各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：
　　现将《吕梁市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO五年八月二十八日
吕梁市物业管理暂行办法

　　第一条 为了规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境，根据国务院《物业管理条 例》、《山西省物业管理条 例》和其它有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

　　第三条 本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
　　本办法所称业主，是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条 例》的有关规定执行。
　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　物业使用人对物业的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第四条 新建住宅小区必须按照本规定统一实行物业管理。鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。

　　第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
　　物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展，提高服务质量，改善人居环境。

　　第六条 吕梁市建设局是本市物业管理的行政主管部门。吕梁市房地产管理局、各县市区人民政府房地产管理局(中心)负责本行政区域内的物业管理工作。
　　各有关行政管理部门按照各自的职责，协同市、县房地产管理部门做好物业管理工作。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 物业管理区域的划分应当遵循下列原则：
　　(一)方便居民的生活和工作；
　　(二)有利于对物业实施统一管理；
　　(三)有利于社区建设与管理。

　　第九条 有下列情形之一的，市、县房地产管理部门可以将其确定为一个物业管理区域：
　　(一)属于独立封闭式小区的；
　　(二)处于同一街区或者位置相邻的；
　　(三)配套设施设备可以共享的；
　　(四)其他可以整治成一个物业管理区域的。
　　根据前款第(二)、(三)、(四)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。
　　物业管理区域划分后，市、县房地产管理部门应当在物业管理区域内公告。

　　第十条 市、县房地产管理部门要建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
　　(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
　　(二)共用设施设备情况；
　　(三)建设单位、产权单位；
　　(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例；
　　(五)物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向市、县房地产管理部门备案。

　　第十一条 在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业管理企业均可以向市、县房地产管理部门提出召开首次业主大会会议的报告：
　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上的；
　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50％，但自第一个业主入住之日起满2年的。
　　市、县房地产管理部门应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
　　筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位(或者公有住房出售单位)组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

　　第十二条 筹备组负责下列筹备工作：
　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　(二)提出业主大会议事规则和业主公约草案；
　　(三)登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　(四)提出业主委员会委员产生草案；
　　(五)其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

　　第十三条 筹备组应当自成立之日起30日内，在市、县房地产管理部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

　　第十四条 业主在首次业主大会会议上的投票权数由套(处)票和面积票组成，具体按照以下标准确定：
　　(一)住宅物业一套计1票，其建筑面积达到200平方米计2票，达到300平方米计3票，以此类推；
　　(二)非住宅物业一处计1票，其建筑面积超过100平方米，每增加50平方米增加1票。
　　业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

　　第十五条 业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
　　业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　第十六条 一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
　　被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。

　　第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。
　　业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。
　　召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市、县(市)房地产管理部门备案：
　　(一)业主大会成立的情况；
　　(二)业主大会议事规则；
　　(三)业主公约；
　　(四)业主委员会委员的基本情况。市、县房地产管理部门应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章 刻制等相关手续。
　　业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

　　第十九条 业主委员会认为有必要，或者有20％以上业主提议，可以变更业主委员会委员；变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；
　　(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的；
　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　(四)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　(五)拒不履行业主义务的；
　　(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
　　业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章 及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十一条 业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条 例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。
　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

　　第二十三条 物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
　　物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

　　第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：
　　(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；
　　(二)根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；
　　(三)选择专<性服务企业承担专项服务业务；
　　(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；
　　(五)法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。