业主改造绿地归已所有 物业起诉要求恢复原状

某物业公司为本市一高档小区提供物业服务。前期物业服务合同及管理规约中均明确约定，小区业主不得私自安装各种设施以破坏房屋外立面，业主不得圈占公共绿地，不得在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架。

在该小区的规划中，一楼房屋的南面均有一处面积不等的绿地，该绿地东、南、西三面均由树木隔断，与一楼住户的客厅和主卧相连。自从开发商将小区管理交接给物业公司以来，许多一楼业主将围挡的树木移除，对绿地进行了各种改造和添附，加装花架和其他设施。不仅影响了整个小区的整体环境美观，而且对二楼以上住户的安全产生了隐患。

针对部分业主私自改造的行为，物业公司积极履行管理职责，向相关业主发放了整改通知书，但仍有部分业主拒不履行。于是，物业公司诉讼至镇江市润州区人民法院，针对某幢103室业主洪某（化名）的搭建花架行为，请求判令其拆除花架，恢复原状、排除妨碍。

业主抗辩绿地权属性质，从开发商处合法购买

法庭上，洪某抗辩：讼争绿地系房屋买卖合同中约定的“庭院”，该庭院系业主以500元/平方米的价格从开发商处购买，业主享有合法使用权。

原来，在2010年8月16日，开发商与洪某签订商品房买卖合同。洪某购买了该小区某幢103室房屋。其中买卖合同补充协议第16条约定了底层室外庭院的权益：庭院约103平方米，规划上专属于本合同项下商品房（即某幢103室）的面积，归该房屋的业主专有。该部分的保修、维修责任，视为专有部分。上述面积未计入商品房计价面积，随本合同附赠给买受人，买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。但是在房产证和销售合同签约图中，庭院并未标明在内。

洪某购买房屋后，对合同中载明赠送的庭院实施了改造行为，将东、南、西三面以木质栅栏围挡，庭院内搭建木质花架，顶部覆盖透明软板。

正确理解物权法相关条文，法院认定绿地性质公用

法院经审理认为：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约的，实施妨害物业服务与管理的行为，物业公司请求业主恢复原状、排除妨害的，依法应予支持。故本案应的争议焦点在于洪某作为业主是否实施了违反物业服务合同及管理规约的行为。

“我购买的一楼房屋的庭院不是公用绿地，开发商和我签订的合同中，明确说明这块绿地我有专有使用权。”洪某认为自己搭建花架行为合法。

法院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。所谓明示不能理解为售房合同中规定为个人所有，而应指规划确定为专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地。

经过调查，规划设计方案和施工图设计均只设定特定区域的特定用途，而不可能将某一特定公共区域明示专属个人。房屋权属证书中的房地产平面图是确定专有部位的依据，洪某持有的房产证中庭院绿地也并未登记为专有部位。故，洪某103室房屋南面的庭院应当认定为公共绿地。

我国物权法第八十三条明确对“违章搭建、侵占通道”等损害其他业主合法权益的行为予以禁止，该项法律规定应当成为相邻不动产权利人之间行使和享用其不动产权利的合理边界。开发商与洪某签订的商品房买卖合同中，也约定买受人在使用庭院时不得改变用途，并应遵守业主公约，而业主管理规则第6条明确载明业主不得在公共绿地上搭建花架的义务。最终法院支持物业公司的诉讼请求，判决洪某拆除在房屋南面原有绿地上已搭建的木质花架和顶部覆盖的透明软板。