协助执行

1、协助执行概念及内容

概念：依据法律、行政法规的规定，协助有权机关执行生效法律文书中关于对标的财产的处分和限制的行为。

有权机关：人民法院、公安机关、人民检察院、税务机关、监察机关等

协助执行的阶段：可以是诉前协助、诉讼中协助、执行程序中的协助

协助执行的内容：限制和处分房产

2、查封类型

查封、续查封、预查封、轮候查封

（1）查封

出示提交“两书两证”、查封文书送达生效

原则：

a、不实体审查的原则（可提出审查建议）

b、不扩大范围、不违法采取措施的原则

c、不收费原

期限：2年、续封1年，再续封需高院批准，每次不超过1年

未登记房产查封、处分

对生活所必需居住房屋可以查封，不得拍卖（保障最低生活标准可以执行）

法院的义务：查封、预查封前，查询房屋权属，出示双证，出具协执书。

登记机构的义务：（1）不实体审查，可提建议，但不应停止执行；（2）对法院提取的材料盖章；无果的，书面告知。（3）按法院确认的权利人办理相应登记。

续查封：

每次期限不超过1年

需重新制作法律文书并送达

预查封：

三种房屋，虽未进行所有权登记，法院可预查封：

①作为被执行人的开发企业，已办理预售许可，但尚未出售的房屋；

②被执行人购买的已由开发企业已办理初始登记的房屋；

③被执行人办理了预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。

期限参照查封期限

转为正式查封：预查封期间，房屋产权登记在被执行人名下，查封期限自预查封之日计算

送达方式：直接、委托、转交、留置、邮寄、公告  

（1）被执行人因继承、判决、强制执行取得物权，先过户再查封

（2）尚未核准登记的，可查封；已核准登记的，不得查封

（3）法院对可分割处分的房屋分割查封，明确具体部位。

（4）已设定抵押的房产可查封，查封不影响抵押权的效力。

（5）法院执行土地使用权，不得改变原土地用途和出让年限。

查封期限（含预查封，效力等同于正式查封）  

（1）不得超过二年，期满可续一年；

（2）期满可续封，应重新制作文书；  

（3）期满未续查封的，查封效力消灭。

预查封期间，房、地登记在被执行人名下的，预查封自动转正，查封期限从预查封之日起计算。

轮候查封（两个以上法院对同一房屋、土地查封的）

（1）先送达的办查封，后送达的办轮候，并书面告知；  

（2）轮候查封顺序：以法院送达协执书的时间先后排列；  

（3）查封法院解除的，排列在先的自动转为查封。

查封法院处理房产的，排列在后的轮候查封失效；

查封法院部分处理房产的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。优先购买权，承租人和共有人谁更优先？

租赁权是债权，共有权是物权，物权与债权同时并存时，物权的效力优先于债权。但，在租赁期间，房屋因买卖、赠与、继承等引起所有权变动，租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。

未成年人的继承权放弃问题

高法意见：代理人代为接受财产可以，代为处分财产必须是为了被代理人的利益，否则无效。

租赁土地上的房屋登记问题。租赁土地不属于建设用地使用权，租赁土地上的房屋不能登记。