商品房买卖合同应否与先起诉的商品房贷款合同合并审理

　　[基本案情]：

　　2000年7月21日购房户甲与房地产开发公司乙签订《商品房购销合同书》，约定：由乙将跨世纪花园 一套住房出卖给甲，总房款638000元，由甲首付238000元，余款以银行贷款按揭方式支付。房屋交付日期为2001年7月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2002年7月26日前。为确保该购房合同目的实现，2001年3月18日、21日，甲、乙与银行丙分别签订抵押合同、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人住房贷款委托扣款协议各一份。三方在上述三份合同中约定：由甲以所购乙住房抵押，丙银行向甲提供按揭贷款40万元用于购买乙开发建设的跨世纪花园一套住房，借款期限15年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息。甲所借贷款由丙直接划入乙在丙银行开立的存款帐户。乙愿在保证期内对甲的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证交丙银行代为保管之日。乙在贷款发放之日起3个月内办妥抵押房屋的所有权证和抵押他项权证交付丙银行，否则承担由此引起的一切法律后果。上述四份合同签订后，甲依约如期向乙支付了首期购房款238000元，丙银行也依约将甲所借40万元款项直接划入了乙在丙银行开立的存款帐户。甲按合同约定按期向丙银行支付了三期按揭款。然而至今，虽经甲多次催告，乙未按合同约定向甲交付房屋和办理房屋所有权证，也无法按合同约定在贷款发放之日起3个月内，办妥抵押房屋所有权证和抵押他项权证交付丙银行。房地产开发公司乙主要负责人因涉嫌犯罪，司法机关正在处理中，该公司开发的跨世纪花园项目已停工。

　　该项目停工后，引起购房户恐慌，甲认为自己的购房目的无法实现，从2001年11月起未再向丙银行偿还按揭贷款，并同其他购房户一样，纷纷向所购房产所在地的A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。A法院以要先行处理乙公司负责人刑事犯罪为由，未予受理。丙银行考虑到乙公司抵押房屋无法交付，依靠担保权人乙公司无法清偿债权，在A法院未受理甲的起诉之后，于2003年9月向贷款发放地也是丙银行所在地B法院抢先起诉，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前偿还40万元借款本息，乙公司承担连带保证责任。甲随即提起反诉和另行起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒绝受理后第二天，重新向A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同，判令乙退还甲购房款和已交的按揭款并支付违约金，判令乙直接返还丙银行40万元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求两案合并审理或中止诉讼，等A法院判决后再处理，未被采纳。A法院考虑到自己受理的商品房购销合同一案与B法院受理的借款合同一案有密切联系，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）的规定，应合并审理，遂向与B法院共同的上级法院请示，请求上级法院指令B法院将借款合同案移送本院合并审理。B法院在上级法院答复之前，已作出一审判决，判令解除甲、乙、丙三方签订的《个人住房借款合同》，甲归还丙银行40万借款本息，乙公司对借款抵押物（甲所购住房）处置后不足清偿部分债务承担连带责任。甲的住所地不在A、B法院管辖区，乙公司住所地在A法院管辖区。

　　[分歧]：

　　该案中后起诉的商品房购销合同到底应不应该与先起诉的借款合同合并审理，争论较大。

　　一种观点认为，最高法院“商品房买卖司法解释”第二十五条只规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；担保权人另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。也就是商品房买卖合同案先起诉，担保权人银行作为有独立请求权第三人后起诉商品房担保贷款合同的，才能将商品房担保贷款合同与商品房买卖合同合并审理，并未对商品房担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，应否合并审理作出规定。在该案中，担保权人先就借款合同起诉，购房户后起诉商品房购销合同，两案已分别由不同的法院作为独立的诉审理，属于可以合并也可以不合并审理的情形，而不是应该和必须合并审理的案件。

　　另一种观点认为，商品房担保贷款合同是商品房买卖合同的从合同，两案有密切联系，不合并审理将导致判决之间冲突。既然“商品房买卖司法解释”规定，商品房买卖合同案先起诉，商品房担保贷款合同案后起诉（由第三人在本诉中提出），两案应合并审理，那么在从合同商品房担保贷款合同起诉后，主合同商品房买卖合同再起诉，更应合并审理。因此，在该案中，甲起诉的商品房购销合同案应与丙起诉的住房借款合同案合并审理。

