如何认证假公证出卖他人房产行为

　　【案情】顾某和李某是一对从小非常要好的朋友，2004年顾某在泗洪县某小区以18万余元购得一套住房，装修花费约4万余元，2005年2月顾某因事外出,事前委托李某为其照看一下自己的房子。此后杳无音讯。2007年11月，顾某突然回家，发现家里住的不是李某，而是孙某。孙某称说他已经买下了这所房子，并出示产权证。她说是从房产中介买的房，房子的主人是李某。后经顾某调查，发现李某于2007年8月伪造了假的继承公证书将顾某的房子过继到自己的名下，然后通过中介把房子卖给了现在住在这里的孙某。为此，顾某将李某和孙某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。

　　【评析】

　　法院在审理该案时关于该房屋的权属问题产生两种不观点。

　　第一种意见认为，房屋的所有权应归顾某，因为善意取得的成立要件要求不法转让人是合法占有而非法转让。李某采用非法的手段取得了该房屋的转让权，因此，即使孙某向顾某支付了价金并出于善意，亦不得因此主张善意取得而对抗顾某之追索。再者，善意取得只能补正因不法转让人在财产处分权上的瑕疵而导致的善意受让人权利上的瑕疵，它并不能够赋予不法转让人以处分权和占有权。

　　第二种意见认为房屋的所有权应归孙某所有。根据《物权法》106条规定，善意取得制度适合于动产和不动产，不动产所有权的取得以登记为生效要件。因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”法定权属人孙某。但就原权利人顾某而言，其在该房屋上的一切权利归于消灭。不仅顾某丧失了基于房屋所有权，即便是其他人设定在该物上的他物权，也一并归于消灭，只能依侵权行为而要求不法转让人李某赔偿损失。

　　本案中,只要能证明孙某没有和李某恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产，而且办理了登记手续，因此其转让行为不违反法律法规，孙某合法取得房屋所有权符合善意取得的三个构成要件，就能证明孙某是善意购买的第三人，他就可以取得房屋的产权，房屋的所有权应归孙某所有。至于顾某的损失可以依法向李某追讨损失和赔偿。

　　笔者同意第二种观点。

（作者单位：江苏省泗洪县人民法院）