北京隽永律师事务所主任张敬辉律师，联系电话13261996547或者13391730991，微信同号。北京张敬辉律师办理的原告与被告房屋买卖合同纠纷一案的成功案例 北京市石景山区人民法院 民事判决书 （2017）京0107民初12378号 原告（反诉被告）：刘某某，女，1972年2月19日出生，住北京市某某区。 （公民身份号码：×××） 委托诉讼代理人:张敬辉，北京隽永律师事务所律师 委托诉讼代理人：史某某（系刘某某之夫），男，1970年3月12日出生，住北京市某某区。 被告（反诉原告）：刘某某，女，1953年3月30日出生，住北京市某某区。 （公民身份号码：×××） 委托诉讼代理人：罗某某，北京市某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞某某（系刘某某之子），男，1979年5月27日出生，住北京市某某区。 原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某某及委托诉讼代理人张敬辉、史某某，被告（反诉原告）刘某某的委托诉讼代理人罗某某、卞某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除2017年3月26日双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令被告退还定金100000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年3月26日与被告签署了购买位于北京市某某区xx号房屋的合同，计划用出卖商住房的款项作为购买的资金。但是由于3月27日国家出台了商住限购的新规，导致原告的商住房无法进行交易，从而没有资金履行购买房屋。原告认为因为国家政策原因造成的合同无法履行，不属原告违约，故被告应当与原告解除合同并退还定金。 被告（反诉原告）刘某某辩称，同意解除合同，但原告属单方违约解除合同，不同意退还定金。 被告（反诉原告）刘某某向本院提出反诉请求：1、判令解除2017年3月26日双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2、判令被反诉人支付给反诉人违约金88.2万。事实和理由：2017年3月26日，双方签订买卖合同及补充协议，由刘某某购买刘某某所有的涉案房屋，刘某某支付定金10万元，但于2017年4月28日起诉解除合同，违反补充协议第四条第3项约定，应向刘某某支付总房价20%违约金88.2万元。 原告（反诉被告）刘某某针对刘某某的反诉辩称，同意解除合同，不存在违约行为，亦不同意支付违约金，且刘某某主张的违约金数额过高。签订合同时，刘某某已知道刘某某房款来源于所出售的另一套商住房，故约定首付款支付时间为半年，签订合同第二天国家出台新政，导致刘某某另一套住房无法出售，不能支付首付款，刘某某之所以解除合同，是由于住房限购政策影响，无法筹到资金，导致合同无法履行，不属于双方过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月26日，甲方刘某某、乙方刘某某经丙方北京链家房地产经纪公司（以下简称链家公司）居间签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，约定甲方将位于北京市某某区xx号房屋（以下简称：涉案房屋）出售给乙方，约定总成交价格441万元，乙方支付首付款时，已支付定金视为首付款的一部分；乙方于2017年3月26日将第一笔定金10万元自行划转支付甲方；乙方于过户前5个工作日分别将第一笔首付款78万元、298万元以建委监管、理房通支付方式给甲方；乙方向银行拟贷款52万元方式支付甲方，如因乙方自身原因未获贷款机构批准的，双方同意乙方自行筹集剩余房价款现金方式支付；双方同意在批贷函后10个工作日内共同办理所有权转移登记手续；乙方因拒绝购买房屋等情形根本违约的，甲方有权解除买卖合同，乙方支付甲方相当于房屋总价款20%的违约金；协议履行期间，如出台新的限购政策且根据该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方不承担违约责任。 合同签订当日，刘某某支付刘某某定金10万元。 刘某某提交日期为2017年3月19日其与案外人刘畅签订的存量房屋买卖合同及补充协议，以证实刘某某将其所有的位于某某区的另一套商住房以258万元价格出售给案外人，因2017年3月26日出台的商业住房限购政策导致案外人不具备购买资格造成合同履行不能，致使刘某某没有资金来源，不能继续履行与刘俊淑之间的买卖合同。刘俊淑对该证据的真实性、关联性均不予认可，认为合同未明确约定刘某某支付首付款的资金来源，其单方解除合同构成违约。 证人链家公司职员孙某到庭陈述称：刘某某出售涉案房屋时向刘某某告知要卖一处商住房，用卖该商住房的房款支付刘某某的房款实，故双方约定较长付款时间，2017年3月26日因购房新政策实施导致另一处房产交易不能进行，当时房价变动不大，近半年房价变动较大。 另，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 庭审中，刘某某认可刘某某于2017年3月28日、29日通知其不再履行合同。 