业企业要积极配合有关部门和镇(乡)，以“治脏、治乱、治差”为重点，进行综合整治。实施旧小区改造，清理私搭乱建，整顿环境秩序，实施规范化物业管理，切实改善居民生活环境；会同规划和建设部门拆除小区内违章建筑，将擅自占用的公共资源退还广大居民；配套完善小区服务设施，为居民提供更多便利；加大绿化力度，扩大绿化面积，美化小区环境；对小区内乱堆乱放、游商散贩、随意停放车辆进行综合整治，保持良好公共秩序；认真开展治安防范，建筑面积在3万平方米以上的住宅小区全部成立物业保安队伍。同时，积极组织开展社区文化活动，倡导健康文明的生活习惯，促进居民素质提高和良好社会风气形成，建设和谐社区。

　　(三)强化业主委员会职能，增强业主对物业管理的支持和监督。对具备条件的住宅小区指导成立业主大会，选举产生业主委员会，加大对物业管理的指导监督力度，提高业主委员会履职能力，力争年底前物业管理住宅小区业主委员会组建率达到80%以上。开展3-5个业主委员会监督物业企业履行服务合同试点工作，采取不定期检查、考评措施，及时对存在问题进行指导，着力提高服务水平。

　　(四)规范物业服务收费行为，做好行业和市场引导工作。一是提升物业服务质量。依据中卫市普通住宅小区物业服务等级评定、物业服务收费政府指导价，指导各物业管理住宅小区物业服务费由政府指导价向与市场价相结合方向过渡；不定期检查物业企业履行物业服务标准情况，要求各物业企业严格对照相应的服务等级提供服务；积极推行物业服务招投标工作，新建住宅项目全部进行前期物业管理招标。二是完善住宅专项维修资金管理。按照《中卫市住宅专项维修资金管理办法》，居民住宅专项维修资金收费标准由原来的10元/平方米提高到15元/平方米。改变住宅专项维修资金收缴方式，由原开发企业代收转变为建设主管部门收缴，专项资金，专户存储，专款专用，规范住宅专项维修资金使用程序、监督机制、资金支持和使用范围等。

　　(五)公开选聘物业企业，提高物业服务覆盖率。本着一个物业管理区域由一个物业公司服务的原则，新进入市场的楼盘，在商品房销售前要全部签订《前期物业管理合同》和《业主临时规约》，通过公开招投标方式选聘有资质、实力强、信誉好的物业企业，实施物业等级服务。业主委员会成立后要代表业主签订物业服务合同，新建住宅小区物业覆盖率要达到100%；对单位集资建设的已形成住宅小区或小规模住宅小区实行分类管理，达到物业服务条件的，及时成立业主大会，选举产生业主委员会，招标选聘物业服务企业，实施规范的物业服务；对产权单位自建住宅小区，由产权单位委托有资质的物业企业实施基础性服务，并逐步向规范化物业服务过渡；对基础条件比较差或业主不接受物业服务的旧住宅小区，组织业主实行自治管理。力争到年底物业服务覆盖率达到80%。

　　(六)加强宣传，营造氛围。充分利用报纸、电视等新闻媒体，通过制作宣传片、人物专访等形式，广泛深入地宣传物业管理法规政策。同时，向广大市民群众发放《物业管理条例》、《业主大会规程》等宣传单，大力宣传物业管理的意义、性质和运行特点，做到家喻户晓，人人皆知。

　　五、职责分工

　　(一)规划部门。在新建商住项目审批时，对公共配套建筑、绿地、活动场地、停车场、小区会所、物业管理用房等严格把关，达不到规划设计要求的不予审批。同时要加强执法监督，确保开发建设单位按规划要求建设住宅小区。已建成小区要加强乱搭乱建等违法违章行为的查处，保持市容市貌卫生整洁。

　　(二)建设部门。切实抓好物业行业监管工作，在物业管理市场机制建立和市场监管、成立业主委员会、培植物业龙头企业、归集管理维修资金等工作中，发挥职能作用；制定物业管理招投标管理规定、业主大会议事规则、业主公约等，切实为物业管理企业和业主委员会提供服务。

　　(三)物价部门。合理制定物业服务收费指导标准，供物业管理企业和业主参考，既要保证物业管理企业相应利润，又要防止过高收费。

　　(四)公安部门。指导业主委员会和物业管理企业做好住宅小区安全防范工作，加强治安管理，维护社会秩序。

　　(五)社区居民委员会。组织辖区内各住宅小区居民成立业主大会，居民委员会主任可以选举为业主委员会主任，以发挥城市社区自治组织在物业管理方面的指导作用，强化对小区物业管理的监督。

　　(六)宣传部门。做好物业管理工作的宣传报道，加强物业管理社会化服务意识的宣传教育，增强城市居民的物业服务有偿消费观念，在全社会形成良好舆论氛围。

　　(七)供水、供电、供热、供气、排污单位。依照国务院《物业管理条例》规定，承担起住宅小区外相关设施设备的维修、养护责任；新建成住宅小区要在项目竣工验收后，及时将有关设施设备和开发建设单位办理移交管理手续。

　　六、保障措施

　　(一)加强组织领导。为了确保该项活动顺利开展，市上成立由马世军副市长任组长，市发改委(物价局)、建设、规划、公安等部门负责人为成员的“物业管理年”活动领导小组，领导小组下设办公室在市建设局，具体负责开展“物业管理年”活动的协调、督查、考核、验收、信息报送等工作。各县(区)、各有关部门要从构建和谐社会大局出发，充分认识提高物业服务水平的重大意义，将开展“物业管理年”活动摆上重要议事日程，切实抓实、抓好、抓出成效。

　　(二)形成工作合力。各县(区)、各有关部门要按照市人民政府的统一安排部署，明确任务，各司其职，各负其责，不推诿扯皮。同时，要加强协调沟通，密切配合，齐抓共管，共同推动物业管理工作取得新实效。