从一起房屋行政登记侵权案评“折屋还基”案如何审理

　　[基本案情]

　　1953年8月21日，冷某向杜王氏购买本市吊桥路84号房屋所座落的土地计二分七厘。后冷某与张某订立租赁契约约定：冷某将空地租赁给张某搭建浮房，租期四年，每月租金二个半折实单位，期满后折屋还基等。立约后，张某在该基地上建平房两间与其家人共同居住。租期届满后，张某未依约将房屋折价给冷某并归还地基，而是继续占有使用。至1991年5月，张某提出产权登记申请，经同年8月至9月公告征询异议后，市房管局于1992年5月4日颁发了所有权人为张某、座落为本市吊桥路84号的房屋所有权证。1998年11月25日，区国土管理局向张某颁发了上述座落的土地使用权证。2004年9月，冷某诉至法院，要求撤销张某的房屋产权证。

　　[争议焦点]

　　1984年宪法颁布前的“折屋还基”租赁契约在诉讼中应如何认定和适用法律的问题。

　　[法院裁判]

　　法院认为，张某于1991年5月向市房产管理局申领座落于本市吊桥路84号的房屋所有权证，其出具的房屋系自建等申报材料与冷某没有关联，市房管局履行了审核、公告征询异议等程序后予以颁证，系依法行使对辖区内房屋进行权属登记的法定职权。冷某仅以租地契约为证据不足以证明自己对本市吊桥路84号的房屋享有所有权或使用权，冷某与市房管局的房屋登记行为没有法律上的利害关系，不具有原告的主体资格。遂裁定驳回了冷某的起诉。

　　[法理分析]

　　一、“折屋还基”还是“拆屋还基”

　　本案在一审法院审理时将租赁契约中的“折屋还基”认定为了“拆屋还基”，一字之差，含义有所不同。“折屋还基”意为租赁契约到期后，承租人将地基归还出租人，同时出租人将地基上的房屋对价付予承租人。“拆屋还基”意为租赁契约到期后，承租人有义务将地基上的房屋拆除，然后将地基归还出租人。显然，二者对承租人的权利和义务的规定区别甚大，法院在审核证据材料的时候，如果粗心大意，容易造成法院裁判有失权威、不甚严肃的后果。

　　二、本案如何适用法律的问题

　　根据1950年颁布的土地改革法和1954年宪法的规定，国家依法保护土地所有权，允许出租、买卖土地，故本案中冷某与张某于1953年签订的租地契约在当时是受国家政策和法律保护的，是合法有效的。但自1984年新宪法颁布之日起，城市的土地即属于国家所有，城市居民对土地只享有使用权，没有所有权。故冷某与张某之间的契约不再受到国家政策和法律的保护。换言之，1984年新宪法颁布后，冷某与张某的租赁契约因违反法律禁止性规定而失效，同时，根据法不溯及既往的法律适用原则，新宪法颁布前的租赁契约是有效的。

　　市房管局在1991年根据张某自1953年开始实际占有并使用该地基的事实，以及房屋系张某自建的相关证明材料，经审核和公告征询异议等一系列程序后颁发给张某房屋所有权证的具体行政行为，证据确凿充分、适用法律法规准确、程序合法，不存需要撤销的违法情形。

　　由此可以看出，市房管局的颁证行为与上述租赁契约已毫不相干，与冷某亦不存在法律上的利害关系，法院认定冷某不具备原告主体资格，裁定驳回冷某的起诉是正确的。

　　三、对冷某诉讼理由的分析与评判

　　冷某认为，既然租赁契约约定的是“折屋还基”而不是“拆屋还基”，那么租赁合同到期后，只要支付给张某相应的房屋对价，就可以拿回自己的地基，同时取得地基上的房屋所有权。所以，自己对本案讼争的房屋是享有权利的，与市房管局的颁证行为也就存在利害关系，是适格的原告。

　　我们认为，冷某的诉讼理由是站不住脚的。根据查明的事实，冷某与张某的租赁契约于1956年到期后，并没有如约终止合同的效力，即并没有真正履行“折屋还基” 的约定，而是继续租赁合同的履行。冷某并没有实际成为讼争房屋的所有权人，此时，冷某成为该房屋的所有权人，仍存在或然性的可能。1984年新宪法颁布后，冷某与张某的租赁契约失效，此时冷某与张某仍尚未履行“折屋还基”的约定，则冷某再无成为讼争房屋所有权人的可能。所以冷某自此已与讼争房屋没有利害关系，也就丧失了提起行政诉讼的资格。

（作者单位：江苏省常州市新北区人民法院）