吉林省长白朝鲜族自治县人民政府关于印发《长白朝鲜族自治县住宅小区物业管理暂行办法》的通知
各乡镇人民政府，县政府各委办局、各直属机构：
二〇〇七年七月二十日
长白朝鲜族自治县住宅小区物业管理暂行办法
第一章 总则 第一条 为加强全县住宅小区和单体住宅楼的物业管理，明确业主和物业管理企业的权利和义务，保障物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《城市新建住宅小区管理办法》(建设部第33号令)、《白山市人民政府关于加强物业管理有关问题的通知》(白山政发(2006)6号)和《长白朝鲜族自治县人民政府关于加强物业管理有关问题的通知》(长政发(2006)11号)等有关规定，制定本办法。
第二章 住宅小区物业管理 第七条 各单位在住宅小区物业管理中的职责划分如下： （二）物业管理区域内商业用房的烟尘排放、噪声等要符合环保规定标准。餐饮、洗浴、食品加工业的单位和业户必须安装油烟净化设备或安装管道实行油烟高空排放，必须使用规定的清洁燃料，禁止燃用散煤。 （三）需要安装太阳能热水器的住户，应先与管理本小区的物业公司签订安装协议书，进行登记备案，并到房产管理局办理相关审批手续，再由物业公司按照规范要求进行安装或指导安装，并负责验收。
第三章 住宅小区业主、业主大会及业主委员会
第十条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称“专项维修资金”）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第十一条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第十三条 一个物业管理区域内成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定，以自然街坊或一个封闭的小区予以确定。 第十四条 同一个物业管理区域内的业主，应当在房产管理部门的指导下由社区会同建设单位（含招商引资单位）或公有住宅出售单位组织业主召开并成立业主大会，选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 首次业主大会召开的条件： （一）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上的； （二）住宅出售已满2年的。 业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。原则上一户一票（超过100平方米的以每100平方米为一票）。 第十五条 业主大会履行下列职责： （一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内1/2以上持有投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 业主大会会议的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年至少1次。经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十八条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，成员人数为5—15人的单数，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向房产管理部门登记备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。任期3年，可以连任。 第二十一条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约经业主大会通过生效，并在15日内到房产管理部门备案，并告知物业管理区域内的业主和物业使用人。 业主公约对全体业主具有约束力。 第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权、确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产管理部门应当责令限期改正或撤消其决定，并通告全体业主。 第二十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区依法履行自治管理职责，支持社区开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关社区，并认真听取社区的建议。
第四章 物业管理服务
第二十五条 物业管理企业是指从事物业管理经营、具有独立企业法人资格的经济实体。 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅规模较小的，经房产管理部门批准，可以采用协议方式，选聘物业管理企业。 物业管理企业要根据本办法与业主委员会签订住宅小区物业服务合同，对住宅小区实施物业管理。物业管理主要包括房屋建筑主体修缮、装修及其管理房屋设备、设施运营、保修、维修与更新的管理，楼宇内的公共部位和物业管理区域内的公共场地清扫、保洁管理，小区绿化管理，车辆道路的管理等内容。 第二十六条 住宅小区物业服务合同，应明确委托服务项目、服务标准、服务费用、双方权利和义务、合同期限及违约责任等内容条款。 住宅小区物业服务合同的签订、变更、终止应到房产管理部门办理登记备案手续。 第二十七条 成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到房产管理部门办理资质审批手续，经审查合格领取《物业管理资质证书》后，方可办理其他市场准入手续，从事物业管理经营。 《物业管理资质证书》实行年审制度，对从业人员实行岗位资格证书制，持证上岗。 未取得《物业管理资质证书》的企业一律不得从事物业管理经营活动，从业人员没有岗位资格证书的不能上岗。 第二十八条 物业管理企业实施物业管理活动，享有下列权利： （一）根据有关法律法规及规章规定，结合实际情况，制定小区服务管理办法； （二）按照本办法和物业服务合同的规定，对住宅小区实施管理服务； （三）按照物业服务合同和有关规定收取服务费用； （四）制止和纠正违反规章的行为； （五）要求业主委员会协助管理。 第二十九条 物业管理企业应当履行下列义务： （一）履行物业服务合同，依法经营； （二）重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会通过； （三）接受物业管理行政主管部门和有关部门及业主委员会的监督指导； （四）定期听取业主委员会、业主、使用人对住宅小区物业管理的意见和建议；每年至少向业主公布一次住宅小区的物业维修更新费用的收支帐目情况，接受审核。 第三十条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第五章 物业的使用与维护
