农村房屋买卖院墙的权属争议之确定及权利救济

陈甲、代某诉陈乙恢复原状纠纷案法律问题分析

　　【案情】

　　原告陈甲、代某夫妻二人原为黑石头村村民。1992年4月14日，两原告与刘娘府大队的骆家签订了房屋产权转让契约证书，购买骆家所有的西小府（为刘娘府大队所辖）8号院房屋及院墙。由于房子小且破旧，陈甲1992年5月7日向刘娘府大队申请建房，在建房用地证说明一栏中载明：本户是黑石头大队的社员，在1992年4月14日经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院，有三间旧北房和院落，房子旧和小。申请多次建西和东附属房。四至情况为东至院东墙，南至院内南墙，西至陈丙（本案被告陈乙之父）院东墙离50公分，北至北房前。村公所同意陈甲在院内建附属用房，并加盖北京市石景山区石景山乡人民政府刘娘府村公所印章。

　　另查，2000年本案被告之父陈丙去世后，被告陈乙享有西小府9号院房屋的继承权。此后，两原告与被告互为邻里期间，因门前水沟流水问题时常发生纠纷。2006年7月14日，经中间人杨某某调解，代某与陈乙达成协议，内容如下：坐落在西小府9号院的东墙，邻院代某门楼西3.5米的院墙属9号院陈乙所有，靠院墙门楼处留水沟眼不是永久的，如9号院门楼改造，此院墙不存在留水沟眼的问题，邻院自己想办法解决。注：水沟眼只允许走雨水。中间人杨某某在协议上签字确认。经法院向中间人杨某某询问，杨某某表示骆家与代某之间的买卖契约中已表明该院南墙卖给了代某家，2006年7月14日所签协议是为了邻里和睦，不让陈乙堵墙门楼处的水沟眼，所以代某才承认该墙是陈乙的。陈乙于2009年6月13日将邻院代某门楼西3.5米的院墙拆除,并新建一门楼及院墙。原告代某认为被告陈乙拆墙的行为损害了其财产，遂以恢复原状为由提起诉讼。

　　原告代某诉称，原告1992年4月从骆家购买西小府8号院的房子和院落。原、被告系邻居关系，2009年6月被告陈乙翻盖房子并重修大门和院墙，将属于原告家的院南墙强行拆毁，重新建起被告的一面墙。被告不听派出所和原告劝阻，侵占、拆毁原告家院墙，给原告进出、生活造成不便。故诉至法院，要求被告返还侵占原告的南院墙并恢复原状。

　　被告陈乙辩称，首先，位于石景山区西小府8号院属刘娘府大队集体所有，属宅基地。二原告在1992年4月从原房主骆家购买此院落，其行为已构成违反国家宅基地买卖、使用的相关法律规定，原告不是刘娘府村的村民，不能买卖该房屋。故被告认为，原告不具备起诉的资格。其次，原被告曾于2006年7月14日签订协议，协议中原告代某承认诉争之院墙为被告所有，因此，不同意原告的诉讼请求。

　　法院经审理认为：本案争议焦点为诉争之墙的所有权权属问题。因原告自骆家购买房屋，从房屋产权转让契约证书分析，庭院四至中“南至自家院南墙”的表述，已表明骆家转让该房屋时，已将诉争之院墙转让原告，且在刘娘府建房用地证中载明陈甲经92年4月14号经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院，亦表明原告购买的是骆家宅院，故原告应当享有该院墙之所有权。虽然2006年协议约定原告代某表示该院墙系被告所有，但因达成该协议系为解决邻里纠纷代某做出的妥协，且该协议并不能产生权利转移的效力，故对被告所述该院墙归其所有的抗辩意见，法院不予采纳。原告购房后再申请建房时，因村公所并未提出异议，可视为许可原告与骆家之买卖行为，故被告表示原告对该房屋无所有权的意见，法院不予采纳。

　　但由于原告所主张的恢复原状之请求，系物上之请求权，应当以物的存在为主张权利之基础，现原告所主张之院墙已经拆毁，物已不存在，故其恢复原状之请求已不可能实现，法院亦不宜支持。原告可通过其他方式对相应权利进行救济。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决驳回陈甲、代某之诉讼请求。

