案情：甲为一私营砖瓦厂法定代表人，已将其厂以每年8万元租赁承包给丙经营近一年。甲见砖瓦行情上涨，遂隐瞒已与丙的合同真情又与外地乙商谈每年40万元的租赁承包意向，并要求乙做好生产准备，乙遂组织工人40人到甲处，甲即告知乙准备与丙解除合同，保证二个月内交乙租赁。但未果，乙要求甲赔偿损失，甲辩称双方未签合同拒不赔偿，乙遂起诉。
分歧：此案审理中，对双方是否成立合同关系，被告是否负有赔偿义务，存在着不同意见。
第一种观点认为：双方未签订正式书面租赁承包协议，原告乙缺少经验，先是听信甲组织工人做生产准备，后又轻信甲与丙可以解除合同，由此造成的损失由原告乙自行承担。
第二种观点认为：本案系租赁法律关系，租赁合同一经双方当事人意思表示一致即产生法律效力，无须租赁物的实际交付，合同即告成立。尽管双方没有订立书面合同，但双方达成明确的意向，并确定了租赁物的具体交付时间，应视为合同已经成立，被告应承担违约责任，并赔偿损失。
第三种观点认为：甲与乙的租赁承包合同确未成立，但甲隐瞒真情，向乙发出要约邀请，并与之达成租赁意向，显然违背诚实信用原则，构成缔约过失责任，应赔偿乙的损失。
评析：笔者同意第三种观点，理由如下：
一、租赁合同是否成立
对租赁合同，我国合同法第212条明确作出界定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。”租赁合同的基本内涵有三：一是租赁合同是经双方当事人合意约定的；二是出租人依约交付租赁物给承租人供其使用收益；三是承租人依约承担给付租金的义务。由此可见，租赁合同是有名合同，同时也是双务、诺成、有偿和不要式合同。这里需要讨论的首先是租赁合同的诺成性，也就是就甲、乙所协议的租赁合意是否可以看作租赁合同已经成立。所谓诺成性，即双方当事人意思表示一致，合同即告成立，这是毫无疑问的。但这种意示表示，必须是真实的、双务的。本案中，作为出租人的甲所作的出租允诺，实际是不诚实而带有欺骗性的，不能认为是真实的意思表示，从这点说，本案的租赁合同未能成立。其次，原、被告之间就租赁物如何交付、租金如何支付并无具体内容，不符合合同必要条款的意思表示亦不能视为真实意思表示，进一步说明租赁合同未成立。既然合同未成立，甲当然谈不上负担违约责任。
二、被告的行为对原承租人无效
租赁物中当事人之间法律关系具有复合性，即债权性和物权性。承租人物权化的租赁权产生对抗性的特征，在租赁合同有效期间，出租人不得将该租赁物再租给第三人，即对同一物的同一部分只能设立一个租赁权，否则，出租人的行为对承租人无效。本案中，甲已将砖瓦厂租赁给丙，只要不出现法定的事由，即不可再租赁给乙。因此，甲对乙的出租要约邀请行为自始就是无效的民事行为。
三、被告甲应承担缔约过失责任
所谓缔约过失责任是指在合同未成立的情况下，一方当事人在缔约过程中的过失行为致他方承受损失，依法应承担的民事赔偿责任。我国《合同法》第42条对此作了规定。缔约过失责任是缔结合同过程中产生的民事责任，其所保护的是一种信赖利益。所谓信赖利益也称消极利益，是指无过错合同一方当事人因合同不成立等原因遭受的实际损失，故缔约过失责任仅仅是一种补偿性的司法救济，过错方应承担的是损害赔偿责任。
尽管对缔约过失责任的性质，理论界有侵权行为说、法律行为说及法律规定说等不同的学说，但普遍认为，当事人为订立合同在协商之际已由一般的普通关系转入一种特殊的信赖关系，依民法的诚实信用原则，尽管此时合同尚未成立，仍然在当事人之间产生了互相照顾、协调，保护、诚实等附随义务，理论上称为“先契约义务”、“先合同义务”，违反这种义务，即构成缔约上的过失，致使合同不能成立，造成损失的应负赔偿责任。
我国合同法42条对当事人在订立合同过程中有关缔约过失采取列举式：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；3、其他违背诚实信用原则的行为。由此不难看出，构成缔约过失责任应同时具备以下条件：
1、缔约人一方违反附随义务。由于附随这些义务以诚实信用原则为基础，随着债的关系的发展而逐渐产生，而当事人一方假借签订合同，以损害对方利益为目的，恶意磋商，或者以其他违背诚实信用原则的行为损害对方利益的，就违反了附随义务。
2、缔约对方当事人受到损失。此处的损失仅指财产损失而不包括精神损害。该损失为信赖利益的损失而非履行利益的损失。其赔偿范围只能是实际受到的损失。
3、违反先合同一方本身有过错。违反先合同义务与遭受损失之间具有因果系，即该损失是由违反先合同义务引起的。
本案被告甲故意隐瞒已与丙签订租赁合同的重要事实。向乙发出要约邀请，使乙与之达成租赁意向，乙对甲要约邀请所产生的信赖是一种合理信赖，乙组织工人作生产准备，亦是基于信任甲的前提，并无轻信之过。尽管乙与甲之间达成的仅仅是租赁的合意，双方仍然处于合同的订立阶段，均未受合同的拘束，但是双方显然已形成了一种法律上的联系。介于乙、甲不是地处同一城市，故本案甲的过错是显而易见的，因为甲对乙隐瞒实情，显然违背了诚实信用原则，所产生的附随义务，依据合同法第42条规定，具有缔约上的过失。乙要求甲赔偿损失的请求，于法有据。当然，本案中乙的请求赔偿范围只能是缔约所必需的支出及所组织工人的误工损失。
（作者单位：江苏省如皋市人民法院）