房地产公司将争议房屋出售给第三人是否构成一房数卖

　　[案情]

　　原告吕豫陵

　　被告湖北盈加置业有限公司（以下简称“盈加置业公司”）

　　被告湖北银辉房地产开发有限公司（以下简称“银辉房地产公司”）

　　原告吕豫陵诉称，2003年9月6日，我与被告盈加置业公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的盈加现代城B座7层01号房屋于2003年12月28日前交付原告使用。2003年10月中旬，被告通知我商量房屋主卧室厕所排粪管变动事宜，因各种原因需要让该单元从顶层直至原告所购7层的粪便排污管从我所购房屋主卧室厕所的天花板下穿窗而出，而我厕所的排粪管不能从6楼穿过，即需要将我厕所的地面抬高30cm以上，以便排粪管从地面穿出。我当即表示不同意该方案，并要求被告得到我书面签字同意方可施工。但在2003年12月29日我前去接房时才发现被告方已强行施工，我即表示不同意接房。经多次协商，被告盈加置业公司同意退房，但双方就损失赔偿问题不能达成协议。在我起诉请求法院依法解除原、被告的《商品房买卖合同》时，发现盈加置业公司又将该商品房卖给了第三人。被告盈加置业公司的行为已构成一房二卖，严重侵犯了我的权益，故诉请法院依法判令其返还我购房款185256元，并赔偿损失185256元；被告银辉房地产公司作为盈加现代城的合伙开发人应承担连带责任。

　　被告盈加置业公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，但在我公司通知原告接房时，原告吕豫陵拒不接房。我公司是在原告明确表示要求退房以后将其所购房屋卖给第三人，不是一房二卖，原告要求双倍返还购房款无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告银辉房地产公司辩称，我公司已通过拍卖将盈加现代城项目转让盈加置业公司，二者之间无合伙关系，不同意承担连带责任。

　　[裁判要点]

　　一审情况

　　湖北省宜昌市西陵区人民法院认为：原告吕豫陵与被告盈加置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。吕豫陵在履行付款义务后，盈加置业公司应在合同约定的交付期限内交付房屋。盈加置业公司在销售广告中宣传盈加现代城为现房，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，该说明应视为合同内容。现盈加置业公司未征得吕豫陵的同意，对其所购房屋进行改造，导致吕豫陵不同意接收房屋，应视为被告在约定的交付期限内不能交付合格的房屋，是违约行为。吕豫陵要求与之解除《商品房买卖合同》，应予准许；盈加置业公司应当返还吕豫陵已付购房款，并承担逾期交房的违约责任。但盈加置业公司是在吕豫陵明确表示退房意愿，双方均口头表示同意退房，只因赔偿问题不能达成协议之后，将争议房屋售出；该行为不是恶意违约行为，不属于一房数卖。吕豫陵请求其承担已付购房款一倍的赔偿责任于法无据，本院不予支持。盈加置业公司在诉讼过程中，为防止利息损失继续扩大，作为保证人提前清偿贷款的行为并无不当。《个人住房借款合同》已实际终止，吕豫陵不必请求盈加置业公司返还已代其偿还银行的部分贷款本息。盈加置业公司与银辉房地产公司在拍卖成交后，为规避交易税而未办理产权过户登记的行为，虽违反相关行政法规，但不能据此要求银辉房地产公司承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：1、解除原告吕豫陵与被告湖北盈加置业有限公司于2003年9月6日签订的《商品房买卖合同》；2、被告湖北盈加置业有限公司返还原告吕豫陵已付首期购房款37256元，并支付原告吕豫陵逾期交房违约金18525.60元；3、驳回原告吕豫陵的其他诉讼请求。

　　原告吕豫陵不服判决，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

　　二审情况

　　上诉人吕豫陵称：1、原审法院认定事实不清。吕豫陵虽有退房的意思表示，但双方在违约责任承担上存在分岐而并未达成一致意见。2、盈加置业公司一房二卖的事实客观存在。盈加置业公司在未与吕豫陵解除合同的情况下，于2004年4月10日将该商品房售与第三人王斌，且盈加置业公司将房屋出售后，未告知吕豫陵，更未将购房款退还给吕豫陵，致使其在此期间多支付银行利息4000余元。