　　一审宣判后，当事人双方均未提起上诉，本案发生法律效力。

　　【评析】

　　本案涉及的核心法律问题主要包括原告与骆家房屋买卖合同的效力、院墙之物权归属的确定、原告权利救济的方式等三个方面。

　 （一）房屋买卖合同效力分析

　　长期以来，由于我国农村实行土地集体所有制，理论界对农村房屋买卖合同的效力大多持否定态度。我们认为，实践中对待农村房屋买卖不宜采取一刀切的思路。一律确认买卖合同无效的做法既无益于交易稳定，也不利于矛盾纠纷的及时化解。正确的思路应当是，结合个案的特点、根据诚实信用原则，采取尊重历史、照顾现实的方法来考察农村房屋买卖合同的效力。

　　1、买卖基础资格分析。根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该款的立法目的可以看出，农村宅基地因属集体所有，宅基地权利人原则上仅具有使用权。但享有宅基地使用权是获得在其上所建造住宅之所有权的基础，宅基地使用权人因合法的建造行为而直接取得房屋的所有权。 即因合法建造等事实行为发生物权效力。 宅基地使用权人因对房屋享有物权而具备了出卖房屋的基础。就本案而言，骆家正是基于对房屋及院墙的合法建造行为，取得了对房屋及院墙的物权，因此具备了出卖房屋及院墙的资格。从买受人的角度看，原告签订合同时虽非刘娘府村村民，但其当时的身份亦是农民，且买卖合同签订后原告即从黑石头村搬出，骆家也迁出刘娘府村，在宅基地使用问题上，并未造成法律所禁止的一户多宅的状况。与城市居民购买农村房屋的情况不同，原告受让房屋的行为并未导致农村集体经济组织的利益受损，实际上仅仅是使用权人的变更而已，从证据表明这种变更亦是得到该集体经济组织所认可的。

　　在农村房屋买卖问题上，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要认为：农村私房买卖合同原则上是无效的。但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。 这一指导意见充分体现了处理农村私房买卖问题既要尊重历史、又要照顾现实的原则。结合本案，原告1992年4月与骆家签订农村房屋买卖合同距今已近20年，原告对房屋的占有使用状态已经相当稳定，确定房屋买卖合同有效，有利于确保交易稳定，维护现有的房屋占有关系，符合诚实信用原则的要求。

　　2、合同生效要件分析。首先，原告与骆家签订的房屋买卖合同双方意思表示真实，骆家已经实际交付房屋，原告也已占有并使用该房屋，双方房屋买卖合同已经实际履行，且并未违反法律的强制性规定，因此，房屋买卖合同符合法律的基本生效要件。其次，从特殊生效要件的角度分析，本案买卖合同的标的物是农村房屋，属于法律法规规定需经办理批准手续方可生效的合同。那么原告是否履行了有关批准手续呢？从本案查明事实看，1992年5月原告申请再建房时，得到了有关部门的批准，并履行了相关手续，且在刘娘府建房用地证中载明陈甲经92年4月14号经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院，村公所亦未对原告与骆家房屋买卖行为提出异议。因此，有关部门批准原告再建新房的行为，可视为对原告与骆家房屋买卖行为的认可，对原告作为宅基地合法使用权人身份的确认。故原告与骆家房屋买卖合同成立并生效，原告对买受房屋及新建房屋均享有所有权。

　 （二）院墙之物权归属的确定

　　院墙作为不动产买卖的标的物，对买卖合同效力的认定仅仅是院墙权利之归属的基础，并不当然发生物权效力。因此，我们要准确判断本案院墙的物权归属，仅从房屋买卖合同效力的纵向分析是不够的，还必须横向思考。将契约自由与物权特性结合起来考察，从而为本案的审查、判断、认定提供多元支撑。

