第一条 为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 《条例》第三条第(五)项规定的物业管理区域的划分原则：
　　(一)配套设施设备共用的，划为一个物业管理区域；
　　(二)位于同一社区或者位置靠近的物业，划为一个物业管理区域；
　　(三)原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划为一个物业管理区域。也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分；
　　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划为一个物业管理区域；
　　(五)市、县(市)物业管理行政主管部门认为有必要划为一个物业管理区域的。
　　划分物业管理区域可以由建设单位或者业主委员会提出申请，市、县(市)物业管理行政主管部门划分。

　　第三条 城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助市物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。
　　街道办事处(乡镇人民政府)负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

　　第四条 本市行政区域内与物业管理活动有关的给排水、供电、供热、园林、环卫、有线电视等专业管理单位(以下简称专业管理单位)，均须遵守《条例》和本细则。

　　第五条 按《条例》第六条规定，物业管理按下列规定执行：
　　(一)新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。
　　(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理；多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理；产权单位已不存在的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。

　　第六条 分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50％以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。

　　第七条 具备首次业主大会成立条件的，在县(市)、区物业管理行政主管部门组织下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成首次业主大会会议筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。

　　第八条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：
　　(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担；
　　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。

　　第九条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。

　　第十条 业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　　第十一条 业主委员会每届任期一般为2—3年，具体任期应当在业主大会议事规则中确定。业主委员会一般由3—15人的单数组成。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案：
　　(一)业主大会成立情况材料；
　　(二)物业管理区域基本情况材料；
　　(三)业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明；
　　(四)业主委员会选举办法；
　　(五)业主公约及业主大会议事规则；
　　(六)业主委员会组成人员情况材料。

　　第十三条 业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：
　　(一)各种会议的书面材料；
　　(二)业主委员会选举产生、备案材料；
　　(三)物业服务合同；
　　(四)业务往来原始凭证；
　　(五)维修资金收支情况原始凭证；
　　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　第十四条 业主委员会除履行《条例》第七条第二款规定的职责外，在下列情况下，履行组织召开业主大会临时会议的职责：
　　(一)20％以上业主提议的；
　　(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的；
　　(三)业主委员会委员变化，需要补选的；
　　(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的；
　　(五)解除物业服务合同、选聘新的物业管理企业或者确定其他管理方式的；
　　(六)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
　　业主委员会应当协助物业管理企业收取物业服务费用。