武汉市人民政府办公厅关于推进中心城区老旧住宅区物业服务工作的意见
武政办〔2008〕206号

各区人民政府，市人民政府各部门：
　　为了探索和建立物业服务全覆盖的工作机制，切实改善老旧住宅区的居住环境，进一步提升城市整体形象，促进“创新武汉、和谐武汉”建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，经市人民政府同意，现就推进中心城区老旧住宅区物业服务工作提出以下意见：
　　一、指导思想和基本要求
　　（一）指导思想
　　以党的十七大精神为指导，紧紧围绕“创新武汉、和谐武汉”建设的总体目标，坚持“政府引导，立足社区，以人为本，因地制宜”的工作方针，依法拓展物业服务覆盖面，切实改善广大群众居住环境和质量，不断推进社区建设和物业服务共同发展，进一步提升全市城市管理水平。
　　（二）基本要求
　　通过推进物业服务工作，2009年年底之前全市中心城区老旧住宅区物业服务单位（机构）得到落实，长效管理制度初步建立，房屋及其配套设施设备管理权责不清、服务缺位等突出问题基本解决，居住环境和质量进一步改善和提高，基本实现物业服务全覆盖。
　　二、物业服务运作方式
　　推进中心城区老旧住宅区物业服务工作，要根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力、服务需求以及消费意愿的实际情况，以社区为界，因地制宜，划分1个或多个物业服务区域，确定具体运作模式。
　　（一）对社区内原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，通过合同（协议）等书面约定，选聘有专业资质的物业公司提供服务，或将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或动员和组织业主或使用人自行提供服务。
　　（二）对社区内单位自管住宅区（院落）或直管公有住房比较集中的住宅区（院落），可建立房屋管理(产权)单位负责召集，社区居委会和专业部门（单位）及业主、使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《管理服务协议》，由房屋管理（产权）单位负责牵头统一管理服务。
　　（三）对社区内房屋用途多样，且产权复杂，又难以围墙建院的住宅区，可建立社区居委会负责召集，房屋管理(产权)单位、专业部门（单位）和业主、使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《社区物业服务公约》，成立中介服务机构等社会组织，以有偿微利的方式提供物业服务。
　　三、物业日常养护和维修管理责任
　　老旧住宅区房屋及其配套设施设备管理包括日常养护服务和维修管理，其中，维修管理含中修、大修、改造和更新。各管理责任主体单位和个人要本着权责一致的原则，严格按照分工，切实履行义务。
　　（一）房屋专有部分的日常养护和维修管理应由业主自行负责；房屋共有部分的日常养护和维修管理应由业主按各自拥有的物权份额共同负责。
　　（二）单位自管住房和直管公有住房（包括房改已售的房屋）共有部分的日常养护和维修管理，应由房屋管理（产权）单位负责。
　　房屋管理（产权）单位因破产等原因撤销或注销的，由其上级主管部门（单位）负责该房屋共有部分的日常养护和维修管理；若房屋管理（产权）单位的上级主管部门（单位）也已撤销的，由所在地的区人民政府组织协调，并依法确定该房屋共有部分的日常养护和维修管理责任。
　　（三）老旧住宅区内道路、绿化和供、排水等市政公用设施设备的日常养护和维修管理，由相关专业部门（单位）按照职能分别负责。
　　四、物业服务内容及费用
　　（一）老旧住宅区日常物业服务一般包括下列事项：
　　1.房屋共用部位、设施设备的日常运行、维护服务；
　　2.绿化养护服务；
　　3.保洁服务；
　　4.秩序维护服务；
　　5.车辆进出、停泊服务。
　　以上日常性服务费用标准由物业服务单位（机构）根据服务需求和质量标准，测算管理服务成本，提出收费标准，在广泛征求广大业主、使用人和有关部门（单位）意见的基础上，通过合同（协议）约定，报物价部门备案核准后，向使用人按月收取。
　　（二）老旧住宅区内房屋共用部位共用设施设备需要中修、大修、更新和改造的，在经公有住房住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论同意后，可按规定使用公有住房住宅专项维修资金，由物业服务单位（机构）和相关业主持有关材料，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；尚未筹集住宅专项维修资金的，由原售房单位和业主依法筹措。
　　五、组织领导和扶持措施
　　推进中心城区老旧住宅区物业服务工作要按照市人民政府的统一部署，建立和完善“区政府负总责，街道办事处具体负责，市、区有关部门密切配合”的工作机制，不断加强组织领导，切实提供有力的政策保障。
　　（一）切实加强领导。推进中心城区老旧住宅区物业服务工作由市物业管理工作领导小组负责统一指挥、协调。领导小组组长由市人民政府分管副市长担任，副组长由市人民政府分管副秘书长和市国土房产局局长担任，市各有关部门和单位分管负责人为成员（具体人员名单附后）。领导小组下设办公室，在市国土房产局办公，由市国土房产局局长周玉珍兼任主任。各区人民政府要成立推进老旧住宅区物业服务工作领导小组，制订具体推进方案，重点强化街道办事处的工作责任；各街道办事处要按照每个社区划分的物业服务区域，指导、协调和督促有关部门（单位）和社区居委会建立完善业主大会制度或联席会议制度。对已具备成立业主大会条件的小区（院落），各区房产部门和街道办事处2009年内指导筹建率要达到100%，并在广泛听取意见的基础上，逐一落实物业服务单位（机构）。市国土房产部门要会同有关部门研究制定推进老旧住宅区物业服务考评验收标准。各区人民政府要组成工作专班，定期和不定期对老旧住宅区物业服务的落实情况进行检查和考评，逐步建立健全长效监管机制。
　　（二）落实扶持措施。各区人民政府每年要继续安排一定的专项资金，重点用于老旧住宅区的基础设施和环境的综合整治，为推进老旧住宅区物业服务创造必要条件；同时要鼓励和支持社区成立中介机构等社会组织主动承接老旧住宅区物业服务。2009年起，各区人民政府应建立社区中介物业服务机构等社会组织年度考评奖励制度，并根据其服务内容、质量和规模等考评情况，对考评达标的每年度按2—3万元的标准给予奖励。
　　本《意见》从印发之日起施行。远城区推进老旧住宅区物业服务工作可参照本《意见》组织实施。

