你院五一年十月二十二日法总发字第二一九四号来文附卷六宗,及同年十二月十八日法总发字第二八二七号续函均悉。关于处理房户行使优先购买权案件所发生的疑义,我们研究后提出意见如下:

(一)第一题基本上同意甲说。执行政策法令,必须贯彻精神实质,房户固然有优先承买房屋的权利,但这并不等于容许他们用不正当的手段,把持垄断房屋的买卖。第三人本非房户而勾串房户,顶名冒购房屋,与房户行使优先购买权,毫无相同之点;为了教育群众,贯彻执行政策法令不许任何人钻法律的空子,这种冒名顶替的买房行为,不应受法律的保护,而应认为无效,惟在具体案件的审判时,房屋究该重新估价出售?抑仍许由原出钱人与前业主(原房主)直接订立买卖契约?必须审酌实际情况与各方面的利害关系,作恰当处理。

(二)第二题也同意甲说。城市房屋,即使是私人的资金所建筑,也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利,就是说房主行使产权,也须服从社会利益,如房屋不宜分割出售,承买人虽不是房户之一,但买下全幢房屋确有利于工商业的发展,同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题,这样处理是适当的。否则,仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了对社会的利益,就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。

以上意见请研究参考为荷。

东北地区于1950年基于限制所有权的滥用,曾根据繁荣经济,发展社会生产,保护城市房屋的政策,在照顾房东房户利益的条件下,曾制定"东北城市房产管理暂行条例".其中有一条规定:"房屋出租出典出卖,原房户有继续承租承典或购买之优先权。"就是为了保护房户,使其不因房东行使房权而遭受损失。该条例公布之后,群众方面为行使房屋优先购买权而发生纠纷的很多,因此对于怎样来保护房户的优先购买权?"就形成两种主张;兹将具体事实介绍于后:

一、房东卖房,房户自己无钱买,和第三人勾串,由第三人出钱房户出名,将房屋争买到手,中间的条件是以贱价住房,另由房户以出兑的方法,立兑契将房兑与出钱的第三人,以掩盖当时的顶名冒替,现已证实房户是利用优先购买权为他人购买房屋,这种买房行为是否有效就成问题。(参照抚顺市人民法院1951年诉字第530号卷附判决)本院对此有两种意见:

甲、主张:旧房价贱,房户利用优先购买权为第三人买房,是钻法律空子,是滥用权力的违法不正行为,不应受法律保护,买卖应为无效,由法院用国家保护处分否认其优先购买权,从新价买,原租房户和欲购买房的第三人或其他人,均有平等购买的机会,其超出部分归于国库,这样做不但给违法取巧的人予以制裁并对于群众也有教育意义。正确执行政策,就不能承认违法行动合法。

乙、主张:第三人凭钱买房,这种买卖行为不违法,应受法律保护,房屋之所有权,亦应归于出钱人。替别人买而用自己名义的房户不能取得所有权。

二、有关繁荣经济,发展生产建设,不适于分割的大幢房屋,零住户部分主张优先购买权,是否允许的问题。某机器染厂为了扩大生产,买妥与工厂相毗连的房屋,原二十家租户的一部分(十余家)先未表示购买,迨染厂买妥后,部分房户起诉主张优先分买承租部分或为全部之承买。这样问题之解决,法院应依据房屋不适于分割及照顾发展生产经济建设,而否认几个人的优先购买权?抑或根据死的条文绝对化来保护房户的优先购买权呢?(参照本院1951年提字第二号及再字第二一号全卷)对此亦有两种意见:

甲、主张:人民政权下所反映出来的财产关系和所有权,是与人民整体利益,社会整体利益分不开的。法定权利,应在不妨害人民利益和社会利益的条件下来行使该房产既不适于分割而某机器染厂又是为了扩大生产发展经济,而购买与它相毗连的房屋,这种为了提高生产,合于群众要求的买房行为需要支援的。零住户要买这项房屋,不但妨碍了有利于国计民生的企业之发展,并且把不适于分割房子零碎的卖给各租户,甚至超越了各人所租的范围,既损于房东的利益,又形成了新的多数房东将来无法避免的纠纷,所以法院就不能片面的去看房户一面的利益,去保护房户优先购买权。

乙、主张:东北城市房产管理暂行条例明确规定房户有优先购买权,即应受绝对的保护,不能因保护搞生产的,而忽视法律所定的先买权。房产虽不适合分割,尚可以共有关系来补救,各房户买房后相互间可以保持共有关系。如系一些房户放弃优先购买权,则由其余房户购买房屋之全部,亦与房主利益无损,应予许可。

由于以上两问题未能解决,是以检同案卷送请解释指导。