第三十一条 住宅小区内的房屋产权人和使用人，应当遵守下列规定： （一）未经住宅小区物业管理行政主管部门批准，不得擅自改变房屋的结构、用途和外貌，不得改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和设施用途； （二）不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位，不得破坏绿地、污染环境和噪声扰民，不得未经许可设置营业摊点； （三）不得私自增添、拆除、改装房屋设备及其附属设施； （四）不得拖欠按照规定应交纳的各项费用； （五）法律、法规规章和业主公约禁止的其他行为。 第三十二条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并遵守国家和本省有关规定。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并进行监督，对不符合要求的，应当劝阻制止，责令改正。 第三十三条 因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业同意并且应在约定期限内恢复原状，造成损失的应当承担赔偿责任。如供水、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业对小区中的相关管线和设备设施进行维修养护，应当由供水、供热、通信、有线电视等单位支付相关的费用。 第三十四条 县物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。 第三十五条 建立住宅共用部位、共用设施、设备维修资金。 维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 第三十六条 住房专项维修资金由房产管理部门代收代管，在银行设专户存储，实行按栋建帐、按户核算、定期公布制度，并按有关规定使用。其他任何单位和个人不得代收代管专项维修资金。 第三十七条 物业专项维修资金的使用，必须由业主大会批准，经房产管理部门核准后实施，并进行公示。 第三十八条 物业共用部位、共用设施、设备更新时，其费用从物业管理维修资金中支出，维修资金不足的，经业主大会决定，按产权人拥有的住宅建筑面积比例向产权人续筹。维修资金的垫支部分应向产权人收回。 第三十九条 产权人转让房屋时，其维修资金剩余部分不予退还，随房屋所有权同时过户。 第四十条 房屋维修责任按下列规定划分： （一）住宅的全体共用部位，共用设施、共用设备的维修、更新、改造费用，由全体业主承担。部分共用部位、共用设施、共用设备的维修、更新、改造费用，由部分共用部位的业主承担。人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担； （二）住宅自用部位、自用设备的维修、更新费用，由产权人承担； （三）住宅维修时，相邻产权人、使用人应当予以配合。因相邻产权人、使用人阻挠维修造成其他产权人、使用人财产损失的，责任人应负责赔偿； （四）因维修、装修造成相邻产权人、使用人的自用部位、自用设备损坏或其他财产损失的，责任人应当修复或赔偿； （五）建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的验收与接管
第四十一条 新建住宅小区物业应统一规划，同步建设。 物业管理行政主管部门应当参与住宅小区开发建设方案的论证，并依法对住宅小区前期建设实行监督指导。没有前期物业管理和小区规划设计的不予审批，如果擅自施工，主管部门可加重处罚。在办理住宅小区审批手续时，应交纳小区配套抵押金，抵押金按工程概算总造价5%收取，待工程完毕后返还。如果小区不按设计要求进行配套建设的，将用抵押金进行配套建设。 第四十二条 建设单位要在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积一般为建设规模的4‰，规模比较小的区域不得少于50平方米。 物业管理用房产权为全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 第四十三条 建设单位要按照国家《建筑工程质量管理办法》规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位和物业管理企业应当在承接验收时，签订新建住宅物业保修协议。同时按保修费50%的比例交给物业管理企业代管，保修费设专户存储。建设单位不履行保修责任的，由物业管理企业负责保修，待保修期满验收合格后结帐。保修费不足的仍由建设单位承担，结余的退还建设单位。 第四十四条 住宅小区建设具备下列物业管理条件的，实施物业管理： （一）原建住房小区公房出售达到40%以上（含40%）； （二）新建住宅小区交付使用后入住率达到50%以上（含50%）。 不具备上述条件的住宅小区，由开发建设单位或房屋产权单位，以自管或托管的方式实施管理。 第四十五条 新建住宅小区竣工后，综合验收部门应当和物业管理行政主管部门共同验收，验收合格后方可进住，不合格的不得入住。对未经许可入住的，不予办理相关手续。否则后果由建设单位自负。 第四十六条 住宅小区在建期间或已建成但尚未成立业主委员会前，开发建设单位应当自行或委托物业管理企业对住宅小区进行前期管理。业主大会成立后，由其选聘的物业管理企业进行管理。 第四十七条 在办理物业承接验收手续时，建设单位或委托方应当向物业管理企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套工程、地下管网工程、隐蔽工程、竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）单项工程竣工验收证明材料； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）房屋及配套设施的产权资料； （六）物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会或其选聘的物业管理企业。 第四十八条 新建商品住宅出售单位，在未移交物业管理之前，不得使用专项维修资金。 第四十九条 产权人、使用人在使用房屋前，建设单位要按照物业管理的有关规定同产权人、使用人签订入住合同，使物业管理提前介入。 第五十条 住宅小区在移交时，接管的物业管理企业应当通过物业管理行政主管部门指定的房屋鉴定部门对所接管的物业的主体、附属设备、配套设施及综合使用功能进行查验，作为保持物业完好状况的依据。
