租赁抵押物的承租人是否享有优先购买权

　　[案情]

　　1996年6月16日，中国农业银行江苏省如皋市支行葛市办事处（以下简称葛市办事处）与工贸合营如皋螺帽厂（以下简称如皋螺帽厂）、如皋市葛市多种经营服务公司（以下简称多服公司）签订“抵押担保借款合同”一份，约定：自1996年6月17日起，农行葛市办事处向如皋螺帽厂提供最高额贷款108万元用于购置生产资料，还款期限至1998年6月16日止，该借款的抵押人为如皋螺帽厂及多服公司，多服公司愿以加油罐、厂房等作抵押，优先偿还贷款本息，并负连带责任。6月18日，如皋螺帽厂、多服公司分别办理了抵押物登记手续。1997年3月，开元公司与如皋市原葛市乡人民政府签订租赁协议一份，由开元公司租赁如皋螺帽厂、多服公司的财产开展经营，租赁期限至1999年9月止。1998年1月15日，农行葛市办事处与如皋螺帽厂、多服公司及开元公司签订协议一份，载明：开元公司承租时，偿还螺帽厂在农行葛市办事处的借款，原设定抵押物继续作为开元公司偿还债务、抵押权人实现债权的抵押担保。1998年5月11日，如皋螺帽厂被注销，其清算单位为如皋市原葛市乡人民政府。2000年3月，经有关部门批准，如皋市原葛市乡人民政府并入如皋市江安镇人民政府。2000年8月，多服公司变更名称为“如皋市欣欣物资经营部”（以下简称物资经营部）。

　　2001年4月30日，物资经营部与原告杨根南签订租赁协议书一份，约定：物资经营部将818加油站出租给杨根南经营，并向其提供合法经营手续和证件，租赁期暂定为二年，至2003年4月30日止，租赁费一年为2万元。

　　2001年12月，因开元公司未能归还借款本息，农行葛市办事处以开元公司、如皋市江安镇人民政府、物资经营部为被告，向如皋市人民法院提起诉讼。审理过程中，双方当事人达成调解协议，明确农行葛市办事处对物资经营部设定抵押的财产（包括818加油站的房屋及其他机械设备）享有优先受偿权。2002年4月，因主债务人开元公司未能按协议确定的期限履行还款义务，农行葛市办事处遂向法院申请强制执行，在执行过程中，农行葛市办事处与物资经营部达成协议，将抵押物折价抵偿债务，并办理了有关执行款物交接手续，法院民事裁定书确认了双方的抵偿行为。

　　2002年6月15日，农行葛市办事处委托南通通宝拍卖有限公司对抵押物品进行公开拍卖，该公司依照法定程序在如皋日报上刊登拍卖公告，并于6月22日举行了拍卖会，被告环明皋以29万元的价格竞拍成功，取得了拍卖物品的所有权。

　　2003年4月28日，原告向法院提起诉讼，诉称：物资经营部在处分其财产时，未提前三个月通知原告，即通过拍卖的方式将818加油站的房屋及其机械设备出售给环明皋。两被告间互相串通，严重侵犯原告作为承租人应享有的优先购买权。故要求法院依法确认原告对所承租的818加油站的房屋及其他机械设备享有优先购买权，并确认两被告间的买卖该房屋及其他机械设备的行为无效。

　　被告物资经营部辩称：对原告所诉的农行葛市办事处与如皋螺帽厂及我单位签订的抵押担保借款合同及我单位从2001年5月1日起将抵押物又进行出租的有关事实无异议，但原告主张我单位与被告环明皋之间存在买卖行为且相互串通与客观事实不符。原告对租赁物并不享有优先购买权，即便享有，也已在农行葛市办事处委托拍卖行拍卖时丧失。故要求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告环明皋辩称：自己是在公开举行的拍卖会上成功竞拍，依合法程序取得了818加油站的房屋及其他机械设备的所有权。原告所主张的物资经营部与我之间恶意串通成立买卖行为没有事实依据，其对该标的物也不享有优先购买权，故人民法院应驳回其诉讼请求。