二００八年十二月十九日

市物业管理工作领导小组组成人员名单

组　长：尹维真　市人民政府副市长
副组长：刘家祥　市人民政府副秘书长
　　　　周玉珍　市国土房产局局长
成　员：彭　浩　市建委副主任
　　　　彭国元　市法制办副主任
　　　　陈祖信　市财政局副局长
　　　　刘奇志　市规划局副局长
　　　　朱建华　市城管局副局长
　　　　夏建中　市公安局副局长
　　　　黄化市　水务局副局长
　　　　孙家同　市民政局副局长
　　　　周全力　市质量技术监督局副局长
　　　　欧阳德臣　市物价局副局长
　　　　李则俊　市园林局副局长
　　　　王传耀　市开发办副主任
　　　　周茂棣　市国土房产局巡视员
　　　　赵在俊　市工商局巡视员
　　　　彭　涛　江岸区人民政府副区长
　　　　李海燕　江汉区人民政府副区长
　　　　刘红鸣　硚口区人民政府副区长
　　　　张　军　汉阳区人民政府副区长
　　　　王继连　武昌区人民政府副区长
　　　　俞良敏　青山区人民政府副区长
　　　　陈邂馨　洪山区人民政府副区长
　　　　朱吉信　东西湖区人民政府副区长
　　　　陈新垓　蔡甸区人民政府副区长
　　　　刘新华　江夏区人民政府副区长
　　　　吴良荣　汉南区人民政府副区长
　　　　吴俊勤　黄陂区人民政府副区长
　　　　胡朝晖　新洲区委常委
　　　　夏士杰　武汉东湖新技术开发区管委会副主任
　　　　王太晖　武汉经济技术开发区管委会副主任
　　　　金国发　市东湖生态旅游风景区管委会副主任
　　　　余新建　市人防办处长
　　　　王贤兵　市水务集团公司总经理
　　　　郑晓慧　省电信公司市分公司副总经理
　　　　罗明祥　武汉供电公司副总经理