房屋买卖合同纠纷案件民事代理词
尊敬的审判长、审判员：
浙江**律师事务所依法接受本案原告的委托，指派我为其代理人。现针对本案的事实、证据和相关法律规定，发表如下代理意见：
一、被告**房地产投资集团有限公司（以下简称“**公司”）与原告签订的租赁合同形式为租赁实质为买卖人防车位，该租赁合同属于我国《合同法》第52条的规定无效情形，应当认定为无效合同。
（一）被告**公司以租代卖事实清楚，证据充分。具体体现在四点：第一，就“租金”多少而言，比较**公司同属地下空间的非人防车位出售给业主的费用“18万元”，人防车位“15万元”的租金实质就是转让费（考虑到人防车位的战时使用、不能登记等情况，所以费用略低于非人防车位的转让费），否则，20年租期的租金15万元价格显示公平。且《租赁合同》第二条也明确约定“本条约定的租金（指15万元租金），已经包含了合同期限自动延续后的租金”，可见，15万元款项实质就是人防车位长期使用的转让费。换一个角度，原告作为买方，如果15万的车位仅有20年使用期限，相比18万元的非人防车位已经买断产权（至少70年以上使用期限），换做任何一个人也会选择后者。正是因为本合同实际就是买卖人防车位，15万元租金的对价实则车位的转让费，从购房者的角度，才会签订此合同。第二，就租赁期限而言，15万元所谓的“租金”的对应租期，实为等同于人防车位的长期使用期限。《租赁合同》第四条约定，“本合同租赁期限20年期满，合同期限自动延续，甲方不再收取租金。”这无疑是对我国《合同法》对租赁合同期限20年的规避，也是对我国《人民防空法》对人防工程“禁止买卖、只能平时利用”的原则的规避。第三，就人防车位的“维护”而言，《租赁合同》第八条的维修责任条款规定，比较我国《人民防空工程租赁使用合同》示范文本明确“人防工程租赁期间工程维修由出租人负责”、市场租赁习惯以及阳光城小区的《商品房买卖合同》相关条款，被告的维修条款，其实就是房屋买卖合同中的质保条款，被告所谓的租赁人防车位，实为买卖人防车位。且这也是规避了我国《人民防空法》第25条、《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》19条、21条中规定的，单位建设的人防工程，由本单位负责维护管理。第四，从被告出具的“发票”来看，也可以非常直观的看出，被告所谓的出租人防车位，实则买卖人防车位。被告出具的发票是“销售不动产统一发票”，款项性质也是写的“预售购房款”。第五，本合同系格式合同，且不说原告方对于合同条款的理解系符合常理的、符合合同的条文解释的，就算被告方有不同理解，根据我国法律规定，也应当做有利于原告方的理解。
（二）根据我国法律规定，人防车位禁止买卖，建设单位仅有收益权。根据我国《人民防空法》第2条规定：人民防空是国防的组成部分。从该意义上讲，人防资产应是国防资产的组成部分。而《物权法》第52条规定：国防资产属于国家所有。事实上，建设人防工程是开发商的一项法定义务，根据《人民防空法》第22条的规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。若确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准；经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建。《人民防空法》第4条规定“人民防空经费由国家和社会共同负担”。由此可见，建设单位并不是人防工程的所有者，只是根据法律规定享有部分收益权，不能出售人防工程。因此，被告以租代卖人防车位的《租赁合同》，实则以租赁合同的合法形式，规避了人防工程禁止买卖的规定，违反了我国《人民防空法》的规定，应属无效合同。
