从一起商品房预售合同纠纷案谈购房定购单的性质

　　[要点提示]

　　签订购房定购单是部分商品房买卖合同首步程序。本文针对购房定购单的性质及其和商品房买卖合同的关系，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定进行了讨论。

　　[案情]

　　原告（反诉被告）：李秀文。

　　被告（反诉原告）：河南永昌置业有限公司。

　　2006年4月27日，李秀文与永昌公司签订了《盛昌名门购房定购单》，约定李秀文定购永昌公司承建的位于洛阳市涧西区的盛昌名门A座17层07号商品房，建筑面积为31.24平方米；该定购单还约定：总房价为83973元、优惠1％为83130元；李秀文交纳定金5000元；李秀文应于2006年5月4日带齐相关资料到盛昌名门销售中心交付83130元房款，签署格式《商品房买卖合同》。当日李秀文交纳了购房定金人民币5000元，永昌公司向其出具了收据。2006年5月15日，李秀文又付款25000元，永昌公司财务部门向李秀文出具了收据，并在收据上注明“盛昌名门A－17－07房款（分期）”。2007年1月5日李秀文向永昌公司缴纳其余房款53130元时，永昌公司拒收，由此产生纠纷最终引发本诉。还查明，李秀文定购的商品房现处于竣工待售状态。原告请求人民法院判令被告交付其定购的位于洛阳市涧西区的盛昌名门A座17层07号房一套。被告在庭审中提起反诉，请求人民法院依法解除原告与被告签订的《盛昌名门购房定购单》，并根据定金罚则，判令李秀文支付的5000元定金归被告所有。

　　[审判]

　　洛阳市涧西区法院经审理后认为，原被告在平等自愿的基础上签订了《盛昌名门购房定购单》，基本具备了买卖合同应具备的基本要件，该合同应受法律保护。购房定购单签订后，当日李秀文交纳了购房定金人民币5000元，永昌公司向其出具了收据。2006年5月4日李秀文没有按约交纳其余购房款并签订商品房买卖合同，已经构成违约；但李秀文在2006年5月15日到永昌公司又付购房款25000元时，永昌公司予以接受还出具了收据，并在收据上注明“盛昌名门A－17－07房款（分期）”，明确显示被告已经同意了原告分期付款购房的行为，故原告违约的行为已被被告接受其第二笔购房款的事实否定。被告辩称的其“财务部门没有权利对付款方式进行变更，也不能说明我们同意给原告分期付款”的意见，与相关法律的规定不符,属于其内部管理范畴，不能对抗其他人。故被告“没有认可原告分期付款购房”的辩解意见本院不予采信。被告永昌公司应当按照双方在《盛昌名门购房定购单》承诺的价格，向原告李秀文交付其定购的商品房；李秀文应当缴清剩余款项。永昌公司反诉要求依法解除与李秀文签订的《盛昌名门购房定购单》、判令李秀文支付的5000元定金归其所有，因永昌公司没有证据证明李秀文具有导致商品房买卖合同不能成立的行为和事实，故永昌公司的反诉请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第十二条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条之规定，判决被告(反诉原告)于判决生效后二十日内向原告(反诉被告)交付其定购的位于洛阳市涧西区安徽路东段路北盛昌名门A座17层07号商品房；原告(反诉被告)于本判决生效后二十日内向被告(反诉原告)支付其余购房款53130元。

　　[评析]

　　一、购房定购单的性质。

　　当前的法律理论对违反商品房定购单应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，而司法实践中则对此问题也是做法不一，归根结底还是对购房定购单的性质没有一个明确的认识。

　　购房定购单是商品房买卖双方为了达到订立商品房买卖合同目的而达成的一致意思表示。在通常情况下，其主要内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）商品房的基本情况（如商品房位置、面积等）；（3）商品房价款计算及支付；（4）定金及其罚则；（5）签署正式买卖合同的期限等。

　　从内容上来看，购房定购单仅仅是从合同，商品房买卖合同才是其主合同，它是为了保证商品房交易的正常进行而约定的。但是其中关于定金及其罚则的约定符合《担保法》中立约定金的规定，《担保法》解释第一百一十五条对于定金的规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，由此条法律解释的支撑，我们可以得出结论：不论主合同是否订立，从合同中关于定金部分的约定是完全可以独立存在的。

