案情简介：原告：沈某，某小区业主
被告：某小区物业管理中心
被告：某房地产开发有限公司
案由：财产损害赔偿纠纷
2009年12月18日，位于原告沈某住宅厨房中的热水逆止阀崩裂，生活热水外泄，造成房屋地面被淹、室内被热水蒸气熏湿，装修、家具等物品部分损坏。沈某以物业管理中心未尽到物业管理职责；房地产开发有限公司设计建设不合理；二被告系共同致害人为由诉至法院，诉请二被告承担连带赔偿责任。经评估鉴定和法院确认，认定各项损失34 240元。
审理结果：
法院在审理中查明物业管理中心与小区业主委员会签订的物业服务合同约定：物业管理中心提供的物业服务包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；物业管理中心不承担供气（天然气）、通讯、有线电视维护责任，只承担单元门内供热（暖气）设施的维修责任；生活热水系统设施系物业共用设施，崩裂的热水逆止阀系生活热水系统设施上的阀门，沈某入住时即已安装到位，生活热水由金方物业中心自供；热水逆止阀周围已有锈蚀。
法院认为物业管理中心未按合同对生活热水设施进行日常维修养护，未能及时发现热水逆止阀周围的锈蚀痕迹和安全隐患，依据《民法通则》第一百零六条第二款判决对沈某的损失承担赔偿责任；因不能证明房地产开发有限公司设计建设不合理和热水逆止阀质量不合格，驳回了沈某要求房地产开发有限公司承担连带赔偿责任的请求。
法官评析：
本案判决书在详细分析了物业服务合同的内容、物业管理中心的合同义务及其在履行合同中的瑕疵后，依据《民法通则》第一百零六条第二款的规定以侵权责任判决物业管理中心赔偿沈某财产损失是正确的。
本案属于违约责任与侵权责任竞合的情况。
2007年10月1日起施行的新《物业管理条例》第35条规定物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定;业主可以在合同范本的基础上，根据小区的具体情况，细化物业服务合同条款。由此可见，物业服务企业与业主之间无疑是一种平等主体之间订立的合同关系，物业服务合同虽不属于合同法规定的15种有名合同，但应适用《合同法》的一般原则和《民法通则》第一百零六条第一款规定的违约责任原则。
《合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。在违约行为与侵权行为发生竟合时，当事人可选择违约责任请求权或侵权责任请求权。
责任竞合是指同一行为符合民法规定的数种责任要件的情形，违约责任与侵权责任竞合在民法中是最常见的。违约责任与侵权责任的区别在于：从侵害的客体看，违约责任侵害的主要是债权（相对权），侵权责任侵害的主要是人身权、知识产权、财产所有权等；从构成要件看，违约责任一般不以有无过错为判断标准，而是以是否违反合同约定为判断标准，侵权责任主要以有无过错（包含故意和过失）为判断标准；从行为特征看，违约责任一般表现为不作为，怠于履行合同义务，侵权责任主要表现在主动性上，故意或过失实施侵害行为，因不作为而构成侵权责任的情况仅限于具有特定职务和负有特定义物的人；从赔偿范围看，违约责任只限于直接损失和间接损失，侵权责任还包含精神损害及扶养、抚养、赡养费等；从责任方式看，违约责任仅限于财产赔偿，侵权责任还包含非财产责任，如恢复原状、赔礼道歉等；从对第三人的效力看，违约责任人只对自己的行为负责，侵权责任人还要为代理人、被代理人、物品使用人等的行为负责。
本案中物业管理中心与业主间的合同约定了特定的“共用设施设备的日常维修养护、运行和管理”的条款，从而产生了主动检修、维护以及提醒的义务，不履行或不适当履行此义务的不作为，如产生损害结果就应承担侵权责任；因物业管理中心在履行合同义务上存在瑕疵，无疑存在违约责任，但这种瑕疵致使沈某的财产损害结果发生，同时也侵害了沈某的财产权，构成侵权责任；本案中只产生了财产损害结果，如果造成人员烫伤等人身损害结果，则侵权责任更加明显； 《合同法》第一百二十二条赋予当事人选择诉由的权利，沈某以侵权责任提起诉讼，法院应予支持。
第1页 共1页 来源：北京法院网