北京隽永律师事务所主任张敬辉律师，联系电话13261996547或者13391730991，微信同号。北京张敬辉律师办理的上诉人李某与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案的成功案例

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2021）京01民终7601号

上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，女，1986年9月7日出生，汉族，北京某某科技公司董事长（自述），住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：李某某，北京市某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张某某，北京市某某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某某，男，1960年11月29日出生，满族，某某街道办事处员工（自述），住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。

委托诉讼代理人：顾某某，北京隽永律师事务所实习律师。

上诉人李某某因与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制审理本案。本案现已审理终结。

李某某上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持李某某一审其他诉讼请求（包括请求依法判令李某某在涉案房屋能够办理产权登记之日起10日内协助李某某办理产权登记，将涉案房屋过户至李某某名下等）；2.请求依法判令李某某向李某某支付截至实际交付日的违约金（暂计算截至2021年5月24日的违约金为人民币1866750元）；3.请求依法判令李某某承担本案一审、二审律师费及诉讼费。事实及理由：一、原审法院认定“双方合同未明确约定支付第二笔款项与交房是否存在先后顺序，双方亦未就合同履行方式及期限签订书面协议予以变更，故李某某未交付房屋、李某某逾期支付剩余房款的行为均构成违约”属于事实认定不清、适用法律错误。1.李某某交付房屋的义务为先履行义务，李某某支付第二笔购房款的义务为后履行义务。李某某（乙方）与李某某（甲方）于2017年10月1日签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）款约定：“乙方于本合同生效之日起20日内向甲方支付第一笔款项人民币大写贰佰万元整（￥2000000元）；甲方同时将本房屋交付给乙方，并向乙方交付回迁安置协议原件，房屋原始产权证明、收款证明、甲方身份证复印件及甲方就本房屋办理产权的授权书等材料”。根据该条款，李某某应当在合同生效之日起20日内（即2017年10月21日前）履行交付房屋的义务。该合同第四条第（二）款约定：“乙方于本合同生效之日起97日内，向甲方支付第二笔款项人民币大写贰佰柒拾伍万元整（￥2750000）甲方同时向乙方交付收款证明”。根据该条款，李某某应于合同生效之日起97日内（即2018年1月6日前）向李某某支付第二笔款项275万元。《房屋买卖合同》已明确约定支付第二笔款项与交付房屋的先后顺序，即李某某履行交付房屋义务的时间要求为2017年10月21日之前，而李某某履行支付第二笔购房款义务的时间要求为2018年1月6日之前，李某某为先履行义务人，李某某为后履行义务人。2.李某某在李春燕未履行交房的在先履行义务之前有权拒绝付款，不构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据李某某逾期交房的相关事实及上述法律依据，在作为先履行义务一方的李某某完全未履行其约定义务的情况下，后履行支付第二笔购房款的李某某有权拒绝其履行要求，不构成违约。二、原审法院认定“考虑双方至今仍同意继续履行房屋买卖合同，对于合同未继续履行双方均负有一定过错，并非单独一方责任导致，故本院认定双方对李某某支付完第一笔200万元款项后未交付房屋及李某某未支付剩余购房款的行为互不承担违约责任，就双方对于违约责任的诉求，本院不予支持”属于事实认定不清。1.对于案涉房屋买卖合同未继续履行的主要过错在于李某某，与李某某应当承担的违约责任的程度是严重不对等的，不能简单地判定互不承担违约责任，这对遭受严重损失的李某某来说是极其不公平的。李某某未履行交付房屋的主合同义务，属于严重违约。李某某第一笔款项仅部分金额存在逾期10日支付的情况，该逾期时长与李某某截至目前已逾期1310日的情况相比，违约情形显著轻微，且该轻微违约行为并未对合同的履行造成影响。另外，李某某未支付第二笔款项的行为系行使先履行抗辩权的正当行为，不构成违约。双方在履行合同过程中的过错程度不同，违约责任严重不对等，不能完全抵销，仅能在对等额度内抵销，即仅能抵销李某某因晚于约定时间10天足额支付第一笔款项对应的违约金2145元，抵销后的违约金仍然应当由李某某承担。2.李某某逾期交付房屋未遭受任何损失，而李某某因李某某违约行为遭受严重损失。李某某自合同签署至今，一方面持续违约拖占理应交付给李某某的涉案房屋，另一方面长期占用李某某的200万元购房款，其作为违约方非但没有遭受任何损失，反而因其违约行为获益，严重违反公平原则以及任何人不得因违约行为获益这一基本法律原则。李某某因李某某逾期交房的违约行为，遭受的经济损失包括但不限于：（1）李某某长期占用李丽梅的200万元购房款，造成李某某遭受的资金利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之前）及贷款市场报价利率（2019年8月20日之后）计算，合计为313105元；（2）李某某应取得但未取得的房租等可得利益损失为302914元（计算方式见补充证据1）。根据合同第七条第（四）款约定，截至2021年05月24日，李某某已经逾期履行交付房屋义务达1310日，共计产生违约金为：1310×3/10000×4750000=1866750元，李某某应按照约定支付李某某截至实际交付涉案房屋日的违约金。李某某已考虑违约金的补偿性质，将遭受的经济损失包括在逾期交房违约金中而不另行主张，如法院不予以认定，李某某的合法权益完全无法得到保护。三、原审法院认定“因涉案房屋为回迁房性质，现双方均无法明确是否可以办理产权登记及办理产权登记的时间，故对李某某诉求李某某在能办理产权登记情况下协助办理过户手续，缺乏事实依据，本院不予支持”属于事实认定不清、适用法律错误。房屋买卖合同第六条第（二）款约定：“甲方在接到开发商或国家有关机关单位部门通知，上述房屋能够办理产权登记时，甲方应在能够办理房产证的第一时间办理产权登记，最迟于能够办理产权登记之日起30日内将全部手续递交产权办理机构，甲方办理完产权登记，领取房屋所有权证书后，应在30日内无条件协助乙方办理产权过户手续，直到乙方全部完成产权过户登记手续为止”；第八条第（二）款约定：“甲方知道本房屋能够办理产权登记第一时间，应通知乙方并协调乙方配合办理登记手续”。根据上述条款及北京市关于回迁房产权登记实际操作情况，李某某要求李某某在其领取房屋产权证书后的合理期间内配合李某某完成过户诉求是双方达成一致的约定，并且在实践中完全具备可操作性。如果无法实现房屋产权变更登记，李某某购买房屋的意义何在？李某某配合李某某将房屋过户是其作为房屋出卖人必须履行的义务，产权变更登记是履行本次房屋买卖交易的正当且必备的程序，李某某该项请求合理合法，理应得到支持。四、原审法院关于双方律师费及诉讼费承担的判决存在事实认定不清。合同第九条第（二）款约定，违约方应承担守约方为实现本合同权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、律师费、评估费等）。本案中，因李某某逾期交房的严重违约行为，李某某迫于无奈向法院起诉维护自身权益，李某某作为违约方理应承担李某某因诉讼产生的一审、二审律师费（共计11万元）及一审、二审诉讼费，该项主张符合双方约定，应予以支持。

