异议人北京农村商业银行股份有限公司南苑支行。申请执行人陈醒民。
被执行人北京京达房地产开发有限公司。
一、案情
原告陈醒民与被告北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）签定购房合同，并支付给京达公司购房款3500万元。因京达公司不能如期交付约定房屋，双方协商同意解除购房合同，京达公司书面承诺向陈醒民返还购房款。后京达公司未还款，陈醒民向法院申请支付令。
法院作出（2007）朝民督字第05837号支付令，令京达公司返还陈醒民购房款3500万元。该支付令发生法律效力后，京达公司逾期未还款，权利人陈醒民向法院申请强制执行，执行法院以（2007）朝执字第3814号立案受理。
二、执行情况
执行过程中，京达公司未清偿债务。执行法院于2008年3月查封了京达公司名下的本市朝阳区京达花园J6号楼全部房屋，并在京达公司的京达公寓大堂及J6号楼显著位置张贴公告，拟对J6号楼进行评估、拍卖。
案外人北京农村商业银行股份有限公司南苑支行（以下简称南苑支行）知晓上述情况后，于2008年5月向执行法院提出执行标的异议，要求中止对J6号楼中40套房屋的执行。其称J6号楼中有40套房屋的小业主系该行贷款客户，均与该行签订了抵押贷款合同。该行是40套房屋的抵押权人，40套房屋上附载有该行的财产权益，因此该行提出案外人执行标的异议，法院不得对J6号楼中的前述40套房屋进行评估拍卖。
陈醒民称，南苑支行所称40套房屋的按揭贷款手续是虚假的，不认可其所述。南苑支行不是购房人无权提出执行标的异议。不同意南苑支行的主张，要求继续执行。
执行法院审查查明，京达公司的J6号楼已取得预售许可证。J6号楼中40套房屋的购买人分别于2005年、2006年间，陆续与京达公司签订了购房合同，同时均与京达公司、南苑支行签订了《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证措施）》，均以各自所购房屋为还款抵押物。南苑支行如数发放了贷款，各购买人的购房合同在房地产管理部门办理了预售登记。但南苑支行至今未与40套房屋的各购房人办理抵押登记手续。目前各购买人均仅偿还了部分贷款，南苑支行已在其他法院另案起诉了全部购房人和京达公司，要求解除合同，偿还贷款。
执行法院经审查，裁定驳回了南苑支行的执行标的异议。
三、意见
本执行案主要涉及两个问题：一是南苑支行是否具有抵押权人的主体资格；二是即使南苑支行为40套房屋的抵押权人，该权利是否可以阻却法院执行。对此，具体分析如下：
（一）南苑支行是否具有抵押权人的主体资格应看其是否完备了法律手续
根据南苑支行的主张及提交的证据，其与各购房人的贷款抵押合同签订于2005年及2006年间，系在2007年10月1日《物权法》实施前设立的合同担保行为，应适用当时《担保法》第41条及相关司法解释的规定，在办理抵押权登记手续后，抵押合同生效、抵押权成立。但南苑支行与各购房人至今未办理抵押登记手续，其自称抵押权人，缺乏依据。
（二）即使南苑支行为40套房屋的抵押权人，该抵押权也不能阻却法院执行
执行案件中，案外人对执行标的提出书面异议，应当提交证据证明自己对执行标的物享有足以阻却法院执行行为的实体权利，而非在法院执行活动中享有的程序权利。实践中，此类权利一般有所有权、用益物权、以及共同居住人的居住权、房屋租赁人的使用权等具体情形。可以构成案外人异议的此类权利，一般应具有如下特征：一是具有合法性。这一特征既要求该权利为法律所认可或规定，也表明该权利为法律所保障维护。该权利名义下，案外人与执行标的物间的现有联系状态应当延续存在，不受破坏；二是该权利是直接权益。即案外人、权利、执行标的物之间可以直接建立一项完整的法律关系；三是案外人实现该权利，须以占有、使用或支配该执行标的物为基础，否则该权利无法实现或无法完整实现。法院执行活动中的处分措施将剥夺或改变案外人占有、使用或支配条件，切断案外人与执行标的物间原有合法联系，因而被法律所禁止。四是此类权利有多种不同的具体情形，一般都可以对抗法院执行的处分措施（如交付或所有权变更）；但在不同的执行条件和方式下，对其他执行措施（如查封），有的具体权利可以一并对抗，有的具体权利则不能对抗。
本案中，南苑支行主张的抵押权是担保物权，是在作为担保物的执行标的物取得变现价值后的分配过程中优先受偿的权利。该权利的实现不以对担保物（执行标的物）的占有使用或对其支配为条件，而以变现行为（包括法院的处分措施）为其权利实现的基础、前提。因此，抵押权不符合案外人执行标的异议原因权利的特征，不足以阻却对标的物的执行措施乃至最终处分，抵押权人的案外人执行标的异议不能成立。
根据上述分析，我们认为，南苑支行与各购房人约定以房屋为抵押物但未办理法定的抵押登记手续，未完成取得抵押权的必要条件，南苑支行为非适格的抵押权人，且抵押权的成立仅导致权利人在分配程序中具有优先受偿权，并非对抵押物享有所有权或占有支配权。南苑支行持抵押贷款合同而主张对40套房屋享有财产权益、排除法院执行，缺乏法律依据。
综上，执行法院裁定驳回案外人南苑支行提出的执行异议是正确的。
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