《中国人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效”。  

预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。  

经预告登记后的物权变动请求权特征  

第一、该请求权的性质仍然是请求权而非支配权，内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权，权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。  

第二、该请求权的效力具有特殊性，能够对抗第三人，所有权人与第三人所为的妨碍该请求权无效的行为，非经登记的权利人同意，该物权行为无效。  

第三、该请求权具有临时性，存在于合同生效后至能够进行登记之日起三个月内。  

第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不能确定。如债权消灭或者所附条件不可能成就，亦或指向的标的物最终无法完成。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力。即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记使债权物权化的一种具体表现。

预告登记与商品房预售登记的区别  

1.适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。  

2.两者的目的不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能。预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。  

3.登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人，而预告登记的申请人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有人，请求权人应取得义务人的承诺。  

4.适用依据不同。预售合同登记适用房地产管理法等公法的强制性规范进行，而预告登记适用私法规范。  

5.权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质，而预告登记属于私法的权利保全性质。  

6.效力不同。预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。也只有赋予预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，称为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。  

7.预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由而消失，不会永远存续。而我国商品房预售合同登记不会涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段，而非对购房人的请求权进行保护，与预告登记制度存在着根本上的差异。