【要点提示】企业职工对于单位提供的房改房并不具有完全的所有权，只享有占有权、使用权和有限处分权及收益等部分所有权。如果双方起诉离婚要求对该房进行分割，法院应按照照顾子女和女方的权益的原则，综合考虑双方的实际情况，判决由一方居住使用，待该房取得完全所有权后，如有争议可向法院提起诉讼，要求对该房进行分割析产。
【案例索引】
西安铁路运输法院（2009）西铁民初字第53号
西安铁路运输中级法院（2010）西铁中民终字第7号
【案情】
吴某与赵某于1984年结婚，婚后育有一女，现已结婚定居天津。2005年双方因感情破裂开始分居，2009年8月25日，吴某将赵某起诉至法院，请求法院判令解除双方婚姻关系，并将双方共有的一套住房判归自己所有，被告赵某也向法院主张该诉争房屋的所有权。案件审理期间，法院依被告申请调取了该诉争房屋的产权管理单位西安铁路局房管所出具的该房屋产权的证明，内容为“该房屋产权100%”；同时，原告吴某申请专业机构对诉争房屋进行鉴定评估，评估价值为287200元。
【审判】
经审理查明，双方诉争的房屋是由西安铁路局投资建设并自行管理的，原、被告对其均不具有完全产权。本案不宜判决该房屋所有权的归属，只能根据实际情况判决由一方使用，当该房屋取得完全所有权后，如有争议，可另行向人民法院提起诉讼。因此原告所出示的评估报告未能全面、客观、科学的反映该房屋的实际价格，法院依法不予认可。按照《婚姻法》照顾子女和女方的权益的原则，综合考虑双方的实际情况，最终法院判决准予原告吴某与被告赵某离婚，双方诉争房屋归原告吴某使用，待该房屋取得所有权后，如有争议，可另行向法院起诉。
被告赵某不服提起上诉，并申请二审法院调取证据证明该诉争房屋已经取得所有权。二审法院经审查认为，根据二审法院调取的证据可以看出，该诉争房屋为房改房，双方都没有该房屋的所有权。故对于上诉人赵某要求对诉争房屋进行分割析产的上诉请求不予支持。终审判决驳回起诉，维持原判。
【评析】
一、房改房的性质
房改房，是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋，有的已经取得房屋所有权，有的尚未取得所有权或仅享有部分所有权。
本案中诉争的房屋即属于后一种情况，双方当事人作为西安铁路局职工对该诉争房屋不享有完全所有权，只享有占有权、使用权和有限处分权及收益等部分所有权，即“部分产权房屋”。
二、我国对房改房分割的相关法律规定
离婚案件中对于房改房的分割应坚持与房改政策一致原则，征求产权单位的意见，并且结合此类房屋的特殊性进行妥善处理。尚未取得所有权是指离婚时夫妻居住使用的房屋尚未取得所有权或者只有部分所有权，如夫妻根据福利政策以标准价购买的公有住房。
按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按照成本购买公有住房，每个家庭只能享受一次。按照房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，其中包含了夫妻双方的工龄折扣、职级等多种福利待遇，审判实践中应将这些隐含在房改房价格中的福利政策具体物化，并视情况给对方相应的补偿。
最高人民法院《婚姻法解释（二）》第二十条、第二十一条，针对审判实践中对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时而产生的纠纷处理作出了原则性的规定，并且明确了三种情形：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
本案中，通过赵某申请调取的证据以及一审、二审法院查明的事实可以确认，该诉争房屋实际产权人为“西安铁路局”，该房屋属于吴某与赵某于离婚时尚未取得或者尚未完全取得所有权的房屋，双方均主张房屋所有权，因此依照法律规定不宜判决房屋所有权的归属。
三、审判中对尚未取得所有权的房改房进行分割的要点
笔者认为，审判实践中涉及对房改房分割的问题时，除了要坚持最高人民法院《婚姻法解释（二）》等相关法律，结合本案实际，还应把握三项原则：
1、充分考虑产权单位的合法权益
房改房尽管由个人居住使用，如果离婚时该房屋仍未取得所有权，即使夫妻双方对其分割归属作出约定，人民法院也不能据此进行裁判。本案中，法院在调取诉争房屋产权单位证明后，又充分听取了产权单位的意见并作了认真的审查，最终认定该房屋属于部分产权房屋，不宜分割。
2、慎用评估鉴定
通常情况下，评估鉴定对于案件审判具有很好的辅助作用，但对于离婚案件中涉及房改房分割问题时，笔者认为，对于房产的评估应该谨慎适用，一方面，评估程序需要较长的时间，影响案件的裁判效率，对于申请人具有较高的诉讼成本；另一方面，如果有一方主张所有权，则应严格适用《婚姻法解释（二）》第二十条第（三）项的规定，但如果双方均主张所有权，一方申请法院对房屋进行价格评估，此时建议征求对方当事人的意见，如双方均同意以该评估结果作为房屋的实际价格，由取得房屋一方给予另一方相应补偿，则准许评估申请，否则，应不予准许并对申请人进行释明。
3、充分考量平衡双方权益，侧重保护妇女儿童
在分割夫妻共有的尚未取得所有权的房改房时，应当按照《婚姻法》、《妇女权益保障法》的规定，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决由夫妻一方居住、使用，并可根据实际情况给予对方适当的补偿，尽量将房屋分割和子女抚养结合起来以体现出对妇女儿童权益的保护。
第1页 共1页 来源：陕西法院网