　　1、房屋与院墙可看作主物与从物的关系，对主物的处分及于从物。就一般社会常识而言，院墙的功能主要在于将本人房屋与他人房屋相区分，确保本人居住的安全性和活动空间的私密性。与房屋及内墙整体和部分的关系不同，房屋与院墙的关系从居住这一层面上来讲，在法律上可视为主物与从物的关系。房屋与院墙这两种物相互配合、按照居住的目的组合在一起，起主要作用的房屋为主物；配合主物的作用而起辅助作用的院墙为从物。 区分主物与从物，其意义在于：当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物，以贯彻物尽其用原则。 院墙的权利归属，应以出卖人对院墙所具有的源权力为基础，出卖人若拥有院墙的所有权，其在房屋买卖合同中对房屋的处分行为，自然及于院墙，买受人亦因此继受取得院墙的所有权。本案中，骆家始建房屋及院墙的行为，使其对房屋拥有原始物权。况且，在原告与骆家的房屋产权转让契约中，载明的房屋四至亦包括该院墙，因此原告基于买卖合同对该院墙享有权利。退一步讲，依物的主从关系原理，即使骆家与原告签订的房屋买卖合同中未注明庭院四至，骆家将房屋卖于原告，原告仍可依对房屋这一主物拥有权利而及于从物院墙。

　　2、和解协议对不动产的处分不必然发生物权变动的效力。通常来讲，双方达成的和解协议只要具备合同生效要件即具备合同效力。而本案，和解协议的内容涉及院墙这一不动产，因此在具备物权变动要件之前，协议内容即使符合法律规定，也仅产生协议成立并生效的可能，并不发生物权转移的效力。我们认为，2006年7月代某与陈乙签订的协议中原告代某表示该院墙系被告陈乙所有，无论从意思表示角度分析，还是物权变动要件的观察，都不应当发生所有权转移的效力。理由有二：其一，原告因害怕被告堵自家的水沟眼，为尽快解决邻里纠纷，作为妥协原告被迫承认院墙是被告家的。因此，放弃院墙权利的行为系受胁迫而为，并非原告真实的意思表示；其二，该协议中原告承认院墙系被告所有的意思表示，势必会引发对现有房屋所有权以及宅基地使用权的变动。而宅基地使用权的变动必须经有关部门批准，履行相关手续，方能产生物权变动之效力。本案原告与被告所达成的协议既未履行相关审批手续，亦未得到有关部门的认可，不可能发生院墙之物权变动效力。因此，原被告所签订的和解协议并未能使院墙的所有权发生转移，原告仍是院墙的所有权人。

　　3、审批制度可视为农村房屋产权转移的物权公示程序。根据物权法，城市房地产登记制度为房屋物权的特定公示方式。而本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋因为一般不允许买卖，所以并未对其物权变动实行房产登记制度，房屋权利人手中自然也没有房屋产权证。那么，农村房屋在特定条件下的物权变动是否需要公示呢？本案原告代某房屋及院墙的买受行为是否履行了物权公示的程序呢？我们认为，农村房屋在特定条件下的物权变动同样是需要公示的，只有公示方可产生公信力。本案原告虽然并未履行登记程序，但刘娘府村公所批准其翻建房屋，并颁发建房用地证的行为，可以视为原告与骆家的房屋买卖行为履行了公示程序，符合房屋物权变动条件要求，能够产生公信力。因为，村公所的批准颁证与房地产管理部门的登记，除了具体行为方式不同之外，在行为性质、公示效果以及对第三人的对抗效力上并无不同。因此，原告因物权公示满足了房屋及院墙受让的条件，理应能够取得院墙的物权。

　 （三）权利救济手段的选择

　　对物权的私法保护既包括债法上的保护手段，也包括物权法的保护手段。物权法上的保护手段既物上请求权。物上请求权是指物权人于其物被侵害或有被侵害之危险时，可以请求恢复物权圆满状态或防止侵害的权利。 从这一概念来分析，物上请求权行使应当以物的存在为前提。在本案中，原告对院墙所享有的物权已因被告的拆毁行为而导致灭失，原告请求恢复物权圆满状态、返还原物的物上请求权已无法实现。因此，原告应当采取债法的权利救济手段。

　　本案中，院墙的灭失是由于被告的违法拆除行为所致，原告因被告的侵权行为而丧失了对物的所有权。就被告而言负担的是侵权行为之债。因此，原告行使债法上的救济手段应以侵权行为之债的请求权为基础。根据《侵权责任法》第十五条之规定：承担侵权责任的方式主要有：停止侵害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，赔偿损失，赔礼道歉，消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。就本案而言，由于院墙作为物已不复存在，原告采取排除妨碍、恢复原状、返还财产等救济手段已属客观不能。鉴于此，原告选择赔偿损失的救济手段最为有效。

　　综上，一审法院判决是正确的。