地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。其特征在于：  

第一，地役权是使用他人土地的权利。地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或者使用为要素。由于地役权的内容在于以此土地供彼土地之役，因为地役权的成立，必须有两块土地的存在。其一是为其便利而使用他人土地之地，称为需役地。

其二是为该土地便利而供其使用的土地，称为供役地。  

由于地役权不限于需役地所有人与供役地所有人的关系，供役地的承包经营人、地上权人、典权人、采矿权人、承租人也应当受地役权的约束，自属当然之理。  

第二，地役权是为自己土地的便利的权利。使用供役地的目的，乃是为了需役地的便利，否则，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必设定地役权。而其所供便利，不足为需役地承受，而为特定人享受时，也不是地役权问题，而是人役权问题。  至于所谓”便利“，泛指开发、利用需役地的各种需要，其内容只要不违反法律的强制性规定，不违背社会公共利益，可以由当事人根据实际情况约定。就一般情况而言，其内容无非是以下几类：

（1）以供役地供使用，如通行地役权；

（2）以供役地供收益，如用水地役权；

（3）避免相邻关系的任意性规范的使用。

一般来说，相邻关系规定的是土地所有人间的最主要、最基本的关系，因而也就多是从土地所有人的义务方面加以规定，多数强制性规范。但相邻关系也不乏任意性的规定，当事人可以以特别约定加以改变或者排除适用。例如，相邻关系由土地或者房屋所有人不得设置管、槽或者其他装置使房屋雨水直接注泄于邻人的土地上或者其建筑物上，因此土地所有人或者使用人即负有不得安装此等装置的义务。如果邻人豁免这一义务，则土地或者房屋所有人就可以设定一个向邻地或者邻地建筑物上直接注泄雨水的地役权。  

（4）禁止供役地为某种使用，如禁止在邻地建高楼，以免妨碍眺望。  

第三，地役权具有从属性和不可分性。地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的权利，并非需役地所有权或者使用权的扩张，但它仍应当与需役地的所有权和使用权共命运，这就是地役权的从属性。它主要体现在两个方面：（1）地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不能与需役地分离而让与，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有权或者使用权，而将地役权让与他人，不得自己保留地役权而将需役地所有权或者使用权让与他人，也不得以需役地所有权或者使用权与地役权分别让与两个人。我国物权法规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。（地役权不得与需役地分离而为其他权利标的，如果在需役地上设定其他权利，则地役权包括在内，例如，在需役地上设定建设用地使用权，则建设用地使用权人也得行使地役权，不能单独将地役权作为其他权利的标的，如单独讲地役权抵押、出租。根据我国物权法的规定，地役权不得单独抵押。土地承包经营权，建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。  

地役权的不可分性，是指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一消灭。在需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。我国物权法规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权，建设用地使用权部分转让时，转让部分设计地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人基于约束力。例如，甲地南部的住宅与乙地毗连，在乙地上设有不得建高层建筑的地役权，后来甲地南部分割给丙，北部给丁，那么该项地役权仅能为丙存续而与丁无关。在供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存续。例如，甲地在乙地上设有排水地役权，以后乙地分为丙、丁两块地，甲地仍得对丙、丁两块地行使地役权。但依地役权的性质，其行使只关系供役地一部分的，则地役权仅对该部分存续。例如，甲地在乙地有汲水地役权，以后乙地分割为丙、丁两地，只有丁地有水井，则甲地的地役权只存在于丁地。