李某某辩称，同意一审判决。

李某某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李某某在判决生效之日起10日内向李某某交付位于北京市海淀区房屋，包括房屋内所有设施设备、装饰装修、房屋钥匙及门禁物品；2.请求判令李某某在判决生效之日起10日内向李某某交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、李某某身份证复印件及李某某就房屋办理产权的授权书等资料；3.请求判令李某某在判决生效之日起10日内向李某某做好地下车库交接或协调配合李某某办理地下停车登记；4.请求判令李某某在判决生效之日起15日内配合李某某到北京某某房地产开发有限公司及物业公司进行备案登记，通知相关单位产权转让的情况及李某某联系方式；5.请求判令李某某在涉案房屋能够办理产权登记之日起10日内协助李某某办理产权登记，将涉案房屋过户至李某某名下；6.请求判令李某某向李某某支付截至实际交付标的房屋日的违约金（截至2020年12月17日违约金为人民币1643025元）；7.请求判令李某某承担本案全部诉讼费及律师费。

李某某向一审法院提出反诉请求：1.请求判令李某某限期继续履行合同；2.请求李某某支付房款275万元；3.请求李某某支付违约金95万元（合同总价款的20%）。

一审法院认定事实：2011年5月13日，李某某（乙方，被腾退人）与北京某某房地产开发有限公司（乙方，以下简称某某公司）签订《振兴重点村腾退改造补偿安置协议书》，其中约定：甲方拆除乙方在北京市海淀区房屋并腾退乙方使用的宅基地，其中一套为2居室（以下简称涉案房屋），预测建筑面积84.16平方米。2014年11月18日，李某某与某某公司签订《补充协议》，其中约定：涉案房屋原协议预售建筑面积84.16平方米，现实测建筑面积为86.24平方米，今后办理产权证的注册面积应以实测面积为准。

