由一组墙体广告引发的排除妨碍纠纷

　　[引言]

　　当今社会的广告真是五花八门。门前屋后的牛皮癣小广告已让人们深恶痛绝，报刊中不知哪里夹送的非法印刷品广告亦正在被整顿与规范。本案也是一件因广告而引起的官司，不过本案的广告可谓是巨大广告，是一起惊人的做在楼房墙体上的巨型广告。承租户将单位字牌做在所承租的楼房墙体上，没曾想被出租房主告上了法庭。

　　本案原告B厂，被告KK药业公司，案由：房屋租赁合同及排除妨碍纠纷。

　　[案情]

　　2003年7月30日，B厂与KK药业公司签订了一份为期三年的仓库租赁合同，约定KK药业公司承租B厂一幢仓库并用于堆放药品。该仓库所在的楼房共有五层，但仅承租该楼房底层库房1400平方米。该租赁合同还特别约定，库区管理由B厂负责，库内管理由KK药业公司负责，未经同意不得改变库房主体建筑结构。

　　KK药业公司在承租该库房不久，发现没有标识不便于提货人识别，另也想扩大一下自己的名声，遂将底层仓库东侧墙中部原有的一扇窗户（宽2.40米、高2.45米）改建为一扇玻璃门（宽5.80米、高3米），并在该玻璃门上方0.15米处的外墙体上横贴一条载有“KK药业批发中心”的字牌（高1.5米、宽1.2米、总长计24米）。此外，KK药业公司还在该大楼东侧第2层—5层外墙体上用铁皮制作成四个大字“KK药业”（每字长1.5米、宽1.2米），又在该大楼楼顶，竖立起“KK药业”四个霓虹灯巨大字体牌（每字长5米、高5米）。这样，十几里外就能看见此霓虹灯及“KK药业”四个巨大字体牌。

　　至此，KK药业公司的广告算是做到位了，然房主不乐意了。B厂认为，KK药业公司未经同意破墙开门并在仓库墙体上做广告，企图将仓库改变为营业用途，违反了合同约定，也损害了原告对仓库物权的完整性。遂诉至当地法院，要求判令被告：立即停止侵害，对被其破坏的仓库墙体恢复原状，拆除霓虹灯及所有广告字牌。

　　[裁判要点]

　　一审法院认为：原、被告签订的仓库租赁合同合法有效，被告将所承租仓库的部分墙体拆除改建为玻璃门，未经出租人同意，构成违约。双方所签合同中的租赁物仅为底层仓库建筑，被告擅自在其承租范围以外的建筑物上架设三处广告字牌，侵害了原告的财产所有权。遂依照我国合同法、民法通则等规定判决：被告KK药业公司将仓库底层东侧所改建的玻璃门恢复原状，将架设在仓库东侧外墙体上的“KK药业批发中心”、“KK药业”以及仓库楼顶上的“KK药业”字牌和字体予以拆除；驳回原告其他诉讼请求。

　　一审宣判后，KK药业不服上诉称，自己作为承租人为满足经营活动的基本需要在不改变库房主体建筑结构的情况下对租赁房屋作简单的装修根本构不成违约。作为一家生产药品的企业在承租的房屋上树立企业标识牌，这既是上诉人经营的需要，也完全符合租赁合同之目的。自己对该楼房共用部分的使用是善意和合理的，请求依法改判。

　　二审法院认为：KK药业在将承租的底层库房东侧窗户改建为玻璃门之前，委托原设计单位对改建方案进行了技术鉴定，原设计单位认为此改建不属于改变主体建筑结构，不影响大楼主体建筑安全，因此改建行为并未违反租赁合同，亦未超出合理使用的范围。KK药业将窗户改建为玻璃门后并在上方设置长方形的“KK药业批发中心”标识，未使租赁物受到损失，并未损害B厂作为所有者的权益，亦未超出合理使用的范围。然KK药业仅租赁了底层库房，其合理使用范围显然不延及东侧所有外墙面和大楼屋顶，KK药业公司在此两处设置标识“KK药业”大字体的行为，侵犯了B厂作为所有者的权益。原判决对部分事实认定有误，应予纠正，遂终审改判：KK药业公司于本判决生效后三十日内拆除在东侧墙面和大楼屋顶设置的“KK药业”标识；驳回B厂的其他诉讼请求。

　　[评析]

　　随着社会的发展，各种形式的广告越来越多，并被广泛应用于生产、生活等各个领域。牌匾、商业标志越做越醒目，并在现代城市最大限度地发挥着广告宣传作用。然牌匾、商业广告标志在设置时是否占用了建筑物的共有部分、是否侵害了所有权人合法权益值得深思，建筑物外墙、楼顶的法律地位也确有探讨之必要。

　　生活中，一幢建筑物为多人所有或使用已经非常普遍。不同的业主就其购买的楼房享有单独的所有权或使用权。然楼房是毗连在一起的建筑物，建筑物中哪些是自己的，哪些是共用的，专有部分和共用部分的界限如何确定，一时难以分清。一般认为，建筑物的专有部分是指与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定空间部分。关于专有部分的范围，主要有五种学说：壁心说（达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线）；空间说（限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分）；最后粉刷表层说；壁心与最后粉刷表层结合说；双重说（即墙壁既有专有财产又共有财产之双重性）。除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物则是建筑物的共有部分。如楼梯，共用出入口，屋顶等等。1990年1月1日实施的建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第六条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占”。

　　正在审议的我国物权法草案规定：区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议、区分所有权人或专有部分占有，不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。可见，建筑物外墙、楼顶不属于专有部分。非经全体区分所有权人同意，任何人不得随意使用、处分。物权法还未能出台，建筑物区分所有权制度理论上还存在分歧，故实践中对楼顶、外墙壁的使用存在争议也在所难免。外墙壁、楼顶空间的开发利用，可以增加活动空间，可以作广告获益，这些利益与全体区分所有权人利益息息相关，建筑物区分所有权制度直接关系到业主的切身利益。本案中，承租人KK药业公司在公用外墙壁、楼顶空间两处作巨大字牌广告，获益是比较明显的，侵犯了B厂作为所有者的合法权益，故被法院判决拆除。

　　此外，本案二审法院也充分考虑了承租物的现状，较好地掌握了物的充分利用原则。承租户在租赁房屋后，装修房屋或者增设附属设施的，一般应当书面征得出租人同意，并与出租人协商确定增设的附属设施的归属，即承租人可以根据经营需要装潢及改建，但不得破坏主体结构，并限于所承租使用的部分。那种“既使在墙壁上钉一个钉子，也要征得出租人同意及构成对他人所有权的侵犯”之观点值得商榷并不利于发挥租赁物的价值。本案承租人由窗改建门，改建行为未违反租赁合同，期满恢复原状，当属合理使用。特别是在由窗改建门之上方设置长方形的“KK药业批发配送中心”标识，此标识也是广告，也做在外墙壁上，但在低层其承租范围之内，对他人无碍无损，亦当属合理使用。故此外的广告标识，未被法院判决拆除。

（作者单位：安徽省芜湖市中级人民法院）