　　盈加置业公司辩称，1、吕豫陵不按照合同约定接收房屋，造成违约，其违约行为是明显的。2、盈加置业公司没有一房二卖。请求驳回吕豫陵的上诉请求，维持原判。

　　银辉房地产公司辩称，本公司与吕豫陵没有签订任何买卖合同，银辉房地产公司与本案没有直接关系，不应承担责任，请求二审法院驳回吕豫陵的上诉。

　　二审认定原审法院查明的事实属实，及另行查明：吕豫陵从2004年4月21日至8月21日，向银行交纳利息3071．15元。湖北省宜昌市中级人民法院认为：吕豫陵与盈加置业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应当依照合同约定全面履行。盈加置业公司对吕豫陵所购房屋擅自进行改造，是造成纠纷的主要原因。其在纠纷尚未解决，双方亦未对是否解除《商品房买卖合同》作出明确约定时，盈加置业公司将争议房屋出售给第三人，其行为构成一房数卖，应对吕豫陵承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。吕豫陵已付购房款为定金2万元，首期付款17256元，银行贷款148000元，合计185256元；盈加置业公司应当返还吕豫陵定金2万元，首期付款17256元及已还贷本金2332．59元，合计39588．59元。鉴于盈加置业公司是根据吕豫陵有退房的意思表示的前提下，将争议房另售他人，其一房数卖行为不具有欺诈性，因此，按吕豫陵已付购房款185256元的50%予以赔偿。

　　盈加置业公司称将房屋出售给第三人王斌是为规避缴纳行政规费的辩解，不能对抗已将房屋实际过户给王斌的事实。对吕豫陵请求双倍返还全部购房款以及银辉房地产公司应承担连带赔偿责任的请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。原审认定的基本事实清楚，但适用法律错误。本案经审判委员会讨论决定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：1、维持湖北省宜昌市西陵区人民法院（2004）西民初字第344号民事判决第一、三项，即解除原告吕豫陵与被告湖北盈加置业有限公司于2003年9月6日签订的《商品房买卖合同》及驳回原告吕豫陵的其他诉讼请求。2、撤销湖北省宜昌市西陵区人民法院（2004）西民初字第344号民事判决第二项，即被告湖北盈加置业有限公司返还原告吕豫陵已付首期购房款37256元，并支付原告吕豫陵逾期交房违约金18525．60元。3、被告湖北盈加置业有限公司返还原告吕豫陵已付购房款39588．59元，赔偿原告吕豫陵损失92628元。

　　案件一审诉讼费10478元，吕豫陵负担6706元，盈加置业公司负担3772元；二审诉讼费10478元，吕豫陵负担6706元，盈加置业公司负担3772元。

　　[评析]

　　商品房买卖合同订立后，买受人没有终止履行合同的意思表示，出卖人又将房屋出卖给第三人的，可以明确认定出卖人的行为构成一房数卖。但买受人明确表示要求退房之后，出卖人将房屋出卖给第三人的，是否构成一房数卖，法律法规没有明确解释，故在审理中不同法院出现对此问题的不同认识。实践中，要根据具体的案件事实作出认定。一般情况下，买受人虽明确表示要求退房，即解除合同，除出卖人明确表示同意外，不得在承诺前将房屋出卖给第三人，否则，构成违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，是本着保护弱势群体的指导思想，鉴于商品房买受人与出卖人在综合力量对比方面存在十分明显的差距，对出卖人的违约行为处以惩罚性赔偿的赔偿责任，具有更为充分的补偿受害人遭受的损失，惩罚和遏止严重的不法行为等多重功能。故二审法院在审理时认定，无论买受人是否有终止履行合同意思表示的情形，出卖人只要将商品房出卖给买受人以外的第三人即构成一房数卖。

　　对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的理解，还充分体现了法官自由裁量权的行使。法官可以根据出卖人一房数卖行为是否具有欺诈性，出卖人违约行为的恶意程度及买受人因此遭受损失的程度等情形，作出判决出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

（作者单位：湖北省宜昌市西陵区人民法院）