　　一般的案件合不合并审理没有多大关系，为什么在本案中当事人争论如此激烈，法官意见也有分歧。因为是否合并审理，不仅关系到是否给当事人带来诉累，提高审判效率的问题，而且对购房户甲和丙银行有重大利害关系，牵涉到法院判决是否发生冲突，直接影响购房户和按揭银行的实体权利。如两案合并审理，根据“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任，还可以要求乙返还购房款，购房户的诉讼请求就可得到法院完全支持，其合法权益得到充分保护。当然银行收回债权的风险相应增大，其贷款的偿还责任转由乙公司独家承担。如不合并审理，B法院先单独作出判决，虽然丙银行在乙无法承担保证责任的情况下，能要求甲偿还贷款，但甲就要在明知所购房屋无法交付情况下，还对银行承担直接偿还贷款的责任，并面临无法向乙公司追偿的风险。因为乙公司负责人犯罪被查处后，乙开发的房地产项目已停工，所有购房户均面临乙无法交付房屋的风险。

　　[评析]

　　笔者认为在该案中，上级法院应指令B法院将住房借款合同一案移送A法院，与商品房购销合同一案合并审理。如不移送合并审理，B法院则应中止诉讼，等待A法院对商品房购销合同一案作出判决后，依据判决结果再对住房借款一案作出判决。理由如下：

　　一、不合并审理或中止诉讼，直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。

　　在该案中，后起诉的商品房购销合同应否与先起诉的住房借款合同合并审理，法律及“商品房买卖司法解释”未作出明确具体规定，争论较大。先避开争论不谈，不合并审理或中止诉讼，单独就住房借款合同案件先行判决，其最大的违法之处和带来的法律后果就是直接剥夺了“商品房买卖司法解释”赋予购房人要求房地产开发人直接返还购房贷款的权利。购房人在商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除后，有权要求房地产开发人直接返还购房贷款。这一点是无可争议的。因为“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任。当然反对合并审理和中止诉讼的同志会提出，由房地产开发商直接返还银行贷款，司法解释规定的适用前提条件是必须商品房购销合同和借款合同均被解除。

　　在该案中，商品房购销合同正在审理，并未被解除，因此甲没有权利要求乙返还丙贷款。从表面上看，这个观点有一定道理。其实不然，稍加法律思考，这个观点是典型的规避法律并形而上学理解司法解释条文的观点。正因为未合并审理或中止诉讼，致使商品房购销合同和住房借款合同同时被解除得不到实现，阻断了购房户甲实现要求乙直接返还丙贷款权利的条件。实际上，很清楚的事实，按常规，银行提供按揭贷款的商品房买卖合同发生纠纷后，商品房买卖合同当事人先起诉，之后银行作为第三人参加诉讼，要不就贷款合同另行起诉。在该案中，丙银行之所以抢先起诉借款合同纠纷，就是考虑到乙公司开发的房地产项目停工，无法交付抵押的房产，同时又害怕甲先起诉后，判令解除商品房购销合同和借款合同后，由乙偿还贷款。于是钻司法解释空子，在商品房购销合同解除前，要求甲偿还贷款，乙承担连带责任，这样给自己的债权系上双重保险带。笔者认为，购房户甲在商品房购销合同解除前仍享有要求由乙直接返还丙银行贷款的权利，只是这种权利在商品房购销合同和住房借款合同解除前尚处于期待和可能实现状态，在甲通过诉讼达到商品房购销合同和住房借款合同解除后，实现这种权利的条件才成就。正如本案中银行有提前收回贷款的权利，但这种权利不是银行单方擅自行使的，而要由银行通过诉讼达到法院判决解除借款合同的条件时才能行使，而不能采取单独扣划甲的银行存款或处分甲的其他财产的措施实现，要通过法定途径实现。正如法律赋予民事主体的民事诉讼权利能力，民事主体并不一定能实际享有，要实际享有还得有民事诉讼行为能力，但无诉讼行为能力并不等于失去诉讼权利能力。在本案中，甲从未放弃过实现要求乙返还丙贷款权利的愿望和诉讼行为，一直在行使要求乙返还丙贷款权利。甲在丙起诉前，就向A法院起诉未被受理，在丙起诉后，提起反诉未被B法院受理情况下，又向A法院重新起诉被受理，强烈要求解除商品房购销合同和住房借款合同，判令乙直接返还丙贷款。而根据司法解释，甲在解除商品房购销合同和住房借款合同后，有权要求乙直接返还丙贷款。

