湖北省鄂州市华容区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0703民初805号

原告孙翠平，女，1978年4月2日出生，汉族，黑龙江省虎林市人，住湖北省鄂州市华容区，

委托诉讼代理人余亚辉，湖北力辉法律事务所法律工作者，代理权限为特别授权。

被告湖北宇阳鼎泰置业有限公司，住所地：鄂州市葛店镇岱庙葛洪路（原葛店镇铁合金厂内）。

法定代表人夏成亮，系公司董事长。

委托诉讼代理人廖伙舟，湖北瀛博律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告鄂州市葛店万佳房产中介服务中心，住所地：鄂州市葛店金谷鑫城4号楼5单元3楼302号房。

经营者李梅，女，1978年4月2日出生，汉族，丹江口市人，住鄂州市葛店中心区金谷鑫城4幢5单元3楼302室。

身份证号为231027197804022922。

委托诉讼代理人严敏，湖北正康律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人胡旺，北京详德（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告孙翠平与被告湖北宇阳鼎泰置业有限公司(以下简称宇阳公司)、鄂州市葛店万佳房产中介服务中心(以下简称万佳中介)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告孙翠平及其委托诉讼代理人余亚辉、被告湖北宇阳鼎泰置业有限公司的委托诉讼代理人廖伙舟、被告鄂州市葛店万佳房产中介服务中心的委托诉讼代理人严敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令两被告共同返还原告首付购房款人民币300,000元，并承担12,800元利息和违约金6,000元，并解除购房合同；2.请求判令两被告承担本案一切诉讼费用。事实及理由：2017年9月5日，原告经被告万佳中介介绍购买领秀·东城2栋3单元1901室房屋一套，并于当日签订了购房合同。原告当日将100,000元打入被告万佳中介经营者李梅卡里，让其转交给被告宇阳公司。原告又于2017年10月25日前陆续打了200,000元给被告万佳中介经营者李梅卡里，代交购房首付款。但是被告在收到原告支付的首付款后，迟迟不能按合同约定办理银行按揭贷款手续和交房。原告在鄂州市房管局查询得知所购买的房屋早在2015年10月被鄂州市鄂城区法院查封，此房在2017年1月被葛店开发区房管局查封（查封理由是政府还建房），2017年6月此房又被武汉市新洲区法院查封。两被告明知卖给原告房子被政府和司法机关查封，又恶意串通卖给原告，严重侵犯了原告的合法权益。双方经多次协商沟通，未达成一致退款意见。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一、原告身份证复印件，两被告工商信息及社会信用代码。拟证明原告主体适格，两被告在工商局登记和社会代码信息情况。

证据二、商品房买卖合同，拟证明双方签订的买卖合同及双方相关权利义务。

证据三、首付购房款的收据和银行转账凭证、补充协议，拟证明原告支付了300,000元的购房首付款。

证据四、鄂州市房产查询表，拟证明被告卖给原告的房子被法院和政府查封。

证据五、聊天记录，拟证明被告万佳中介知情涉案房屋被查封。

被告宇阳公司辩称：原告要求解除双方所签订的商品房买卖合同，既不符合双方约定，也不符合法律的规定。原告要求被告退还房款300,000元并承担利息和违约金，没有事实和法律依据。

被告万佳中介辩称：在被告宇阳鼎泰与原告签订商品房买卖合同中，万佳中介并非合同主体，根据合同相对性原则，合同并不约束万佳中介。其次，万佳中介仅是中介方，是接受宇阳公司的委托来为其售卖房屋，原告交付的首付款万佳中介已经交付宇阳公司，所以原告不应该要求万佳中介返还首付款。万佳中介至此不知道该房屋存在查封情况，如果知道该房屋已被查封，万佳中介也不会代为出售该涉案房屋，所以原告也不应当要求万佳中介承担违约责任。万佳中介是受被告宇阳公司的委托代为销售房屋，双方之间存在委托代理关系，根据民法总则第162条的规定，代理人在代理权限内实施法律行为，是委托人承担责任。利息和违约金缺乏事实依据。

被告万佳中介为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一、《售房委托书》、手机微信聊天记录，拟证明宇阳公司委托万佳中介代为销售其手中的房源。

证据二、《收条》、银行流水，拟证明万佳中介将孙翠平的购房款219,336元汇至宇阳公司法定代表人夏成亮账户。

庭审质证中，两被告对原告提交证据一、二、三、四的真实性没有异议，上述证据来源合法，客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信。

被告万佳中介对原告提交证据五的真实性和证明目的均有异议。本院认为，微信聊天记录的双方身份不明确，该证据本院不予以采信。

原告、被告宇阳公司对被告万佳中介提交证据一、二的真实性没有异议，上述证据来源合法，客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信。