2017年10月1日，李某某（甲方、卖方）与李某某（乙方、买方）签订《定金收付书（买卖）》，其中约定：经甲乙双方共同确认，就座落于北京市的房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向，交易价格为475万元，乙方应向甲方支付定金50万元，合同签订之日已收到乙方定金5万元，剩余部分45万元乙方须在合同签订五日内付清，作为双方订立协议的保证，合同订立后，该款项充抵购房款。本定金收付书经双方签署后，如甲方违反上述约定事项，应将已收取的定金双倍返还乙方。若乙方违反上述约定事项，则无权要求甲方返还定金。

同日，双方签订《房屋买卖合同》，其中主要约定：一、房产情况，甲方为某某公司拆迁项目的被拆迁人，与某某公司签署了拆迁腾退补偿协议，办理了房屋产权协议证件，甲方对北京市椿楸嘉园12号2单元1001号房屋具有所有权。二、本房屋转让总价款为475万元。四、付款方式：（一）乙方于本合同生效之日起20日内向甲方支付第一笔款项200万元；甲方同时将本房屋交付给乙方，并向乙方交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、甲方身份证复印件及甲方就本房屋办理产权的授权书等材料。（二）乙方于本合同生效之日起97日内，向甲方支付第二笔款项275万元，甲方同时向乙方交付收款证明。五、乙方责任：（一）乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方继续履行合同，并要求乙方支付房款，且以未支付房款为基数，按日万分之三支付违约金。（二）乙方如直接与椿楸公司签订购房合同，或直接办理了本房屋产权证的，应依法缴纳税费，该费用与甲方无关。（三）甲方办理房屋过户手续过程中，如需乙方配合或需乙方提供相应材料的，乙方应无条件予以配合。六、甲方责任：（一）甲方应按合同约定向乙方交付房屋及相关材料；（二）甲方在接到开发商或国家有关机关部门通知，上述房屋能够办理产权登记时，甲方应在能够办理房产证的第一时间办理产权登记，最迟于能够办理产权登记之日起30日内将全部手续递交产权办理机构，甲方办理完产权登记，领取房屋所有权证书后，应在30日内无条件协助乙方办理产权过户手续，直到乙方全部完成产权过户登记手续为止。七、房屋交付：（一）甲方向乙方交付房屋之日，还应和乙方交付房屋内所有设施设备、装饰装修及相关物品，双方交接水、电、气。（二）甲方应向乙方交付房屋钥匙、门禁等物品。（三）甲方应向乙方做好地下车库交接或协调配合乙方办理地下停车登记手续。（四）甲方如未按照本合同约定的时间向乙方交付房屋及相关物品、资料的，自约定交付期届满次日起以本合同总价款为基数，按日万分之三向乙方支付违约金。八、产权登记：（一）本合同生效之日起7日内，甲方应配合乙方到椿楸公司及物业公司进行备案登记，通知相关单位产权转让的情况，及乙方的联系方式。（二）甲方知道本房屋能够办理产权登记第一时间，应通知乙方并协调乙方配合办理登记手续。九、违约责任：（一）任何一方不履行本合同约定义务的，致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方补齐本房屋估值上升的差价，并按合同总价款20%支付违约金。（二）违约方应承担守约方为实现本合同权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公正费、律师费、评估费等）。十一、甲方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，本合同生效之日起甲方法定继承人无此房屋继承权与使用权。十四、本协议自双方签字之日起生效。经李某某确认，该合同落款“甲方法定继承人同意本合同全部条款并签字”处有其妻子范某签字。

上述协议签订后，李某某于2017年10月1日以微信转账形式向李某某支付5万元，其后李某某以银行转账形式陆续向李某某账户汇款，经双方确认，截止2017年10月21日，李某某已付款80万元，其后李某某分别于2017年10月23日向李某某转账20万元、于2017年10月26日向李某某转账20万元、于2017年10月27日向李某某转账20万元、于2017年10月30日向李某某转账25万元、于2017年10月31日向李某某转账35万元，合计付款200万元。

李某某、李某某均要求继续履行合同，但双方就履约形式及违约责任存在争议。李某某主张应由李某某先交付房屋，其在交房后97日交付剩余购房款，李某某应就逾期交房承担违约责任，按日万分之三标准支付违约金至实际交房日并支付律师费；李某某对此不予认可，其主张房款支付和交付没有先后顺序，即使未交房，李某某也应支付剩余购房款，并按照合同第九条内容主张李某某按照合同总价款20%支付逾期付款的违约金。李某某另表示其未交房系因李某某延期付款，导致其对李某某付款能力产生怀疑，双方曾达成口头约定由李某某在2018年1月5日前付完剩余房款后其再交房，李某某对此不予认可，双方未就此提供证据。