　　另查明：1996年6月农行葛市办事处与如皋螺帽厂、多服公司签订“抵押担保借款合同”时，原告杨根南任多服公司门市部主任兼管818加油站。2001年4月30日，原告与物资经营部签订租赁协议时，物资经营部事先未征得抵押权人农行葛市办事处的同意，亦未书面告知原告在租赁物上已设定抵押的事实。在该租赁协议上所涉及的租赁物具体包括开票室一间、加油机四台、油罐四只、保险柜一只、S195柴油机一台、水泥场地1510m2。直至诉讼期间，原告仍未停止过818加油站的经营活动。

　　[审判]

　　法院审理认为：本案中抵押人物资经营部的前身多服公司以财产为主债务人借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，在农行葛市办事处申请本院强制执行后，物资经营部与抵押权人协商一致，以抵押物抵偿部分债务。至此，抵押权人农行葛市办事处已依法取得物资经营部相关抵押物（包括本案涉及到的818加油站的房屋及其他机械设备在内）的所有权。而所有权是一种绝对权，具有排他性，作为承租人的原告，在与物资经营部签订租赁协议时，应当知道租赁物上存在抵押权的事实（因为原告在1996年设定抵押时任多服公司门市部主任兼管加油站），而自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，其当然不能与以后成立的租赁权与抵押权相对抗，对租赁物亦不享有优先购买权。原告主张两被告之间恶意串通共同侵犯其优先购买权，无事实依据和法律依据，应不予采纳。原告要求法院确认两被告之间买卖关系无效，在举证期限内原告未能举证证明两被告之间存在买卖行为，本案中两被告之间并未建立任何买卖合同关系，抵押权人农行葛市办事处在协议取得抵押物的所有权后委托南通通宝拍卖有限公司拍卖其享有完全所有权的818加油站的房屋及其他机械设备，是依法行使财产处分权的行为，并无不当，故原告无权要求本院确认两被告之间本不存在的买卖行为的效力。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨根南的诉讼请求。

　　[评析]

　　本案涉及的实际是优先购买权与优先受偿权竞合时的顺位问题。

　　一、承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权的联系与区别

　　所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。其特征：（1）基于法律的规定；（2）是一种物权性质的请求权；（3）是一种附条件的形成权。即优先购买人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须出租人的承诺；（4）具有专属性。此权利仅属于承租人本身。

　　所谓抵押权人的优先受偿权，是指抵押权人就债务人提供的抵押物，在债务人届期不能清偿债务时，抵押权人可以从债务人提供的担保物中优先受清偿的权利。其法律特征：（1）具有法定性；（2）具有从属性；（3）具有不可分性；（4）具有物上代位性。

　　通过比较不难看出，承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权有下列共同点：（1）皆具有法定性；（2）皆具有物权性质；（3）皆为优先权。当法定情形出现时，优先权人均可依法行使优先请求权；（4）皆具有从属性。承租人的优先购买权以承租权为前提，承租权消灭，优先购买权随之消灭；抵押权人的优先受偿权基于债权而存在，债权转移或消灭，优先受偿权随之转移或消灭；（5）皆为期待权。无论优先购买权，还是优先受偿权，其成立以后是否实现，必须期待一定的条件。优先购买权期待的条件是：出租人出卖出租物，承租人与第三人具有同等资质且所给出的价款与第三人相同。优先受偿权期待的条件是：债权已到期，债务人未履行或未完全履行债务。

　　二者的区别是：（1）承租人的优先购买权由法律直接授予承租人，即租赁合同一旦成立，该购买权即告成立；而抵押权人的优先受偿权并非由法律授予债权人，只有当债务人以财产提供抵押担保时，债权人方取得优先受偿权；（2）承租人的优先购买权具有可分性。即承租人根据出租人出卖出租物的不同情形，既可整体优先购买租赁物，也可部分购买租赁物。抵押权人的优先受偿权具有不可分性，在抵押物部分灭失时，其余部分仍担保债权的全部；抵押物分割属于数人时，其分割的各部分仍担保债权的全部；（3）优先购买权不具有物上代位性，当租赁物转变为其他价值形态时，优先购买权不复存在；优先受偿权则不同，抵押物变化为其他价值形态，如因毁损取得赔偿金、因公益事业征用而取得补偿金时，优先受偿权人仍然得就该变化的形态行使受偿权。