依据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：

2017年9月5日，原告经被告万佳中介介绍与被告宇阳公司签订《商品房买卖合同》约定，原告购买领秀·东城第2幢3单元1901号房，该商品房单价为3,800元/㎡，房屋总价款438,672元。付款方式为，买受人于2017年9月8日向出卖人支付房款188,672元，余款250,000元于通知办理产权证5日内办理银行按揭贷款。出卖人应当在2017年12月30日前交付房屋。出卖人逾期60后交房，买受人有权解除合同；出卖人按买受人已付款的2%支付违约金。2017年9月8日，被告宇阳公司与原告签订《补充协议》约定，房屋单价为4,764.38元/㎡，房屋总价款550,000元，首付款为300,000元，余款250,000元于通知办理产权证5日内办理银行按揭贷款。但购房发票仍按原合同为准。

合同签订后，原告于2017年9月5日向被告万佳中介经营者李梅个人账户付款100,000元，又于2017年10月25日付款200,000元，让其转交给被告宇阳公司用于支付购房首付款。2017年9月11日，万佳中介经营者李梅向被告宇阳公司法定代表个人账户付款219,336元，并由被告宇阳公司出具《收条》，载明：“今收到李梅支付购买领秀·东城二期房款219,336元，此款系孙翠平支付领秀·东城二期2-3-1901号房首付款”。

2017年9月11日，（甲方）与万佳中介（乙方）签订《售房委托书》约定，乙方受甲方的委托出售位于鄂州市××店开发区××·××期房屋一批（附房源信息表一份）等柒套（含2-3-1901房）。委托销售底价：￥3,800元／㎡乙方在销售过程中所产生的溢价部分全部归乙方所得。甲方须按购房合同约定时限内配合乙方办理售房相关手续（如签订购房合同、盖章、合同备案、提供电子版合同及贷款所需要的相关资料及手续）甲方如未按约完成以上相关手续，对购房业主所造成的一切后果由甲方全权负责。甲方应对委托房源的合法性、手续齐全负责。如有产权纠纷及产权限制、未按期交付房产、未按约定办理不动产产权登记、过户等由甲方承担一切不利后果及赔偿由此带给乙方及买方造成的一切损失。

涉案房屋已于2015年10月19日被查封。

本院认为，本案争议的焦点为：被告万佳中介的行为是委托代理行为还是居间服务行为；《商品房买卖合同》是否应予解除及法律责任。

原告诉称其经过被告万佳中介介绍购买涉案房屋，但未提交证据证明其与万佳中介之间存在居间合同关系，被告万佳中介亦未向其收取居间服务费。故原告与被告万佳中介之间不存在居间合同关系。原告陈述“其将购房款打入万佳中介经营者李梅个人账户代其交付购房首付款”，足以证明其知晓被告万佳中介代被告宇阳公司出售房屋，且《补充协议》进一步佐证该事实。虽然签订《售房委托书》的时间迟于签订《房屋买卖合同》时间，但被告宇阳公司向被告万佳中介出具《收条》行为是对被告万佳中介代理行为的追认。故被告万佳中介出售涉案房屋的行为应认定为被告宇阳公司的委托代理行为。根据《民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。…”的规定，被告万佳中介实施民事法律行为应由被告宇阳公司承担民事责任。被告万佳中介收取原告购房款的行为亦应认定为其代被告宇阳公司实施的民事行为。故原告要求被告万佳中介承担民事责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该诉讼请求，本院不予支持。

原告与被告宇阳公司于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

原告按合同约定支付首期购房款，已履行房屋买卖合同义务。被告宇阳公司在明知涉案房屋被查封限制交易的情形下而将该房屋出售给原告，导致原告不能办理银行按揭贷款；且涉案房屋无法正常交付使用，导致原告不能实现合同的目的。被告宇阳公司的行为明显存在过错，构成根本违约，应承担违约责任。

根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。

根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求赔偿损失（利息）的诉讼请求，本院予以支持。利息损失核定为19,423.75元(以300,000元为基数，按同期银行贷款基准利率自2017年9月11日起计算至2018年9月30日)。原告主张利息损失12,800元，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除孙翠平与被告湖北宇阳鼎泰置业有限公司于2017年9月5日签定的《商品房买卖合同》；

二、被告湖北宇阳鼎泰置业有限公司应返还原告孙翠平购房款300,000元及利息12,800元；

三、被告湖北宇阳鼎泰置业有限公司应支付原告孙翠平违约金6,000元（300,000元×2%）；

四、驳回原告孙翠平的其他诉讼请求。

上述应付款项共计318,800元，于本判决生效之日起三日内一次付清，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。

本案受理费8,082元减半收取计3,041元，由被告湖北宇阳鼎泰置业有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。

审判员　　谢泉章

二〇一八年九月三十日

                               法官助理  徐卫华

                               书记员    姜  颖