第七章 专项资金与管理费用的收缴
第五十一条 维修资金缴纳方式： （一）新建住宅在销售时，购房者要按照当年市场平均价2.5%的比例向收缴维修资金主管部门缴纳维修资金。否则不予办理房屋权属证书。 （二）已入住楼房尚未缴纳维修资金的住户，应按上述比例进行补交。 第五十二条 物业管理企业按照有关规定和物业管理委托合同的约定向业主收取物业管理服务费。物业管理服务费专项用于小区内的巡视、检查、共用部位共用设施设备的小型维修养护、物业档案资料管理、小区内的日常保洁、绿化管理等。 物业管理服务收费应遵循公开、合理与管理服务水平相适应的原则。收费标准由物价部门按服务内容制定。 物业管理企业收费的服务项目和收费标准应当在小区内公示。 第五十三条 物业管理企业在住宅小区内为居民开展的专项特约服务，可以收取特约服务费；其收费标准，由物业管理企业制定并经业主大会通过。 第五十四条 产权人和使用人应当按照物业管理委托合同的约定和业主大会的决定交付物业管理维修等费用。 建设单位未售出的空置房屋物业应当分摊物业管理维修费用，分摊比例不低于收费标准的50%，分摊费用由建设单位承担。
第八章 法律责任
第五十五条 违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房产管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。 第五十六条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 （一）建设单位擅自处理属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权； （二）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； （三）未取得资质擅自从事物业管理活动的。 以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第三款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 第五十七条 违反本办法规定，建设单位或物业管理企业不移交物业相关资料的，由房产管理部门责令限期改正，逾期仍不移交的，对建设单位或物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。 第五十八条 违反本办法规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产管理部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；给业主造成损害的，依法承担赔偿责任。 第五十九条 违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由房产管理部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究当事人和有关部门责任人的刑事责任。 第六十条 违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的，由房产管理部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。 第六十一条 违反本办法规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，由房产管理部门责令改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款；所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修养护。 第六十二条 违反本办法第三十一条规定的，业主委员会或物业管理企业应报请物业所在地房地产、规划、市政、环保、公安等相关部门责令停止违法行为、恢复原状，对个人处500元以上2000元以下罚款；对单位处2000元以上2万元以下罚款；对业主造成损失的依法承担赔偿责任。 第六十三条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由房产管理部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修养护。 （一）擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑、共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路场地的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上10000元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第六十四条 业主未按规定交纳专项维修资金的，可按日加收业主费用万分之五的滞纳金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会可向人民法院起诉； 第六十五条 业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会和物业管理企业应督促其限期交纳，按日加收应交纳费用千分之五的滞纳金，物业管理企业可以向人民法院起诉。 第六十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚未构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十七条 房产管理部门的工作人员利用职务之便，收取他人财物和好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第九章 附则
第六十八条 本办法由县建设局负责解释。 第六十九条 本办法自发布之日起施行。 吉林省长白朝鲜族自治县人民政府 |
