本案为何驳回购房业主的诉讼请求

　　[案情]：

　　某市民王某于1999年底购买了某公司开发的金三角门面现房一间。双方书面约定房屋建筑面积为37平方米，面积测量以江苏省《建筑面积计算规则》为准，开发商协助办理房产证。合同签订当日，王某付清了全部购房款16万元，开发商当日亦将房屋交付。该房屋王某使用至今。2002年9月，市房管局向王某颁发了房产证，王某发现房产证登记面积仅为28平方米，比合同约定少了9平方米。王某为此要求开发商退还面积差价款，双方协商不成，王某遂提起诉讼。

　　在诉讼中，被告认为，合同明确规定房屋面积按《建筑面积计算规则》计算，按照该规则，原告所购房因其走廊有顶盖和柱，走廊面积9平方米应计算在建筑面积内。原告诉称建筑面积只有28平方米，未计入走廊面积，是新旧测量标准不同所形成的误差。原告在购房前，进行过反复考察，对走廊面积计算在建筑面积内是明知的，因此在合同签订当日即付清了购房款。

　　[评析]：本案争议焦点在于被告交付的房屋是否符合合同约定。

　　有意见认为，房屋产权证书是国家行政管理部门对房屋产权及产权数量的认定，建设部建住房（1999）第72号《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理的通知》第一条规定：“房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积”，因而，房产证载明面积应作为定案依据，被告并没有按合同约定面积交付原告房屋。由于购房合同是格式合同，其注明按江苏省《建筑面积计算规则》计算建筑面积，而江苏省从未制定过《建筑面积计算规则》，按照格式合同条款应作有利于消费者解释的规定，本案应适用建设部建住房（2002）74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关文件通知》，该通知于2002年5月1日执行，其中第三项第八条规定：“临街楼房，挑廊下面底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积”

　　笔者认为上述意见不妥。

　　首先，判断合同是否适当履行，应当根据合同约定全面把握，并探求缔约双方缔约本意和目的。本案合同约定了交付房屋建筑面积的同时，亦约定了应按江苏省《建筑面积计算规则》计量面积。虽然江苏省并没有制定《建筑面积计算规则》，但1995年9月，国家建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（试行）第三条确定商品房销售“以建筑面积为面积计算单位，建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算”。该规则明确了国家经委基建办公室所发布的《建筑面积计算规则》在全国范围内计算商品房建筑面积时通用。因此无论是按通常理解，或按合同文义理解，或是参照通行于全国的房屋面积测量规范，本案合同约定适用的江苏省《建筑面积计算规则》，应是指全国通行的《建筑面积计算规则》。该规则第一项十七条明确规定：“建筑物墙外有顶盖和住的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积”。据此，本案争议的走廊面积应当予以计入。

　　其次，新的测量规范不具有溯及既往的效力，对生效前的买卖行为不具有法律约束力。本案被告在1999年10月签订合同当日即将房屋交付，履行了规定义务。原告至2002年9月办理房屋产权证时，建设部74号文《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关文件通知》已经施行。该通知首次确定了临街楼房作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱、不论是否有维护结构，均不计算建筑面积。因此房管部门颁发给原告的房产证，其载明的建筑面积不再包括走廊面积。而本案原、被告所签订合同的有关条款，并不因新测量规范的实施而相应调整，否则有违意思自治和诚实信用原则。

　　据此，法院依法驳回了原告王某的诉讼请求。

（作者单位：江苏省新沂市人民法院）