二、被告方至今未提供人防车位的《人民防空工程平时使用证》，若被告方不能证明已经办理了相关备案登记手续的，无论原被告双方签订何种合同，均应当认定为无效。根据《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第19条的规定，“平时利用其他人民防空工程，建设单位应当向人民防空主管部门办理登记手续。人民防空主管部门应当与建设单位签订人民防空工程使用和维护责任书，依法明确双方的权利和义务。”根据我国人防办发布的《人民防空工程平时开发利用管理办法》第9条的规定，使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。而根据《浙江省人民防空工程平时使用管理办法（修订）》第十条的规定，《人民防空工程平时使用证》有效期限为五年。工程隶属人要继续使用人民防空工程的，应在《人民防空工程平时使用证》有效期满前30天内到当地人民防空主管部门办理换证手续。而根据《人民防空法》第26条的规定，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。若未办理前述手续，人防工程应当认定为未达到使用条件，不能使用，否则会影响其防空效能。因此，被申请人应就其已办理相关手续、其所出租的人防车位已符合使用条件提供相关证据，否则本合同也应属无效合同。关于该点，我国已有相关判例。
三、原告方对于《租赁合同》的无效，不存在过错，被告方应当赔偿原告方因合同无效受到的损失。
（一）租赁合同系被告方提供的格式合同，原告方根本无法就合同内容提出自己的修改意见。本次合同审理的案件，其实可以相互证明，涉案租赁合同系被告方提供的格式合同，关于租赁期限、租金、维修等所有条款，均是由被告方事前为重复使用而制定的。在合同签订时，并未与原告方充分协商确定合同条款。
（二）被告方系缙云县较为知名的房地产开发公司，专业从事房地产开发事业，有自己的法律顾问。所以，其从专业知识包括人防工程能否买卖、应该如何租赁的知识、法律知识等，都应该比原告方清楚。原告方签订租赁合同，无非是基于买方的需要，而从社会公众的角度，一个人一生买房次数，平均也不过一两次，甚至有些人，一辈子只经历过一次。因此，原告方关于人防车位的相关知识，都无法与被告相比。
（三）被告方在出售房屋的时候，存在搭配交易的行为。关于此，贵院已经有判决明确认定了该事实，从判决既判力的角度，该事实认定对于本案也应当是有效的。所以对于原告方而言，只要选定了房屋，那么关于该房屋配套的非人防车位、储藏室或人防车位就已经确定，原告方并无自主选择权。
四、即使不成立以租代卖的事实，申请人与被申请人签订的《租赁合同》实质上也是属于长期租赁合同的事实是明确的，是在变相的规避我国《合同法》关于租赁期限的规定，因此本《租赁合同》期限约定也不符合我国法律规定，超出20年部分也应属无效，被申请人应当退还相应的租金，以住宅建设用地使用期限70年的最低使用年限计算，被申请人应当退回50年的租金及利息损失。
从前述第（一）点可知，本案租赁合同中约定的15万元系所涉人防车位在长期使用的所有租金。而我国《合同法》214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”且不论建设用地使用权期间届满后自动续期的问题，就从最低的70年基本使用期限考虑，被申请人也应当退回50年的租金。而具体租金计算方式，申请人认为，以15万元平均到70年计算每一年的平均租金，系较为公平合理的计算方式。
最后，代理人从维护社会稳定、购房户房屋整体使用功能不受影响、原被告长期合作角度考虑，希望原被告双方能互谅互让、在法庭的主持下达成和解协议，减少诉讼成本。
以上代理意见，恳请法庭能够予以充分考虑。
代理人：
2015年11月2日
办案指南
1、名为租赁实为买卖人防车位的租赁合同无效
名为租赁实为买卖人防车位的租赁合同属于我国《合同法》第52条的规定无效情形，应当认定为无效合同。
（一）被告**公司以租代卖事实清楚，证据充分。具体体现在四点：第一，就“租金”多少而言，比较**公司同属地下空间的非人防车位出售给业主的费用“18万元”，人防车位“15万元”的租金实质就是转让费（考虑到人防车位的战时使用、不能登记等情况，所以费用略低于非人防车位的转让费），否则，20年租期的租金15万元价格显示公平。且《租赁合同》第二条也明确约定“本条约定的租金（指15万元租金），已经包含了合同期限自动延续后的租金”，可见，15万元款项实质就是人防车位长期使用的转让费。换一个角度，原告作为买方，如果15万的车位仅有20年使用期限，相比18万元的非人防车位已经买断产权（至少70年以上使用期限），换做任何一个人也会选择后者。