一楼以上二楼窗户以下的外墙空间谁有权使用

　　[案情]：

　　张某在某主要街道有两层四间沿街营业楼房，2004 年4月1日，某单位与张某签订房屋租赁合同，由某单位租赁张某两间一楼作为作营业之用， 2004 年4月16日王某租赁张某另两间一楼及二层四间楼房作经营餐饮之用，并于当日其将其广告招牌作好悬挂于其租赁的两间门头之上及某单位所租两间一楼楼顶之上至二楼窗户的中间，并开始经营。某单位于2004年4月18日向其租营场所挂招牌准备营业时，发现二楼的招牌已占据其所租房楼顶 以上的空间，其招牌因无法悬挂而不能正常营业，便找到张某进行协商，要求张某向其交付能够合理使用的房屋，在多次协商未果的情况下，诉至法院，要求与张某解除合同，返还租金。

　　[分歧]：

　　本案在审理过程中，对张某应否承担责任问题，存在三种意见。

　　一种意见认为，张某已构成违约，应 承担相应的违约责任。理由是： 沿街营业楼顾名思义就是沿街，方便广大人群出入，地理位置比较优越， 作营利性活动之用的房屋，其招牌的悬挂直接影响其赢利，某单位在与张某签订房屋租赁合同中虽未约定由某单位租赁房屋后，张某必须给该单位留出足够的墙外空间用于悬挂招牌，但作为营业用房悬挂招牌是必须且必然的，预留足够的墙外广告空间是租赁活动本身的一种强制性的附随义务，张某作为出租人不得违反。本案中，虽然第三人的招牌悬挂于一楼楼顶之上至二楼的窗户中央，表面上并没有侵犯到某单位所租楼体户外空间，但其给某单位所留的一楼楼顶之下至一楼房门之上的空间已不足以让该单位能够悬挂其作为广告之用的招牌。张某在此租赁合同中不仅要向某单位提供足够面积的房屋，还应向该单位交付能够悬挂招牌的无瑕疵的墙外广告空间。因此，张某在未向某单位交付完整的、合理使用的房屋的情况下，张某的行为构成违约，理应 承担相应的违约责任。

　　第二种意见认为，张某没有违约，应驳回某单位的诉讼请求，或起诉第三人王某侵权。理由是：因租赁合同系诺成性合同，合同双方当事人自签订合同之日起，合同即生效，其不以实际交付标的物为生效要件。租赁合同生效后，出租人除享有该租赁物的所有权和处分权外，其他作为租赁物上的依法占有、使用和受益的权利便相应地转移给承租人。本案中，出租人只要向承租人交付了租赁物，就等于完全履行了义务。在某单位与张某签订租赁合同后，其相邻的另一承租人王某将招牌悬挂于某单位所租的两间营业楼一楼的楼顶之上，法律虽然没有明文规定户外广告招牌应如 何悬挂与设置，但据传统习惯和民间风俗，第三人王某的行为确实影响了某单位对该租赁物的正常使用和受益。因此，第三人王某已对该单位构成侵权，应承担相应的侵权责任。

　　第三种意见认为，张某构成了违约，王某构成了侵权，分别应承担各自的责任。理由是：依据合同法第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。某单位租赁张某的楼房作营业之用，张某是明知的。作为营业用房，依照习惯都应具有一定广告空间，否则不符合营业用房的用途。因此，张某没有保持该房屋始终符合营业用途，违背了合同法第二百一十六条规定的义务，构成了违约。承租人拥有对该房屋的使用权和收益权，在使用权遭受他人侵害时，有权保护使用权的完整性不受侵害。在本案中，某单位有权使用一楼房门以上，二楼窗户以下的外墙空间，王某擅自占用构成了侵权。

　　 [评析]：

　　笔者同意第三种意见。本案涉及两个问题，一是租赁一楼的某单位能否使用一楼房顶以上，二楼窗户以下，属于二楼墙体的外墙空间。二是某单位应如何主张权利。

　　关于第一个问题，一楼的承租人使用属于一楼的门窗以上至一楼房顶部分应无疑义。问题在于由于工商部门对招牌有统一规定，一般来说，招牌恰好放置在一楼房顶以上，二楼窗户以下，必然占用二楼的部分墙体空间。由于张某是整栋楼房的所有权人，在租赁给某单位使用时，应该合理地预见到某单位要挂招牌必然要使用二楼的部分墙体空间，虽然张某和某单位没有明确约定二楼的部分墙体空间的使用权，但是依照习惯和工商部门的要求，这一部分墙体应该属于租赁房屋的一部分。对于王某而言，张某虽然将二楼的使用权交付给王某，但这一使用权范围仅限于二楼的内部空间和二楼门窗以上至三楼门窗以下墙体，对于二楼门窗以下的部分，并没有使用权。一般情况下，租赁房屋的使用和所有权本身占有、使用的权能是一致的。对楼房而言，区分所有权专有部分仅及于室内部分，墙体属于共有部分。在本案中，由于张某是整栋楼房的所有权人，因此，对墙体拥有完整的所有权，作为承租人仅具有使用适于营业用途的墙体部分的使用权，由于一楼为他人所用，租赁二楼的王某应遵守习惯和工商部门的要求，无权使用属于一楼的招牌空间。

　　关于第二个问题。由于王某使用了本应由一楼用户所使用的空间，自然构成侵权。而张某未能保持一楼墙外空间的应有状态，使得一楼承租人无法正常营业，就构成了违约。由于王某和张某因同一行为同时侵犯了某单位的权益，但一个是基于侵权，一个是基于违约，二者实际上构成了不真正连带责任。某单位可以同时起诉王某和张某承担不真正连带责任，也可以单独起诉张某承担违约责任，或者单独起诉王某承担侵权责任。

　　（作者单位：山东省齐河县人民法院）