商品房验收合格标准之辨析
——钱致冈诉奥园公司商品房买卖合同纠纷案
要点提示：商品房买卖合同双方当事人约定商品房的交付条件是该商品房“经验收合格”，是指经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格。对于商品房符合交付条件后仍然存在的质量问题，买受人可另循法律途径解决。
案件索引:
一审：惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第432号民事判决。
二审：惠州市中级人民法院（2010）惠中法民一终字第1263号民事判决。
再审：广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民提字第130号民事判决。
一、案情
钱致冈诉称：钱致冈与奥园公司签订《商品房买卖合同》，约定钱致冈购买奥林匹克花园商品房一套，房价2077856元，奥园公司于2008年2月5日前将经验收合格的商品房交付给钱致冈使用，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，钱致冈依约定支付了全部购房款。2008 年 1 月 21 日，奥园公司通知钱致冈于2008年1月30日收房。钱致冈以涉案房屋未经验收合格为由拒绝收房。惠州市质监站由于涉案房屋所在标段建设工程存在渗漏质量问题，通知奥园公司整改。整改后奥园公司于2008年12月3日组织建设、施工、勘察、监理、设计五单位在惠州市质监站的监督下进行综合验收，2008年12月8日，惠州市质监站确认工程质量具备备案条件。广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明：《广东省商品房买卖合同》中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。故案涉商品房于2008年12月8日方符合交付条件，奥园公司延期交房191天。请求判决奥园公司支付延期交房违约金317912元。
奥园公司辩称：根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条的规定，工程竣工验收工作由建设单位负责组织勘察、设计、施工、工程监理五单位实施。而且双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房“经验收合格”而非“经综合验收合格”。案涉商品房屋在2008年1月8日经验收合格，在合同约定的期限内具备交付条件。奥园公司在交付期限内向钱致冈发出了收房通知，并向钱致冈出示了竣工验收报告，如约履行了交房义务，不存在违约。钱致冈的诉讼请求应予驳回。
法院经审理查明：钱致冈、奥园公司于2007年5月19日签订了《商品房买卖合同》，约定钱致冈向奥园公司购买商品房一套，该房建筑面积236.12平方米，按套计价为2077856元；合同第八条约定：“出卖人应当在2008年2月5日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”合同第九条约定：出卖人逾期交付的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后钱致冈如约向奥园公司支付了全部房屋价款。
涉案商品房位于惠州奥林匹克花园一期工程第三标段。奥园公司提交的证据《工程竣工验收报告》载明：该标段商品房已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格。
2008年1月21日，奥园公司向钱致冈发出《入伙通知书》，通知钱致冈2008年1月30日收房。钱致冈以该商品房不符合交付条件为由拒绝收房。2008年10月19日，钱致冈对该房进行验收后，签署《收房确认书》。
2008年12月8日，惠州市质监站对本案工程出具“工程质量监督报告”，确认：工程质量具备备案条件。各分部工程验收合格，工程监理评估报告一份，勘察、设计质量检查报告各一份，消防、防雷、规划、电梯已通过专项验收。
2009年8月28日，惠州市规划建设局同意涉案工程竣工验收备案，并制作《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该备表载明案涉工程的竣工验收时间为2008年1月18日。
二、裁判
惠州市惠城区人民法院一审判决、惠州市中级人民法院二审判决、广东省高级人民法院再审判决均认为：本案争议焦点是涉案房屋是否在2008年1月18日完成了竣工验收。根据钱致冈与奥园公司签订的《商品房买卖合同》，奥园公司应将经验收合格的房屋于2008年2月5日前交付给钱致冈。双方签订的《商品房买卖合同》未规定涉案房屋需以办理工程质量备案作为交付条件。奥园公司所出售的房屋已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件。奥园公司已于2008年1月21日向钱致冈发出《入伙通知书》，通知钱致冈于2008年1月30日入伙收房，已按合同约定履行了向钱致冈告知收房的义务。奥园公司不存在逾期交房的行为，钱致冈申诉请求奥园公司支付逾期交房违约金，缺乏事实依据。再审判决还认为：若钱致冈认为奥园公司因交付的房屋存在质量问题而应承担质量瑕疵赔偿责任，可通过另案起诉解决。
三、评析
在商品房买卖合同的履行过程中，商品房交付使用是买受人交易的根本目的之一，是出卖人的重要义务，其对双方当事人将产生一系列的法律效果。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》与《中华人民共和国建筑法》之相关规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。故商品房经验收合格是商品房交付使用的强制性条件。但对于“验收合格”的标准，法律未作明确规定，而行政法规及规章对“验收合格”的规定则是语焉不详，争议甚大。本案再审判决通过梳理法律法规，结合合同条款，认定案涉商品房买卖合同约定的交付条件经“验收合格”为“质监机构确认的五方验收合格”。同时再审判决对逾期交房违约责任与商品房质量违约责任进行了明确的区分，对于商品房交付后仍然存在的质量问题，指引买受人通过另案起诉解决，有效平息双方纠纷。