正是因为本合同实际就是买卖人防车位，15万元租金的对价实则车位的转让费，从购房者的角度，才会签订此合同。第二，就租赁期限而言，15万元所谓的“租金”的对应租期，实为等同于人防车位的长期使用期限。《租赁合同》第四条约定，“本合同租赁期限20年期满，合同期限自动延续，甲方不再收取租金。”这无疑是对我国《合同法》对租赁合同期限20年的规避，也是对我国《人民防空法》对人防工程“禁止买卖、只能平时利用”的原则的规避。第三，就人防车位的“维护”而言，《租赁合同》第八条的维修责任条款规定，比较我国《人民防空工程租赁使用合同》示范文本明确“人防工程租赁期间工程维修由出租人负责”、市场租赁习惯以及阳光城小区的《商品房买卖合同》相关条款，被告的维修条款，其实就是房屋买卖合同中的质保条款，被告所谓的租赁人防车位，实为买卖人防车位。且这也是规避了我国《人民防空法》第25条、《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》19条、21条中规定的，单位建设的人防工程，由本单位负责维护管理。第四，从被告出具的“发票”来看，也可以非常直观的看出，被告所谓的出租人防车位，实则买卖人防车位。被告出具的发票是“销售不动产统一发票”，款项性质也是写的“预售购房款”。第五，本合同系格式合同，且不说原告方对于合同条款的理解系符合常理的、符合合同的条文解释的，就算被告方有不同理解，根据我国法律规定，也应当做有利于原告方的理解。
（二）根据我国法律规定，人防车位禁止买卖，建设单位仅有收益权。根据我国《人民防空法》第2条规定：人民防空是国防的组成部分。从该意义上讲，人防资产应是国防资产的组成部分。而《物权法》第52条规定：国防资产属于国家所有。事实上，建设人防工程是开发商的一项法定义务，根据《人民防空法》第22条的规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。若确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准；经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建。《人民防空法》第4条规定“人民防空经费由国家和社会共同负担”。由此可见，建设单位并不是人防工程的所有者，只是根据法律规定享有部分收益权，不能出售人防工程。因此，被告以租代卖人防车位的《租赁合同》，实则以租赁合同的合法形式，规避了人防工程禁止买卖的规定，违反了我国《人民防空法》的规定，应属无效合同。
综上，名为租赁实为买卖人防车位的租赁合同无效。
2、出租没有办理人民防空工程平时使用证的人防车位无效
被告方至今未提供人防车位的《人民防空工程平时使用证》，若被告方不能证明已经办理了相关备案登记手续的，无论原被告双方签订何种合同，均应当认定为无效。根据《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第19条的规定，“平时利用其他人民防空工程，建设单位应当向人民防空主管部门办理登记手续。人民防空主管部门应当与建设单位签订人民防空工程使用和维护责任书，依法明确双方的权利和义务。”根据我国人防办发布的《人民防空工程平时开发利用管理办法》第9条的规定，使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。而根据《浙江省人民防空工程平时使用管理办法（修订）》第十条的规定，《人民防空工程平时使用证》有效期限为五年。工程隶属人要继续使用人民防空工程的，应在《人民防空工程平时使用证》有效期满前30天内到当地人民防空主管部门办理换证手续。而根据《人民防空法》第26条的规定，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。若未办理前述手续，人防工程应当认定为未达到使用条件，不能使用，否则会影响其防空效能。因此，被申请人应就其已办理相关手续、其所出租的人防车位已符合使用条件提供相关证据，否则本合同也应属无效合同。关于该点，我国已有相关判例。