上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议、收据及当事人陈述等证据材料，在案佐证。 本院认为，结合当事人诉辩意见及查明的事实，本案争议的焦点，在于2016年3月26日北京市出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》新政是否会对涉案房屋买卖合同的继续履行直接造成妨碍或对合同的继续履是否存在以及存在何种程度的影响。 本案中，刘某某与刘某某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的权利和义务。本案中，双方均主张并同意解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，对此，本院不持异议。但合同解除后并不影响双方之间合同的清算条款及违约责任的负担。 根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行状况及合同性质，当事人可以要求恢复原状并要求赔偿损失。因此，合同解除后，刘某某丧失继续占有基于合同所收取定金的依据，故应将所收取的定金退还给刘某某。 在合同履行过程中，如出现不可抗力或不可归责于当事人双方的事由导致合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，刘某某与刘某某在房屋买卖中明确约定刘某某以自筹资金和贷款的方式支付房款，且在所申请贷款不成功时亦以自筹资金方式支付余款。根据2016年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》新政的内容，该住房新政的实施对涉案房屋买卖合同的继续履行并不构成直接障碍。 关于刘某某主张因其另行所出售的商住房交易因住房新政实施造成其与刘某某之间买卖合同履行不能的主张。本院认为，首先，合同并未明确约定涉案房屋购房资金来源于另行所出售的商住房；其次，即使在未出台住房新政情况下，刘某某对另行出售的商住房交易可能出现的风险应当有所预见；再次，刘某某另行出售商住房交易可能存在的风险与涉案房屋合同履行之间并不存在直接必然的因果关系；最后，即使住房新政的实施造成刘某某另所出售的商住房继续履行不能，亦不能构成其解除涉案房屋买卖合同并据此免责的正当事由。因此，对刘某某关于因住房新政的实施导致涉案房屋买卖合同继续履行不能的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 但是，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，赔偿损失额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失；守约方未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明的事实，合同履行过程中，刘某某以国家出台购房新政导致其另行出售的商住房不能正常履行，缺乏资金来源，并于2017年3月29日通知刘某某不履行合同。至此，刘某某对刘某某提出的不履行合同的后果应当有所预见，应积极采取措施避免损失的扩大，否则就扩大损失应自担其责。 尽管刘某某对刘某某主张因缺乏资金来源不能履行合同的事实不予认可，但结合刘某某所提供的证据及证人孙某的陈述，在商住房新政出台实施后，对商住房购买人的申购资格及贷款条件确实会产生一定程度影响，在合同约定刘某某一次性支付刘某某376万元房款的前提下，刘某某主张的因商住房交易资金来源链断裂造成其无法履行合同的事实具有高度的盖然性，可信度较高，不同于一般违反诚信原则恶意违约的行为。因此，关于刘某某请求刘某某承担违约赔偿责任的合理主张，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及刘某某的实际损失等因素，本院酌情确定刘某某支付违约损失的数额。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、解除刘某某与刘某某于2017年3月26日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成教版）及补充协议； 二、刘某某于本判决生效后七日内退还刘某某定金100000元； 三、刘某某于本判决生效后七日内支付刘某某违约金100000元； 四、驳回刘某某的其他诉讼请求； 五、驳回刘某某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费31680元，由刘某某负担（已交纳15840元，其余于本判决生效后七日内交纳）。 反诉案件受理费6310元（刘某某已交纳），由刘某某负担（于本判决生效后七日内直接给付刘某某）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审 判 长 张某某 人民陪审员 张某某 人民陪审员 孙某某
二〇一七年九月二十九日 书 记 员 邓 某
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