　　在此情况下，B法院是否支持甲要求乙直接返还丙贷款的请求，要等待A法院就商品房购销合同是否判决解除的结果。B法院在请示上级法院同意后，应将借款合同案移送A法院合并审理。不移送，根据民事诉讼法第一百三十六条第一款第五项之规定，应中止诉讼，等待A法院就商品房购销合同案判决后再作出处理。B法院在明知A法院正在审理商品房购销合同案尚未作出判决的情况下，先行就借款合同案作出由甲偿还丙贷款的判决，直接剥夺了甲依据司法解释享有的要求乙返还丙贷款的权利。

　　二、不合并审理或中止诉讼，将导致两案判决发生直接冲突。

　　在该案中，如果不合并审理或中止诉讼，两法院单独分别作出判决，均判决解除合同，B法院判决解除借款合同后，A法院也判决解除商品房购销合同，A法院作出判决时，虽然对借款合同案不能作出处理，但对甲要求乙返还丙贷款的请求应予支持，也应予作出处理，甲的请求是在本案中对本案的被告提出的，并且符合司法解释要求乙返还丙贷款的条件。这时A法院判决乙返还丙贷款，就与B法院判决甲返还丙贷款发生冲突。如果B法院判决解除借款合同，A法院判决继续履行商品房购销合同，甲按合同约定以按期支付银行按揭款方式支付购房款，则与B法院判决甲一次性提前偿还贷款方式相矛盾。唯一不冲突的可能就是两法院均判决继续履行合同，而在该纠纷中两案原告均要求解除合同。

　　三、合并审理或中止诉讼符合“商品房买卖司法解释”惩罚过错方并保护弱势群体购房户合法权益的宗旨和目的。

　　在银行提供按揭贷款的商品房买卖合同案件中，一般存在三方当事人：房地产开发商、按揭银行、购房户。房地产开发商一般是进行房地产项目开发向社会发售商品房的具有法人资格和雄厚经济势力的公司制企业，是商品房的出卖人，在商品房买卖合同中操纵商品房项目的开发、预售、发售、房屋交付、产权办理、按揭贷款办理等主要事项，处于明显优势地位，在合同履行中其利益很少受到损害。在向购房户交付房屋之前，先向购房户收取首期购房款，剩余购房款由银行提供按揭贷款形式一次性收清。银行在商品房买卖合同中也处于优势，一般不存在收不回贷款的风险，因为其债权不仅有主债务人购房户按期履行，还有房地产开发商担保，更安全的是有购房户购买的房屋抵押，而且房产价值一般超过贷款进金额。在商品房买卖合同案中唯一处于弱势地位的购房户，在资金紧张房屋未交付甚至未竣工情况下，先要支付首期购房款，剩余购房款以银行按揭贷款方式一次性付给房地产开发商，对房地产开发商的合同义务已履行完毕。对银行要履行按期偿还贷款义务，也不敢违约。因为违约后，不仅已交的按揭款得不到偿还，所购的房屋还要抵押清偿。在商品房买卖合同案件中，一般是房地产商不按合同约定履行交房和办证发生纠纷，而真正实际享有权利的是房地产商。正因为购房户在商品房买卖合同纠纷案件中处于弱势地位，最高法院“商品房买卖司法解释”才给予其合法权益予以特别保护。该解释第二十四条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同的目的是什么，很简单就是购房人通过银行贷款购买房屋。商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，购房人无法再得到所购房屋，再要求购房人支付按揭贷款已无意义，也对购房人不公平。因此，该司法解释赋予购房人解除担保贷款合同的权利是保护购房人权益。当然，银行也有权要求解除合同，但笔者认为，该司法解释主要是赋予购房人的权利，因为只要购房人按期返还贷款，银行一般是不会起诉要求解除合同的。另外“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该款更体现了优先保护弱势群体购房人权益的宗旨。按法律关系讲，房地产商并不是商品房担保贷款合同的债务人，只是阶段性担保人，合同解除后，贷款仍由借款人购房户返还，房地产商只负担保责任。该司法解释却一反常规，规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除后，由房地产商直接向银行返还贷款，借款人购房户却不负任何责任，充分体现了保护购房人权益。商品房担保贷款合同不和商品房买卖合同合并审理，在商品房买卖合同未被判决解除前，购房人无法行使解除担保贷款合同并要求房地产商直接向银行返还贷款的权利，购房人作为弱势群体的合法权益无法得到保护。因此，商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，或中止诉讼，符合司法解释保护弱势群体合法权益的宗旨。

