四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）崇州民初字第111号 原告绕X。 原告高XX。 二原告委托代理人廖子全，四川创新律师事务所律师。 二原告委托代理人张治安，四川创新律师事务所律师。 被告徐X。 被告徐X。 二被告委托代理人宋永奎，四川中超律师事务所律师。 被告黄XX。 委托代理人彭强，崇州市隆兴法律服务所法律工作者。 原告绕X、高XX与被告徐X、徐X、黄XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绕X、高XX的诉讼代理人廖子全、张治安，被告徐X、徐X及其诉讼代理人宋永奎，被告黄XX及其诉讼代理人彭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绕X、高XX诉称，原告与被告黄XX、案外人黄永明（已故）因拆迁安置，共同修建了位于XX省XX市XX镇XX路XX号的房屋一栋，共四层。建筑面积为613.52平方米，并于2007年1月办理了国有土地使用权证。之后，原告家庭成员对房屋份额进行了共同商议，确定原告绕X占70%、原告高XX占5%、被告黄XX占20%、黄永明占5%。2011年5月黄永明因病逝世，黄永明所占份额由原告高XX与被告黄XX各继承2.5%。2008年3月8日，被告黄XX在原告不知晓的情况下，与被告徐X、徐X签订《房屋买卖协议》，将该房屋的底层铺面出售给被告徐X、徐X。被告黄XX在未征得原告的同意下擅自处分共有财产，侵犯了原告的所有权，故请求依法确认被告黄XX与被告徐X、徐X签订的《房屋买卖协议》无效。 被告徐X、徐X辩称，被告黄XX与我方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且诉争房屋系安置房，根据现有法律规定，该房屋是可以转让的，因此双方所签合同合法有效。被告黄XX与原告系同一家庭成员，而被告黄XX是户主，有权决定家庭的重大事务并有权处置家庭财产，其签订《房屋买卖协议》时原告绕X尚在读书，我方有理由相信被告黄XX是可以代表原告而实施的行为，且原告也清楚被告黄XX出卖房屋的事情。在办理本案房屋产权登记的时候，被告黄XX占有该房屋的份额为82.5%，所以处理房产的行为合法有效。之后的房产证系原告及其家庭成员为单方撕毁《房屋买卖协议》而篡改房屋的原始登记档案后颁发的。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告黄XX辩称，自己当时是为了收取高利息，所以在未告知原告的情况下将房屋转让给了被告徐X、徐X，但欺骗原告说房子是出租给他们了。被告徐X、徐X与我是邻居关系，当时转让铺面的时候，已经办理了国有土地使用权证，但房屋产权证还未办理下来，而被告徐X、徐X知道该房产是我们祖孙三代按份共有的财产，所以我的处分行为是无效的。 经审理查明，2008年3月8日，被告黄XX作为甲方，被告徐X、徐X作为乙方，双方在张XX的见证下签订一份《房屋买卖协议》，协议约定甲方将位于四川省崇州市晋康路2-4号自建房的底层商铺转让给乙方，商铺面积约162㎡，甲方办理完国有土地使用权证及房屋产权证三个月内将该商铺过户给乙方，铺面的转让价为530000元。该房屋至今未按协议约定办理产权变更登记手续。2014年7月16日，原告诉至本院，要求依法确认三被告之间签订的《房屋买卖协议》无效，诉讼由此产生。 另查明，位于四川省崇州市晋康路2-4号房屋所占用范围内的土地使用权于2007年4月19日在四川省崇州市国土资源局进行了产权登记，登记的土地性质为划拨，土地使用权人为被告黄XX、原告高XX、绕X、案外人黄永明，登记的土地使用面积为166平方米；2011年5月2日，黄永明因病身故，黄永明的法定遗产继承人其妻高XX、其女黄XX、其子黄正高及黄正伦于2012年8月14日到四川省崇州市公证处办理了遗产继承的公证事宜，黄正高、黄正伦自愿放弃继承黄永明享有涉案房屋的土地使用权及房屋所有权，其份额由原告高XX和被告黄XX继承；诉争房屋于2012年8月30日在四川省崇州市房屋产权监理所初始登记的产权为按份共有，其中被告黄XX所占份额为82.5%，原告绕X所占份额为10%，原告高XX所占份额为7.5%，该产权登记信息已于2013年12月10日注销。该房屋又于2013年12月5日在四川省崇州市房屋产权监理所对按份共有人的份额进行了变更登记，其中原告绕X所占份额为70%，原告高XX所占份额为7.5%，被告黄XX所占份额为22.5%，房屋面积登记为613.52平方米。 上述事实，有各方当事人的陈述，《房屋买卖协议》，崇国用（2007）第12367号《国有土地使用证》、崇房权证监证字第XX、XX、XX号《房屋产权证》、崇房权证监证字第XX、XX号《房屋产权证》等证据在案佐证。 本院认为，被告黄XX与被告徐X、徐X签订《房屋买卖协议》时，合同所涉房产并未依法登记并领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，该房产依法不能转让。虽然被告黄XX嗣后取得了诉争房屋的产权，但房产登记机关登记信息显示诉争房产登记为原告绕X、高XX与被告黄XX按份共有。由于被告徐X、徐X未提供证据证明被告黄XX在出售诉争房屋底层铺面，签订《房屋买卖协议》时征得了其他共有人的书面同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项的规定，被告黄XX与被告徐X、徐X签订的《房屋买卖协议》损害了原告的合法权益，当属无效合同，对原告要求确认双方房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。被告徐X、徐X提出诉争房屋系安置房，根据现有法律规定，该房屋是可以转让的，被告黄XX是户主，有权决定家庭的重大事务并有权处置家庭财产，双方所签合同合法有效的辩解，于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告黄XX与被告徐X、徐X于2008年3月8日签订的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费500元，由被告黄XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李飞 二〇一四年九月四日 书记员 孙瑜
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