试析汝南县某农村信用社与告庞某流质抵押无效案
【案情】
原告河南省汝南县某农村信用合作社。
被告庞某1999年7月10日，被告借原告款8万元人民币，月利率为7.3125‰，期限至2000年5月10日；被告庞某以座落于汝南县某镇自有房产7间抵押，经汝南县房地产交易管理所办理了抵押登记。原、被告签订借款合同的同时，又以书面形式订立“抵押房屋买卖契约”，约定：如庞某不能按期偿还贷款本息，庞某愿将抵押房产卖于原告，房屋评估价10万元，原告在扣除贷款本息、房产过户手续税费及其他费用后，余款归还庞某。借款到期后，庞某于1999年10月30日、2000年2月27日分别清偿利息2145元、2340元。本金8万元及下余利息至今未还。原告以上述事实诉至法院，请求被告偿还借款8万元及利息，实现抵押权，或者判令被告履行抵押房屋买卖合同。
【审判】
法院经审理认为，原、被告订立的借款合同、抵押合同符合法律规定，均为有效合同。被告未按合同约定期限履行还款付息义务，构成违约。原告请求符合法律规定，予以支持。原、被告对抵押房屋同时签订的买卖契约，目的是债权期限届满不能受偿时以取得抵押房屋所有权的方式实现被担保债权，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有”的规定，该“抵押房屋买卖契约”无效。依法判决如下：被告庞某于本判决生效后10日内偿还原告汝南县某农村信用社借款本金80000元及利息。逾期不履行，拍卖被告抵押房产，原告优先受偿。
【评析】
一些金融机构为了更加安全，往往在办理抵押贷款的同时，又就抵押物签订一个买卖合同，以便在借款到期借款人不能清偿时，直接依买卖合同取得抵押物的所有权。那么，这种买卖契约的效力如何认定呢？本案即存在这样的问题。如何认定原、被告签订的“抵押房屋买卖契约”的效力，也因此成为审理本案的一个焦点。一种意见认为，该买卖契约是双方自愿签订，契约内容约定了房屋的价值以及该契约生效后，如依该价格折抵贷款本息及其他费用后有剩余，原告将退还剩余价款。故该买卖契约不违反公平原则，是附生效条件的买卖合同，现所附条件已成就，买卖契约也应有效。另一种意见认为，原、被告在订立借款合同和抵押合同的同时签订的抵押房屋买卖契约，违反了担保法第四十条的规定，是流质契约，应为无效。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。该条是关于禁止流质契约的规定。流质契约是移转抵押物所有权的预先约定。法律禁止流质契约是因为：一、从债务人的角度看，债务人为经济所迫，债权人乘人之危，以抵押人价值较大的抵押物担保小额债权，与债务人订立流质契约，损害抵押人利益；从债权人角度看，抵押权设定后，如抵押物价值下降，低于所担保的债权，对债权人也不公平。禁止流质契约，是为了保护双方当事人的利益，体现民法的公平、等价有偿的原则。二、显示公平、重大误解签订的流质契约，债务人虽然可以行使撤销权，但债务人很难举证，禁止流质契约能更好地保护抵押人的合法权益。三、抵押权的本质属性是优先受偿权，未经折价或者变价预先移转抵押物的所有权，与抵押权的根本特征和价值属性相违背。 本案中，原、被告签订抵押房屋买卖契约的时间是在1999年7月10日，即与借款合同、担保合同是同时签订。原、被告在抵押物买卖契约中虽然写明了抵押房屋评估价为10万元，但没有任何证据证明原、被告对该抵押物进行了法定评估，所谓的“评估价”，实际是原、被告对抵押房屋的自行估价。很显然，这个“评估价”并不客观公平，如果估价过高，则对原告不利，反之，则对被告不利。本案审理已是2002年11月，判决生效执行还需一个过程，到那时，抵押物的所谓的“评估价”与抵押物的实际价值是否相当，就更难确定。法院审理此案时如果确认买卖契约有效，并以原、被告在合同中约定的10万元的价格转移抵押房屋的所有权，必将损害一方当事人的利益，导致不公平的裁判结果。
综上，原、被告在签订抵押合同的同时签订的抵押房屋买卖契约，目的是债务履行期限届满原告未受清偿时，通过私力转移抵押物的所有权实现债权，该约定违反了《中华人民共和国担保法》禁止性规定，不能有效保护当事人的利益，该“抵押房屋买卖契约”无效。