（一）商品房验收合格标准的理论之辩
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：商品房的转移占有视为交付使用。商品房交付使用虽然不是所有权转移的标准，但根据相关规定，商品房交付使用不但是商品房买卖过程中风险责任与负担转移的节点，而且是商品房利益承担与孽息归属转移的节点，还是商品房保修期的起算点。
既然商品房的交付使用对双方当事人均具有如此重要的意义，商品房交付使用条件的认定就显得尤为重要。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。这是我国法律对商品房交付使用的强制性规定。但对于竣工验收的内涵，法律并未作出明确规定。而现行有效的行政法规、规章针对“验收合格”标准以及组织验收主体的规定却又是语焉不详、互不统一的，导致法学理论界及司法实务界对商品房交付使用的标准争议不断。
1.竣工验收说。
持“竣工验收说”观点的学者认为：商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工验收报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。其理论依据是：为提高市场交易效率，促进当事人意思自治，贯彻诚实信用原则，1999年《合同法》出台，正是在这种背景下，新的竣工验收制度应运而生。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。其立法目的是促进商品房买卖合同双方意思自治，提高商品房交易效率。根据竣工验收说，施工单位按照设计要求完成建设工程的全部工作后，在交付并投入使用时，由建设、勘察、设计、监理、施工等有关单位按照国家建设工程竣工验收制度的有关规定，对此工程项目是否符合设计要求及工程质量标准所进行了检查和考核。竣工验收合格的标准是五单位在《工程竣工验收报告》上的签章。
2.项目竣工验收说。
持“项目竣工验收说”观点的学者认为：商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格。其法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”之规定。
3.综合验收说。
持“综合验收说”观点的学者认为商品房经综合验收合格才符合交付使用的条件。“商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或有关单位的验收合格。住宅小区还要在在竣工验收合格的基础上，增加对城市规划设计条件、拆迁安置方案、配套设施和公共设施、物业管理等方面的要求。”其法律依据是建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条的规定。支持综合验收说的学者认为，由于综合验收范围全面，规定条件现代，环境要求严格，后续处理规定完备，更符合房屋买卖合同的目的，更利于满足房屋买受人或使用人的使用需求。从购房者的购房目的及购房合同的公平性等多种因素考虑，以综合验收合格作为验收合格标准更能保护购房者的合法权益。
4.验收备案说。
持“验收备案说”的学者认为应以行政主管部门对竣工验收进行备案作为“验收合格”的标准。并认为：《商品房竣工验收备案表》需在竣工验收合格的基础上，将《工程竣工验收报告》及其他相关资料提交建设行政主管部门审核备案，同时要求出具规划、环保等部门出具的认可文件，以上程序完成后在网上予以公示。经备案合格，建设行政主管部门便核发《商品房竣工验收备案表》。该表是经建设部确认可以交房的相关文件，具有高度的可信度。
（二）商品房验收制度之嬗变
本案中，对于“验收合格”的标准，商品房出卖人奥园公司持“竣工验收说”，而买受人钱致冈则持“验收备案说”。如前所述，行政法规、规章对于“验收合格”未作明确规定，学术界与司法实践中又一直存在争议。到底应如何确定案涉商品房的交付条件？本案再审法院认为：要准确把握“验收合格”的内涵，须对我国商品房验收制度进行深入的剖析。
虽然国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章针对“验收”的规定并不统一，但通过全面梳理法律、行政法规与庞杂的行政规章，可以得出以下结论：以2000年为界，我国商品房验收制度经历了从竣工验收审批制到竣工验收备案制的嬗变过程。
2000年以前，根据1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，以及1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、第八条等规定，对于一般的房地产开发项目，房地产开发主管部门根据房地产开发企业的申请，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行竣工验收；对于住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发主管部门在建设单位提出小区综合竣工验收申请后组织由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、工程监督、小区物业管理等部门及单位进行综合验收。即2000年以前，竣工验收及综合验收均由建设行政主管部门组织进行。竣工验收合格的标准是五方验收加项目验收合格，而综合验收合格的标准则是包括五方验收、项目验收及其他验收合格。
2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化。根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程质量实施监督管理，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。
