“一房二卖”合同是否有效  

文水县人民法院  孟素

【案情】

原告胡某诉称，2015年4月15日，被告康某以买房为名收了原告的57500元。收款后原告发现房子又被被告卖给本村的张某某。所以原告买房一事不能过户，不能算成交，只好向法院起诉。现起诉请求判决被告归还原告57500元及利息，利率每月0.015元计算（从2015年4月15日起至本案全部执行完毕之日止）。被告康某某未答辩亦未向本院提供证据。

经开庭审理，文水县法院确认以下事实，2015年4月15日，原告胡某与被告康某某签订《房屋买卖合同书》，从被告康某某处购买位于文水县某村村东6间房屋中的东三间，双方约定该房地产及附属建筑物总价款为57500元，原告给付房款后，被告配合原告办理过户手续，约定如有一方违约，该方应向对方支付月息1.5%的利息作为赔偿。原告在当天给付被告房款57500元，被告为原告出具收据一份。后原告去该房屋时，发现已经有人居住，经询问，才得知该房屋，被告在卖给原告之前，已经他卖，买方已经居住。

【判决】

文水县法院认为，原、被告间签订的房屋买卖协议真实有效，对双方均有约束力，原告已按合同约定履行付款义务，而被告至今未能及时交付房屋，被告已构成违约；由于原、被告双方在合同中约定违约责任为房款数额以月息1.5%的利息作为赔偿，故原告要求被告退还原告购房款57500元及从2015年4月15日至本案全部执行完毕之日止的利息（利率按月息1.5%计算）的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。综上，依法作出如下判决：被告康某某于本判决生效之日起十五日内退还原告胡某购房款57500元整及从2015年4月15日至本案全部执行完毕之日止的利息（利率按月息1.5%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1237.50元，由被告康某某负担。

【评析】

本案是一个典型的普通一房二卖合同纠纷，看似简单，却隐含着几个较复杂的问题需要进一步探析：一是原告胡某与被告康某某签订的房屋买卖合同是否有效？二是被告康某某与第三人（张某某）签订的房屋买卖合同，是否侵犯了原告的权益？三是原告胡某要求被告康某某支付从2015年4月15日至本案全部执行完毕之日止月息1.5%的利息作为作为赔偿的请求是否合理？

关于一房二卖合同的效力问题。

一、就原告与被告签订的房屋买卖合同而言，其效力并不应由于没有办理过户登记手续而受到任何影响。

首先，法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为合同生效要件。我国《合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。其次，房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，不应影响合同的效力。本案，被告与原告签订的合同未办理过户登记手续，当然不会影响该合同的效力，只不过房屋的所有权仍然属于被告而尚未转移给原告。

二、就被告与第三人签订的合同而言，其效力同样应当予以肯定。

由于被告与原告签订的买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在被告的手中，被告当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第三人签定买卖合同，无非是被告行使处分权的体现。至于原告未办理过户登记手续意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权，如物权、人身权等。

我国《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案原告，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称被告与第三人签订的合同侵犯了其所有权。被告与第三人张某某签订的合同没有触犯原告的权益。

三、原告胡某要求被告康某某支付利息的请求是合理合法的。

本案被告与原告和第三人签订的两个买卖合同都是有效的。只不过由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方。被告与第三人签订的合同合法有效，且办理了过户登记手续，应当受到法律的保护。而被告与原告签订的合同，因被告现已无法实际履行，原告只能追究被告的违约责任。被告基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，理应承担违约责任。鉴于第三人张某某办理了过户手续并居住，被告失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。本案中，原告胡某要求被告康某某支付利息的请求应予支持。