　　而购房定购单中关于商品房买卖主体、标的及价格的约定，则属于商品房买卖双方当事人拟订立商品房买卖合同的基本内容，其内容远远超越了通常所认为的关于立约定金从合同的范围，虽然其内容和主合同的主要内容有诸多相同的部分，但是不能因为从合同中立约定金可以独立存在而认为整个从合同可以独立存在。对此，笔者认为应当从商品房买卖双方的立约目的来分析。买卖双方的主要目的是为了进行商品房交易，而订立购房定购单的目的是为了提前锁定交易机会，以期将来某个时间按照定购单约定的条件签订商品房买卖合同。订立购房订购单的宗旨是为商品房买卖合同服务的，其中约定的内容应从属于拟订商品房买卖合同的主要内容，而不应超越它。如果主合同未能订立，那么从合同中除定金以外的内容则失去了其存在的意义，当事人仅需按定金罚则处理即可，其他内容作废。

　　因此，购房订购单其在性质上应属于商品房买卖合同的预约合同，从属于商品房买卖合同。虽然其中关于定金部分的约定可以独立存在，但是该类合同中关于商品房买卖合同基本内容部分的预约,则需依赖于主合同，即双方拟订立的商品房买卖合同。

　　二、双方是否订立主合同。

　　我们判决一个合同是否成立，不是看合同的名称，而是其内容。本案原告在和被告签订了购房定购单后，未能在双方约定的时间5月4日去签订主合同，即商品房买卖合同，此时，被告完全可以依定购单中的定金罚则不予退还原告的定金，并使定购单中关于拟订商品房买卖合同主体、标的及价款部分的约定作废。但是，当原告于5月15日到被告处依已作废的定购单交付部分房款25000元时，被告不仅予以接受，而且还在收款收据中注明“分期”二字。

　　对此，笔者认为，该收据在本案中担负着两个作用，其一是收款证明的作用；其二则是合同的作用。因为在双方已订立购房定购单的前提下，原告向被告交款的行为是其对被告发出的新的要约，要约的内容则是原来双方订立的购房定购单中除定金以外的内容和所交的25000元，而被告接受房款的行为则是对原告所发要约的承诺。此时，双方虽然没有订立形式上的书面商品房买卖合同，但是双方之间已经形成了一个以购房定购单为基础的商品房买卖合同，并且因原告的交款行为而已经开始履行。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，购房定购单可以认定为商品房购买合同应具备两个条件：一个是具备商品房销售合同的主要内容，一般包括合同主体、标的及价款；另一个则是出卖人已经按照约定收取了购房款，这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，只要起到证明合同已开始履行的作用即可。

　　因此，原被告双方虽然没有订立形式上的书面商品房买卖合同即主合同，但是因定购单已包含了主合同的主要内容，而且被告已收受了原告的部分房款，可以将双方所签订的定购单中的内容作为商品房买卖合同的内容来履行。

　　三、被告内部机构的意思表示是否有效。

　　原、被告双方在签订购房订购单时并没有对付款方式作出任何约定，一般认为在没有特别约定的情况下，应视为一次性付清，对此双方均无异议。但是，在被告内部的财务部门收取了原告的房款，并注明“分期”后，双方产生了不同意见。原告认为是双方对合同付款方式的变更，而被告则认为其财务部门没有权利对付款方式进行变更。

　　原、被告双方作为签订合同的主体，被告的财务部门本无权代表其就合同的具体内容与原告或他人协商订立、变更合同，但是本案的特殊性在于从合同中除定金外条款已失效的情况下，正是因为被告财务部门代表被告接受原告房款的行为，才使这些条款发生法律效力，而约定分期付款的行为与代表被告接受原告房款的行为是同时发生的，二者共同成为原被告要约承诺的内容。因此，被告辩称的内容属于其内部管理的范畴，而不能对抗他人，应当认定财务部门的行为即为被告的行为。（文中均为化名）

（作者单位：河南省洛阳市涧西区法人民院）