原告债权的实现与被告的颁证行为是否有利害关系

　　[案情]：

　　2000年8月18日，江苏省阜宁县建筑总公司新沂分公司（以下简称建筑公司）与江苏省新沂市天利建筑工业设备安装有限公司（以下简称工业公司）签订了一份建设工程施工合同。合同约定：建筑公司承建工业公司的商住楼，工业公司应在工程验收后一年内付清工程款230万元。2001年1月15日，工业公司在商住楼竣工后向某市房产管理局（以下简称房产局）提出办理商住楼房屋所有权证的申请，房产局当日向工业公司核发了该商住楼的房屋所有权证，但该商住楼至今未进行验收。

　　2002年2月3日，工业公司与建筑公司签订了一份“以房抵款”的合同，约定工业公司将其商住楼的门面房转让给建筑公司抵作工程款。对受让的房屋，建筑公司一直未向房产局申请办理转移登记 。2003年4月，建筑公司以房产局为被告、工业公司为第三人向法院提起行政诉讼。原告建筑公司认为：被告房产局在该商住楼未经验收的前提下为第三人工业公司颁发了该房屋的所有权证，导致第三人至今也不组织验收，原告无法向第三人催要工程款。同时，对受让的房屋，也因被告已将房产证颁发给了第三人，致使原告无法对外销售。原告与被告的这一具体行政行为有法律上的利害关系，被告向第三人颁发房屋所有权证的行为侵害了原告的合法权益，请求法院撤销被告颁发给第三人的房屋所有权证。

　　[评析]：

　　本案中，对原告是否具备行政诉讼的主体资格存在争议。而判断本案原告是否适格的关键则取决于原告与被告的房屋登记行为是否有法律上的利害关系。有人认为，被告违反法定程序，在工程未经验收的前提下向第三人颁发房产证，从而导致原告与第三人签订的“工程验收后一年内付清工程款”的合同无法履行，原告的债权受到了侵害，因而原告与被告的登记行为有法律上的利害关系。

　　笔者认为，判断原告与被诉具体行政行为是否有法律上的利害关系，应看被诉具体行政行为作出时是否已经或今后必然会侵害或影响原告的合法权益。本案中，原告与被告的登记行为并无法律上的利害关系，理由如下：

　　一、登记行为作出时，原告并不享有对登记房屋的所有权，而只享有对第三人的债权。

　　本案中，原告与第三人之间是一种合同关系，原告是基于建设工程施工合同而享有对第三人的债权。这种债权债务关系在2001年1月15日被告对第三人的房屋进行初始登记时依然存在，并未改变。此时，原告与登记的房屋无任何关系，既无所有权也无相邻权。虽然被告的登记行为有瑕疵，但并不影响第三人对该房屋的所有权，该房屋产权清楚明晰无争议。被告对第三人的房屋进行权属登记这一行政法律关系与原告同第三人之间基于建设工程施工合同而产生的债权债务关系系两个根本不同的法律关系，两个法律关系之间并无任何联系，被告的登记行为丝毫不影响原告向第三人主张其债权。如果原告与被告的登记行为有法律上的利害关系，则只能是此种情形即被告对第三人的房屋进行登记时，原告也同样主张对登记房屋的所有权。显然，该案的这种假设情况并不存在。因此，被告的登记行为并不现实也不必然地构成对原告合法权益的任何侵害和影响，故原告与被告的登记行为并无法律上的利害关系。

　　二、工程虽未验收，但并不对原告权利的行使形成任何阻碍。

　　原告认为与被告的登记行为有法律上利害关系的理由是被告在工程未经验收的前提下为第三人颁发了房产证，致使第三人至今不组织验收，造成其与第三人签订的“工程验收后一年内付清工程款”的合同履行变得遥遥无期，其权利受到了侵害。此理由不能成立。虽然原告与第三人签订有“工程验收后一年内付清工程款”这一内容的合同，但此后双方签订的“以房抵款”的合同对原合同进行了变更和替代，原合同已无效。原告以无效的合同作依据进行诉讼，虽然是站不住脚的。即便认定原合同的效力，因双方约定的“工程验收后一年内付清工程款”是一种附生效条件的合同，“验收”为“付款”的生效条件。根据《中华人民共和国合同法》第45条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，第三人未对房屋进行验收而申请办理了房产证，阻止了第三人与原告约定的“验收”这一生效条件的成就，应视为“验收”的条件已成就，原告可直接要求第三人偿付工程款而不必受“验收”这一条件的限制。原告在条件成就时不积极向第三人主张权利以实现其债权，而将责任转嫁于被告，显然无法律依据。原告的债权能否实现，与被告的登记行为无关。根据变更后的合同，第三人若迟迟不协助原告办理房屋所有权的转移登记或第三人又将该房屋转让他人并已办理了转移登记，致使原告无法实现其对受让房屋的所有权，原告也只能以第三人违约或欺诈为由提起民事诉讼来寻找救济以实现其债权。原告放任自己的权利，导致其对受让房屋所有权的无法实现，责任在原告，与被告的登记行为无关。原告以一个已被变更的无效合同为前提而推导出的结论显然站不住脚；同时又以变更前后的两个合同为依据互为论证其权利受到侵害，造成逻辑混乱，由此推导出的错误结论显而易见。

　　三、被告的登记行为不仅未对原告合法权益造成任何侵害，相反，为原告实现合同目的创造了必要的条件。

　　在被告的登记行为作出后一年多，第三人与原告签订了“以房抵款”合同对原合同进行了变更和替代，但该合同并未生效。原告在未按法律规定申请办理受让房屋的转移登记前，并不能因该合同而当然地取得受让房屋的所有权。因为对不动产的设立和转让法律规定需经主管机关的登记，非经登记，不产生法律效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定：新建的房屋应办理房屋所有权的初始登记，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因买卖、转让等原因致使其权属发生转移的，应办理转移登记，并应提供原房屋权属证书。第三人将房屋转让给原告，原告应依法向被告申请办理转移登记。因转移登记需提供原房屋权属证书，故被告为第三人办理的房屋所有权的初始登记，不仅未对原告权利的行使形成阻碍，相反，它却是原告申请办理转移登记的前提和必要程序，为原告实现合同目的、实际取得受让房屋的所有权创造了必要的条件。

（作者单位：江苏省新沂市人民法院）