国务院通过制定《建设工程质量管理条例》，取消行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，对竣工验收的程序进行了调整，将完全由建设行政主管部门所行使的验收权部分交由建设单位行使，但建设单位必须要在法定日期内向建设行政主管部门备案。其立法目的是：一方面能明确工程参与各方的责任，正确界定政府工程质量监督责任，使建设单位对建设工程质量全面负责，恢复企业自己的质量否决权，建立健全企业内部质量控制体系。另一方面，由行政主管部门进行竣工验收及综合验收容易使行政主管部门审批权过大，易降低行政效率。由于备案制度已逐步完善，新的竣工验收制度已能初步保护消费者利益，故国务院逐步取消了竣工验收及综合验收的行政审批项目。新的验收制度既体现了对开发商的监督，又体现了对开发商的放权。
换言之，2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五单位进行，由建设行政主管部门实施监督。验收备案与竣工验收具有不同内涵，亦不同于2000年以前的综合验收标准。
（三）“验收合格”标准之厘清
准确把握我国房地产竣工验收制度的嬗变过程后，本案争议焦点问题即双方当事人约定的商品房交付使用条件问题即可迎刃而解。
1.双方当事人约定的交付使用条件“验收合格”是指质量竣工验收合格。
本案中，奥园公司与钱致冈使用广东省建设厅、广东省工商行政管理局制订的标准合同签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定：出卖人应当在2008年2月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于“综合验收合格”的“验收合格”。如前所述，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一项的商品房经“验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的商品房经“综合验收合格”是指质监机构确认的五方验收加项目加其他验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。
实务上，部分学者会担心：开发商本身就是商品房的出卖人，由其自己组织评断自己的商品房是否已达到验收合格的标准，其实就是自己监督自己的行为，肯定是不合理的。对此，笔者认为现行法律制度对建设单位组织的竣工验收已形成合理的制约，大可不必过分忧虑：1、虽然现行竣工验收制度规定由建设单位组织五单位进行，但建设单位自行组织的五方验收是受行政主管部门及质监机构监督的。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条、第四十六条之规定，建设行政主管部门或者质监机构发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2、开发商在房产开发项目中实际上处于两种角色。一方面，开发商作为出卖人与商品房买受人签订了商品房买卖合同，其有义务在合同约定的交付期限内向买受人交付验收合格的房屋，站在这种角色的立场，其可能会降低房屋质量验收标准。但另一方面，开发商作为建设单位与勘察、设计、施工、监理单位分别订立合同，施工单位应向开发商交付验收合格的建筑物，站在这种角色的立场，开发商又必然会严格建筑物的质量验收标准。3、即使出现开发商降低竣工验收合格的标准，在商品房质量不合格的情况也作出表面合格的《工程竣工验收报告》，并将商品房交付买受人的情况，买受人在受领房屋后，仍可依法向开发商主张质量违约责任，仍可请求解除合同并要求开发商赔偿损失。
2. “验收合格”不能等同于“办理验收备案手续”。
虽然广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确：商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。但根据前述行政法规及规章的规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，应以行政法规和规章规定为准。若将商品房竣工验收合格等同于办理竣工验收备案手续，则实际上将行政备案等同于行政审批或行政许可，此观点与前述竣工验收制度改革的目的明显相悖。
根据上述分析，案涉商品房于2008年1月18日已由建设单位奥园公司组织五方竣工验收合格。质监机构及惠州市规划建设局均未因发现案涉工程竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为而责令停止使用并重新组织竣工验收。故案涉商品房于2008年1月18日经验收合格而符合双方约定的交付条件。
（四）商品房质量瑕疵之处理
商品房交付使用后，买受人发现商品房存在质量缺陷的，可通过提起房屋质量违约之诉解决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”如果房屋质量瑕疵存在于装修、装饰、配套设备部分，或质量瑕疵较小，如厨房、洗手间水龙头漏水等，应属于一般质量瑕疵。如果质量瑕疵严重影响正常居住使用的，如天花板存在漏水现象、地板存在大的裂缝，构成安全隐患，对正常生活造成显著不利影响的，则属重大瑕疵。商品房质量存在瑕疵，开发商应承担的是质量违约责任及保修责任，买受人不应以此为由拒绝受领；在房屋存在重大质量瑕疵的情况下，无论商品房是否交付使用，买受人均可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，对于钱致冈主张案涉商品房存在渗漏等质量瑕疵的问题，再审判决告知其可通过另案起诉解决。
现实中大量的商品房交付纠纷，并不是由于商品房不符合交付条件，而是买受人对房屋质量存在异议而产生的。这些本来可以通过主张质量违约责任来解决的问题，买受人却以拒绝受领来维权，大大增加了解决纠纷的社会成本。本案再审判决将逾期交房违约责任与商品房质量瑕疵担保责任作明确区分。同时明确：对于不满足交付条件的商品房不得交付使用；对于已满足交付条件的商品房，即使存在质量问题亦不影响商品房交付使用；商品房交付使用后，出卖人仍应对商品房的质量瑕疵承担担保责任。这样的处理原则，对于平等保护商品房买卖合同双方当事人的利益，对于维护市场秩序都具有积极的意义。
