各市、县国家税务局(不发宁波)、省局直属税务分局：
　　为了进一步加强我省外商投资房地产开发经营企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其《实施细则》、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)以及国家对房地产管理的有关规定，结合我省实际，现就加强外商投资房地产开发经营企业(以下简称房地产企业)所得税管理问题明确如下，请遵照执行。

　　一、关于销售收入的确认问题
　　(一)房地产企业销售收入的确定，应从其房地产销售开始之日进行。企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。凡不符合条件的，不能确认为房地产销售开始。
　　(二)房地产企业销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
　　1.采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日确认为销售收入的实现。
　　2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。
　　3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
　　4.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　(三)对房地产企业取得销售商品房以外的其它收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。

　　二、关于预售收入的确认问题
　　(一)房地产企业预售房地产，其取得的预收款，应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995] 153号)和《浙江省国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(浙国税外[1995]120号)的规定，暂按10%的预计利润率预征企业所得税。
　　(二)房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。
　　(三)房地产企业与承购人签订预售合同并预收款项后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，应由企业提供相关证明后，从退还当期的预收款中扣除，但不得抵减当期营业收入。
　　(四)房地产企业