业主无偿利用外墙悬挂广告牌是否应拆除

　　【案情】

　　淮安市淮海北路117号1幢1-2层房屋原是刘臣志、禹纯霞、曹华贵、王海涛等4人系共同所有，2009年9月10日，原告禹纯霞办理了对二层房屋单独所有的产权证，一层房屋原出租给白骏从事肥牛烧烤生意。2004年10月6日，刘臣志与白骏签订房屋租赁合同时约定租期内刘臣志将二楼广告栏免费提供给白骏使用。现租赁合同已到期，肥牛烧烤的经营者变更为被告王惠平，王惠平仍继续租赁上述1层房屋经营，并按期交纳房租。后原告禹纯霞以自己急需使用外墙面为由诉至法院，请求判令被告排除妨碍，立即拆除占用原告房屋部位的广告牌，并赔偿原告广告牌使用费。

　　【分歧】

　　本案的争议焦点是禹纯霞是否对其专有部位相对应的外墙享有优先使用权，王惠平的招牌是否侵害其权利。对此，本案处理过程中存在两种意见。

　　第一种意见是：业主对与其专有部分相对应的外墙面享有优先使用权，既然现在禹纯霞需要使用外墙面，被告王惠平就应拆除广告牌。

　　第二种意见是：业主对与其专有部分相对应的外墙面并不当然地享有优先使用权，不仅要符合法律规定，同时也要符合惯例和地方管理规定，王惠平招牌的悬挂是历史形成的，也是市场上招牌普遍的挂设方式，同时也是市政管理部门规定的，不应拆除。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第三、四条规定，建筑物的外墙应当认定为物权法第六章所称的共有部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。此规定含有以下几层含义：

　　1、建筑物的外墙属于共有部分，所有权是全体业主共有享有。业主对外墙享有共有权，包括使用权、收益权和一定的处分权，其中一定的处分权利是指对共有部分的处分要经一定数量的业主的同意，否则处分便是无效的，这便体现了其他业主对共有部分的管理权。也意味着业主并不当然的享有对共有部分进行单独使用的权利。

　　2、业主无偿利用共有部分的正当性的条件。具体而言，有三个方面：第一，无偿利用的共有部分的范围必须是屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，不能超越其对应部分；第二，无偿利用的前提是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，如在经营性用房外安设标牌、在屋顶上安装太阳能热水器等，这是对业主专有权利的适当延伸。合理需要并不是个人单方面的主张，而是要经过一定的程序得到他人和相关部门的认可。第三，不违反法律、法规、管理规约，不损害他人合法权益。只要具备以上三个条件，业主对共有部分的使用便是无偿的，对其他共有人便不构成侵权。在发生权利冲突的情况下，专有部分所有人对与其对应的共有部分享有优先使用权。

　　3、业主对共有部分的使用也要考虑到建筑物性质用途、地方规定以及相关惯例。业主对共有部分的无偿使用前提是建筑物具有区分所有权性质，如果建筑物是私有的，那么外墙面必然也是私有的，此时使用外墙面必须要经过权利人的同意，否则便构成侵权。同时也要看房屋的用途，如果房屋是居住，我认为对外墙等共有部分的无偿使用必须是不以盈利为目的，如果房屋是商用的，那么要以尽可能发挥房屋的经济效益为原则。建筑物外墙等共有部分是市容市貌的重要组成部分，对共有部分的使用，要服从管理部门的统一安排，符合相关地方管理规定。

　　4、尽管该条解释并没有明确规定业主对与其专有部分相对应的共有部分享有优先使用权，但是根据惯例，共有人还是应该对与其专有部分相对应的共有部分享有优先使用权的。因为专有部分与共有部分在物理上具有不可分离的统一结构体关系，业主对与其专有部分相对应的共有部分享有优先使用权是对专有权利的一种延伸。同时业主的优先使用权也要具备上述的三个条件。

　　具体到本案，建筑物具有区分所有权，外墙面应属于全体业主共有，虽然王惠平是一楼房屋的承租人，但是其也享有业主的权利和义务，其可以使用外墙面。该房屋是商用房屋，当事人购买和租用房屋的主要目的是为了经营，为更好地实现房屋的效用及经济价值，王惠平在二楼窗台线以下悬挂招牌是为了经营的需要，没有超出对应的范围，没有影响到二层的通风、采光和其他使用，同时符合淮安市地方管理规定和历史惯例以及市场上招牌的普遍悬挂方式。而禹纯霞的需求并不是合理的，虽然其主张对外墙有多种用途，如做玻璃幕墙、悬挂招牌、安装空调，但是做玻璃幕墙要得到城市规划部门的审批，并征得其他共有人的同意，悬挂招牌也要符合市场管理规约，而相关管理规约规定招牌广告不应多层设置，如二层广告招牌悬挂在一层招牌上，则不符合该规约，即使安装空调也完全可以选择其他地方安装，而不一定要占用一层招牌的位置。因此，禹纯霞所谓的需求其实并不是合理的。其主张对相应外墙面享有优先使用权的条件并不具备。王惠平不构成侵权，也不构成妨害，无需拆除招牌。

　　本案中禹纯霞的需求是不合理的，如果其需求合理该如何处理呢，此时我认为便存在权利的冲突，禹纯霞对相应的外墙面应享有优先使用权，如果王惠平要继续悬挂广告牌必须要经过禹纯霞的同意，否则便要拆除。

　　综上，业主对与其专有部分相对应的外墙面享有优先使用权具有条件限制，同时也要符合惯例和地方管理规定，显然第二种观点是正确的。

（作者单位：江苏省淮安市中级人民法院）