一审庭审中，为证明双方沟通过程及李某某未履行合同情况，李某某申请证人西某出庭作证，西某称系其介绍李某某与李某某商谈购房，双方于2017年10月1日签订合同后，李某某通过其和李某某沟通能不能打完200万元就交付房屋，李某某在10月下旬将房屋腾空做好了交房准备，但李某某未在10月21日将200万元首付款交齐，李某某表示不同意先交付房屋，需李某某补齐房款才同意交付，双方协商未果，李某某提出签补充协议，李某某表示其很快可以将房款打齐，不需要签订补充协议，直到2018年1月4日，双方再次协商，李某某称资金周转不开，需要缓一缓到2018年4月底左右支付房款，并要求先交付房屋，李某某表示不同意，要求李某某补齐房款后才能交付房屋，到了2018年4月底，李某某仍未支付房款，双方均认为对方违约，无法协商一致。李某某主张西某证言系客观反映事实情况，并提交了2018年1月4日双方沟通录音及2018年5月13日西某和李某某的通话录音加以佐证。李某某对两份录音及西某证言均不予认可。

一审庭审中双方确认涉案房屋为回迁房，现不具备办理产权登记条件。李某某在一审庭审后向法院提交《关于李某某支付能力说明》一份，称其控股公司有稳定的收入、工资和年底分红，其亲属、公司股东亦同意帮助李某某支付房款，李某某具备支付剩余房款能力。李某某另表示其向涉案房屋物业公司及房屋登记咨询，物业公司称无法确定涉案房屋产权登记的办理时间，两单位均称无法直接将房本办理至李某某名下，即使将来可以办证，也需先办理至李某某名下，再由李某某过户给李某某。对于李某某要求李某某做好地下车库交接或配合其做好地下停车登记的诉请，李某某在一审庭审中明确其要求的是李某某配合其办理地下停车登记。李某某表示如李某某支付全部购房款，其同意配合办理地下停车登记。对于李某某要求李某某配合其到某某公司或物业公司进行备案登记的诉请，李某某表示并不存在去物业办理备案登记的问题。

一审法院认为，李某某与李某某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定享有权利并承担义务。经双方确认，涉案房屋为回迁房性质，暂无法办理房产登记，现李某某、李某某均同意继续履行《房屋买卖合同》，一审法院对此不持异议。

双方争议主要焦点为双方行为是否构成违约，李某某主张李某某逾期交房构成违约，李某某主张李某某延期付款构成违约。双方所签《房屋买卖合同》关于购房款支付及交付的约定为：“四、付款方式：（一）乙方于本合同生效之日起20日内向甲方支付第一笔款项200万元；甲方同时将本房屋交付给乙方，并向乙方交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、甲方身份证复印件及甲方就本房屋办理产权的授权书等材料。（二）乙方于本合同生效之日起97日内，向甲方支付第二笔款项275万元，甲方同时向乙方交付收款证明。”该合同于2017年10月1日签订并生效，根据合同约定，李某某应在2017年10月21日前向李某某支付第一笔款项200万元，李某某同时向李某某交付房屋。实际履行过程中，李某某于2017年10月21日前向李某某支付了80万元，于2017年10月31日补齐了第一笔款项200万元，此后李某某并未交付房屋，李某某亦未支付剩余购房款。

针对李某某延期10天支付第一笔款项200万元的行为，显已违反双方合同约定，构成违约，李某某应承担相应违约责任，但李某某无证据表明李某某该行为导致合同目的不能实现，其虽称怀疑李某某无支付能力，但仍愿意继续履行合同，要求李某某补齐款项，故李某某主张以合同第九条约定“任何一方不履行本合同约定义务的，致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方补齐本房屋估值上升的差价，并按合同总价款20%支付违约金”，要求李某某承担合同总价款20%违约金缺乏依据，一审法院不予支持。针对李某某延期付款行为，根据合同第五条乙方责任第（一）项约定“乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方继续履行合同，并要求乙方支付房款，且以未支付房款为基数，按日万分之三支付违约金”，结合李某某付款情况，其在2017年10月21日前已支付80万元，并于2017年10月23日向李某某转账20万元、于2017年10月26日向李某某转账20万元、于2017年10月27日向李某某转账20万元、于2017年10月30日向李某某转账25万元、于2017年10月31日向李某某转账35万元，故李某某应向李某某承担逾期付款违约金2145元（120万元×0.03%×2+100万元×0.03%×3+80万元×0.03%+60万元×0.03%×3+35万元×0.03%）。