　　二、二者并存时的顺位问题

　　之所以会出现承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权并存的情形，是因为同一财产上租赁权与抵押权人出现了并存现象。由于抵押权所追求的是标的物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，租赁权所追求的是标的物的使用价值，要求转移标的物的占有。这样抵押权和租赁权可能并存于同一财产上。由于两种优先权均具有法定性、从属性、期待性、物权性，其实现的顺位原则上应依成立的时间先后顺序而定。法律之所以赋予承租人在同等条件下对抗第三人的优先购买权，其目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。

　　法律赋予抵押权人的是从抵押物的交换价值优先受偿债权的权利，而不是对抵押物的所有权。因此只要承租人的出价与抵押权人出价相同，抵押权人就只能从抵押物的交换价值清偿自己的债权。所以承租人的优先购买权和抵押权人行使自己的优先受偿权并不冲突。

　　然而，这只是当同一财产上租赁权先于抵押权设立的情形。当抵押权先于租赁权设立时，情形又有所不同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

　　仔细分析，抵押权人的优先受偿权实际上不是单一的权利，它包含次序权、标的物交付权和受偿权。次序权和标的物交付权属清偿处分权，为物权；而受偿权属债权。由于抵押权人既是担保物权人，又是债权人，因此其优先受偿的过程，实际是担保物权人向债权人交付标的物的过程。而承租人的优先购买权亦非单一的权利，我们可以将其分为占有权和购买权，占有权为物权，购买权为债权。根据物权优于债权的原则，两种优先权中的债权并无先后之后，但后成立的占有权显然不应优于先成立的清偿处分权。从法律原理上看，承租人之所以在与第三人同等条件下可以取得优先购买权，就是因为与第三人可能享有的债权相比，承租人还享有占有、使用等物权，其在购买上的优先权不言而喻。但与先成立的优先受偿权相比，承租人对租赁物的占有、使用、管理明显存在着风险，因为抵押权人对承租人来讲，不是仅可能享有债权的第三人，而是享有对租赁物“清偿处分权”的“第二人”。除非出租人将租赁物卖给抵押权人以外的第三人，否则，其优先购买权无法从期待权变成既得权。换言之，只有在租赁物出租时未设定抵押权的情况下，承租人的优先购买权才是完全的；而在抵押物上设置的承租权，承租人的优先购买权将会因抵押权人行使优先受偿权而归于消灭。故担保法解释规定，当承租人知道或应当知道租赁物上存在抵押权时，“抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

　　三、关于本案的处理结果

　　本案中抵押人物资经营部的前身多服公司以财产为主债务人如皋螺帽厂借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，其抵押依法成立，抵押权人农行葛市办事处自此时起享有对抵押物的优先受偿权。在农行葛市办事处申请法院强制执行后，物资经营部与抵押权人协商一致，以抵押物抵偿部分债务。至此，抵押权人农行葛市办事处已依法取得物资经营部相关抵押物（包括本案涉及到的818加油站的房屋及其他机械设备在内）的所有权，亦即实现了其优先受偿权，后于此权设立的优先购买权因受偿权的实现而告消灭。作为承租人的原告杨根南，在与物资经营部签订租赁协议时，应当知道租赁物上存在抵押权的事实（因1996年设定抵押时其任多服公司门市部主任兼管加油站），其自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，当然不能以后成立的优先购买权与先成立的优先受偿权相对抗。农行葛市办事处在取得抵押物（即租赁物）的所有权后委托拍卖行拍卖，属依法行使所有权的行为，与原债务人物资经营部无关，被告环明皋在拍卖会上竞拍成功，其行为合法。原告杨根南依据已经归于消灭的优先购买权主张二被告之间并不存在的买卖行为无效，显然与担保法解释相悖，故法院驳回其诉讼请求是正确的。

（作者单位：江苏省如皋市人民法院 ）