四川省大竹县人民法院民事判决书

                                 （2017）川1724民初1754号

原告：黄X，男，19XX年X月X日出生，汉族，住四川省大竹县竹阳镇XX街XX号。

原告：沈XX，女，19XX年X月X日，汉族，住四川省大竹县竹阳镇XX街XX号。

二原告委托代理人：李鹰，北京德恒（成都）律师事务所律师。

被告：四川大竹县XX建设开发有限公司，住所地：大竹县竹阳镇XX路XX旁B幢。

法定代表人：黄太兵，公司执行董事。

委托诉讼代理人（特别授权）：唐文学，四川黎明律师事务所律师。

原告黄X，沈XX与被告四川大竹县XX建设开发有限公司商品房买卖合同纠纷议一案，本院于2017年6月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告沈XX及二原告委托诉讼代理人李鹰、被告的委托诉讼代理人唐文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告配合原告将商品房买卖合同约定的大竹县金阳，XX一期水岸香榭X栋X号房屋所有权及土地使用权登记在原告名下；2、判决被告承担因延迟办理房屋产权转移登记的违约金（违约金从2015年5月15日按照每日3289298元*0.1%算至原告实际取得该房屋产权之日止）；3、案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：原告于2014年12月31日在大竹县XX路XX旁签订商品房买卖合同（合同编号：2014123100006 企业合同编号：X202）。当天原告交付了全部购房款及其他相关费用共计3289298元，被告将该房屋实际交给了原告使用，原告已经履行了合同全部义务。原告对此栋房屋进行了全部装修并完善了配套设施。被告应按合同约定的时间为原告办理产权登记，经过原告多次催被告履行办理该商品房房屋产权登记，被告至今没有向原告交付合同约定的房屋产权证书。根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，望支持原告的全部诉讼请求。，

被告辩称：该商品房已交付给原告，原告占有该房，目前在办证上存在迟缓，被告愿意积极履行办证义务。现原告实际拥有该房屋，对其违约金不应支持。

本院经审理认定事实如下：原告黄X、沈XX与被告四川大竹县XX建设开发有限公司于2014年12月31日在大竹县XX路XX旁签订商品房买卖合同（现房）（合同编号：XXXXX 企业合同编号：XXXX）。该合同主要约定：买受人购买的商品房为现房，所在楼栋房屋所有权证号为：XXXXXX.建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为4层，其中地上3层，地下1层。房屋暂定编号C10幢1层1-1号。该房出卖人委托达州市大竹县XX测绘有限公司，实测建筑面积共计601.77平方米，套内建筑面积601.77平方米。与该商品房有关的抵押情况为：无。约定按建筑面积计算，单价为5214.62元，总价3138000元。付款方式为一次性付款。该合同第二十条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起365日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起365日内由出卖人支付。该合同附件八：其他6.现房接房时间为甲乙双方办理完相关手续后可接房。（一次性付款和分期付款需全款付清，按揭付款需银行按揭办理完毕。）7.所购现房物业产权证办理时间为，买受人办理完接房手续，自缴纳契税之日起365日内取得产权证书。原告交付了全部购房款3138000及其他相关费用151298元两笔共计3289298元给被告，被告2014年12月31日向原告出具收据并当日将该房屋实际交给了原告使用。付款之后原告对此栋房屋进行了全部装修并完善了配套设施。但2016年1月1日被告仍未按合同约定给原告办理产权证书。原告多次催被告履行办理该商品房房屋产权登记，被告至今没有向原告交付合同约定的房屋产权证书。2017年5月12日原告申请诉前财产保全请求冻结被告银行存款100万，并对本案争议房屋查封，产生申请保全费5000元。

另查2015年1月23日被告与XX股份有限公司重庆分行在大竹县房地产管理局对涉诉房屋办理抵押登记。房屋登记簿业务查询结果显示证件编号XXXXX：所有权人：四川大竹县XX建设开发有限公司（）：登记事由：商品房新建。他项权登记业务中描述登记事由：最高额抵押权设立；抵押权人：XX银行股份有限公司重庆分行；债务履行期限其：2014-12-31；债务履行期限止：2017-12-30；被担保主债权数额36000000；抵押物价值71658600；抵押面积：11089.2；登记时间：2015-01-23.

上述事实，有原、被告方的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、购房收款收据、维修基金等配套费收据、房屋现实交付表、装修保证金装修管理等费用收据、物业管理费、当事人的身份信息、（2017）川1724财保52号民事裁定书、房屋登记簿业务查询结果等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，本案中二原告与被告签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定各自履行义务。原告在2014年12月31日交付房款后，被告也将房屋给付了原告，但被告在未告知并经原告允许的情况下便于2015年1月23日与案外人XX银行股份有限公司重庆分行在大竹县房地产管理局对涉诉房屋办理抵押登记。现原告要求被告将商品房买卖合同中约定的大竹县金阳.XX一期XX栋XX号房屋所有权及土地使用权登记在原告名下，而被告与XX银行股份有限公司重庆分行设置的抵押权存在未失效，故其要求判决过户登记的目的在被告不解除相关抵押的情况下只是暂时不能实现，而非确定不能实现。审理中，被告也表示会解除抵押，以协助原告办理过户手续。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋出卖给第三人。本案若适用上述解释第八条，则原告可以选择与被告解除合同，要求被告赔偿损失，但现原告已实际占有、使用了该房，部分取得该房屋相关权益，被告因此已无权再以自己的名义将房屋抵押，审理中原告要求被告对所购房屋解押，被告也表示同意。本案因被告违背诚实信用原则，将房屋另行抵押导致纠纷，《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。现原告按照合同约定坚持要求被告协助其过户，并由被告承担延迟办理房屋产权登记的违约金的理由充分，本院予以支持，但违约金起算日子有误，本院认为从2016年1月1日起算符合双方约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：

一、被告四川大竹县XX建设开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告黄X、沈XX将大竹县金阳.XX一期XX栋XX号房屋所有权及土地使用权过户到原告黄X、沈XX名下；

二、被告四川大竹县XX建设开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄X、沈XX支付迟延办理房屋产权转移登记的违约金（违约金从2016年1月1日起按照每日3289298元*0.1‰算至本判决指定履行之日止）。

如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费32704元，申请保全费5000元，共计377704元，由被告四川大竹县XX建设开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。                                  

                                       审  判  长   苏宏武

审  判  员   唐清英

人民陪审员   欧平莉

二O一七年十二月十九日

书  记  员   蔡奎