　　四、合并审理或中止诉讼，能提高审判效率，减轻当事人诉累。

　　根据最高法院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对“商品房买卖司法解释”第二十五条的解释，之所以规定，担保权人独立提出诉讼请求的，将商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，是“以期在适当的框架中在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷”（该书第326页），之所以规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。”（该书第327页）。既然司法解释对商品房买卖合同先起诉，担保贷款合同后起诉，都明确规定要合并审理，那么在该案中，担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，更应合并审理，才能充分发挥诉讼资源的功能，提高审判效率，减轻当事人的诉累。不合并审理或中止诉讼，不仅导致判决冲突，而且大量增加当事人诉累。购房户在被判令偿还银行贷款后，还要在商品房购销合同案中向房地产开发商诉请追偿，不仅给当事人带来两次诉累，还给当事人带来两次执行累。因此，合并审理或中止诉讼，能充分利用诉讼资源，提高审判效率，减轻当事人诉累。

　　五、合并审理或中止诉讼能体现法律惩罚过错方，保护无过错方的公平原则。

　　在该案中，如将商品房购销合同和住房借款合同合并审理，或中止诉讼，等商品房购销合同判决后，再判决住房借款合同，就可以引用司法解释规定，在判决解除商品房购销合同和借款合同同时，判决乙直接偿还丙银行的贷款，充分体现法律惩罚过错方——未按合同约定交付房屋的乙公司，保护无过错方购房户的公平原则。甲作为购房户按合同约定交付首期购房款，并在乙违约前按约支付了银行按揭款，没有任何过错。现甲明知乙交房无望的情况下，还判令其偿还购房所借贷款，显失公平。在该案中，最大的违约方是乙公司，最大的受害者是购房户甲。银行提供的贷款表面上权利享有人是甲，实际上真正的权利享有人是乙公司。因为银行提供的贷款是直接拨付到乙在丙银行开立的存款帐户上的，并且三方签订的住房借款合同明确约定，乙违约未办妥房屋抵押手续，应承担引起的一切法律后果。乙公司违约后，应将直接收受的贷款直接返还给丙银行，才符合公平原则。

　　[建议]

　　商品房买卖合同和商品房担保贷款合同是不是主从合同，现在有一定争议，但两合同之间有密切联系，商品房买卖合同是主要的在先合同，商品房担保贷款合同是次要的附后合同，是无可争议的，考虑到审判实践中，对两合同是否应该和必须合并审理争议很大，“商品房买卖司法解释”对此未作出明确规定，为了提高审判效率，减轻当事人诉累，公平处理商品房买卖合同纠纷案件，建议最高法院对“商品房买卖司法解释”作出修改完善，或作出明确批复，规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均已起诉同时在法院审理中的，一律由商品房所在地法院合并审理，未在同一法院审理的，由上级法院指令受理商品房担保贷款合同的法院将案件移送受理商品房买卖合同的法院合并审理，如两合同均被判令解除的，由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

（作者单位：湖南省长沙市中级人民法院）