针对在李某某支付第一笔款项后，李某某并未依约交付房屋，李某某未依约支付剩余购房款的行为，双方合同未明确约定支付第二笔款项与交房是否存在先后顺序，双方亦未就合同履行方式及期限签订书面协议予以变更，故李某某未交付房屋、李某某逾期支付剩余购房款的行为均构成违约。考虑双方至今仍同意继续履行房屋买卖合同，对于合同未继续履行双方均负有一定过错，并非单独一方责任导致，故一审法院认定双方对李某某支付完第一笔200万元款项后未交付房屋及李某某未支付剩余购房款的行为互不承担违约责任，就双方对于违约金的诉求，一审法院不予支持。对李某某依据违约行为主张李某某承担律师费的诉求，一审法院亦不予支持。

因涉案房屋为回迁房性质，现双方均无法明确是否可以办理产权登记及办理产权登记的时间，故对李某某诉求李春燕在能办理产权登记情况下协助办理过户手续，缺乏事实依据，一审法院不予支持。对李某某诉求根据合同约定要求李某某配合到北京某某房地产开发有限公司及物业公司进行备案登记，通知相关单位产权转让的情况及联系方式，根据现有证据及双方陈述，双方均未能提供存在上述手续的相关规定或证明，该项诉求缺乏事实履行基础，一审法院不予支持。对于李某某诉求李某某协调配合办理地下停车登记，李某某表示同意，一审法院对此不持异议。

对李某某主张李某某交付房屋及李某某要求李某某支付剩余购房款的诉求，一审法院予以支持，对于房屋交付期限及购房款支付的具体时间，因双方在合同中约定的履约时间已过，一审法院将酌情予以认定，依照合同约定，李某某在交付房屋时应一并交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、李某某身份证复印件及李某某就本房屋办理产权的授权书等材料。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、李某某于判决生效后三十日内向李某某支付剩余购房款二百七十五万元；二、李某某于判决生效后三十日内向李某某交付位于北京市海淀区某某嘉园某某号楼某某单元某某室的房屋，并向李某某交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、李某某身份证复印件及李某某就本房屋办理产权的授权书，协助李某某办理地下停车登记；三、李某某于判决生效后七日内，向李某某赔偿逾期付款违约金二千一百四十五元；四、驳回李某某的其他诉讼请求；五、驳回李某某的其他反诉请求。

二审中，李某某一方提交如下证据：1、案涉房屋同小区月租金市场价格截图，证明截止至2021年9月15日，李某某给李某某造成经济损失约为334083元；2、李某某资金利息损失明细，证明李某某占用李某某200万元资金，导致李某某利息损失337626.37元；3、本案一、二审期间律师委托代理合同及律师费发票，证明本案一、二审期间律师费情况。李某某主张上述证据均不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对李某某提交证据的证明目的，将在下文结合案件事实予以综合认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，李某某与李某某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。

李某某上诉主张依据《房屋买卖合同》约定，李某某应先交付房屋，李某某再支付第二笔款项275万元。就此本院认为，依照《房屋买卖合同》第四条第（二）款之约定，李某某应在合同生效之日起97日内，向李某某支付第二笔款项275万元。即李某某支付第二笔款项系以合同生效时间为基准，双方并未明确约定该笔款项的支付以李某某先行交付房屋为前提。而且，在李某某就第一笔款项200万元的支付已违反《房屋买卖合同》第四条第（一）款约定的情形下，亦无法再以该条约定时间节点确认李某某交付房屋的时间。考虑到合同履行情况以及双方过错程度，对于李某某逾期支付剩余购房款275万元的行为以及李某某未在合理期间内交付房屋的行为导致的违约责任，一审认定双方就此互不承担违约责任，继而不予支持双方违约金诉请，并无不当之处。李某某关于先履行抗辩权、违约金、经济损失、房租损失等相关上诉意见，均不能成立，相关证据亦不应采纳。李某某以自身为守约方、以李某某为违约方提出的律师费主张，因不符合上述对其违约行为的认定，不能成立；其中，李某某关于二审期间律师费的诉请，超出一审诉请范围，李某某不同意支付，本院不予处理。

李某某上诉主张一审应判决在涉案房屋能办理产权登记的情况下由李某某协助办理过户手续。但涉案房屋能否办理产权登记以及办理产权登记的时间，双方尚无法确认。在此情形下，李某某主张以不确定的事由作为裁判结论，不能成立。

综上所述，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22501元，由李某某负担。

本判决为终审判决。

审判员唐某某

二〇二一年九月二十八日

法官助理王某某

书记员付某某