拆迁补偿安置协议确定的债权是否具有优先效力

　　［裁判要旨］

　　拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力。拆迁人将补偿安置房屋另行出售给第三人，即使该第三人办理了房屋所有权登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权排他效力，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。

　　［案情］

　　1999年，经新沂市人民政府批准，新沂市兴安实业有限公司（以下简称兴安公司）在该市第二农贸市场南侧开发金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆迁办公室向兴安公司颁发了房屋拆迁许可证，证号为拆许字（99）第35号。拆迁过程中，需拆迁索胜芝房屋10间，建筑面积248.5 m2 (其中临街房屋193.60 m2)，使用面积194.06 m2，房屋补偿98061.41元，定附物及其他补偿12 492.92元，各项合计110554.33元。

　　2001年5月13日，兴安公司与索胜芝签订房屋拆迁安置协议书（其中一份），协议约定给索胜芝回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85 m2，安置价每平方米680元，计57 800元，上房时索胜芝找兴安公司差价款3 800元。兴安公司作为甲方，索胜芝作为乙方，新沂市拆迁办公室作为鉴证机关在协议上签字或盖章（其中索胜芝的名字由其子索祥忠代签）。

　　因兴安公司没有房地产开发资质，兴安公司委托新沂市东辰房产开发建筑工程公司（以下简称东辰公司）对金三角二期工程进行房屋开发和销售。2001年11月8日，东辰公司与第三人贺苏梅签订商品房预定合同，将金三角二期商品房1号楼门面1号房（即2001年5月13日协议中约定安置给索胜芝的房屋）以546834.50元的价格出售给贺苏梅。2002年5月10日，双方签订商品房买卖合同，确定价格为499636.36元，贺苏梅交清了该房款。

　　因兴安公司没有按拆迁协议书的约定进行回迁安置，索胜芝为此于2003年1月30日起诉来院，要求兴安公司、东辰公司、新沂市房屋拆迁安置综合服务中心（以下简称拆迁安置中心）履行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书，给予安置北沿街楼西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85m2。在原一审过程中，本院依法通知贺苏梅为第三人参加诉讼。后因索胜芝在原一审诉讼期间死亡，索胜芝的继承人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠作为原告参加诉讼。2004年2月2日，本院作出了（2003）新民初字第619号民事判决：一、东辰公司与贺苏梅签订的房屋买卖合同合法有效，位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺苏梅所有。二、兴安公司赔偿原告损失499636.36元，此款于判决生效后十日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对拆迁安置中心、东辰公司的诉讼请求。

　　六原审原告不服一审判决，提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院于2004年8月8日作出了（2004）徐民一终字第1255号终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　本案原一、二审判决生效后，贺苏梅于2004年9月2日办理了房屋所有权证，证号为新沂房权证新安镇字第1017185号。

　　六原审原告不服一、二审判决，向徐州市中级人民法院申请再审。该院于2005年5月30日作出了（2005）徐民一审监字第068号民事裁定，决定对本案进行再审。同年6月10日，该院又作出（2005）徐民一再终字第063号裁定：撤销该院（2004）徐民一终字第1255号民事判决和本院（2003）新民初字第619号民事判决并将该案发回本院重审。

　　［裁判］

　　江苏省新沂市人民法院经再审后依照民事诉讼法第一百二十八条、第一百八十四条，合同法第四十八条、第五十四条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决：一、位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房（即证号为新沂房权证新安镇字第1017185号标明的房屋）归六原审原告所有。二、贺苏梅于本判决生效后30日内将上述房屋返还给兴安公司和东辰公司。三、兴安公司和东辰公司在接收该房屋后立即交付给六原审原告。四、驳回六原审原告对拆迁安置中心的诉讼请求。本案判决后，贺苏梅与东辰公司提起上诉，徐州市中级人民法院于2007年1月22日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。判决已发生法律效力。

　　［评析］

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是该解释施行后发生的一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案件。审理好本案的关键是如何准确把握该解释第七条规定所体现的法律旨意。

　　一、涉案拆迁协议的效力及处理

　　从拆迁法律关系看，拆迁人和被拆迁人在拆迁活动中的法律地位是平等的，但被拆迁人实质上属于弱势群体，所以相关的法律、法规都是侧重于对被拆迁人利益的保护。拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行互易的协议。被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或易地购买的房屋，这本身对被拆迁人就是不公平的，也是极为不利的。对于绝大多数的被拆迁人而言，房屋是其安身立命之本，是其最基本的生活资料。被拆迁人失去的是其赖以生存的房屋所有权，享有的是吉凶未卜的期待权，这直接影响其生存的基本人权。因此，解释借鉴国外立法，在第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定将被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力，即被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。

　　2001年5月13日，兴安公司作为甲方、索胜芝作为乙方、市拆迁安置中心作为鉴证机关签订的拆迁安置协议书，是双方的真实意思表示。该协议不违反有关法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的。索祥忠代为其父索胜芝在拆迁安置协议书上签名，索胜芝在生前没有提出任何异议且以该协议为依据提起诉讼，是对该行为的追认，对索胜芝发生法律效力。该协议约定给索胜芝回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85 m2，从约定内容看，协议中关于回迁安置房屋的位置及用途均是明确、特定的，因而符合解释第七条第一款关于标的物特定的前提条件。

　　解释第二十八条第二款规定，“《中华人民共和国房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。”本案在该解释施行后尚在一审、二审阶段，根据该规定，本案应当适用该解释。故依据解释第七条第一款的规定，涉案争议的房屋应归被拆迁人所有。对于贺苏梅办理的房屋所有权登记，因该登记依据的一、二审判决已被撤销，其权利基础已被否定，故原告可依据本生效判决向房产主管部门申请撤销登记。

　　二、涉案商品房买卖合同的效力及处理

　　东辰公司受兴安公司委托对金三角二期工程进行房屋开发和销售，对兴安公司将涉案房屋安置给索胜芝的事实应当处于一种明知的状态，双方共同隐瞒该事实又将该房屋出售给贺苏梅，属欺诈行为，故东辰公司与贺苏梅签订的商品房买卖合同属于可撤销合同，依法应当予以撤销；贺苏梅应当将依据该合同取得的涉案房屋返还给兴安公司和东辰公司。贺苏梅返还房屋后，可依法行使合同撤销权，要求兴安公司和东辰公司返还购房款并赔偿因此遭受的经济损失。

（作者单位：江苏省新沂市人民法院）