南昌市人民政府关于印发《南昌市公共租赁住房建设管理暂行办法》的通知 


各县（区）人民政府，各开发区（新区）管委会，市直各部门：

《南昌市公共租赁住房建设管理暂行办法》已经市政府2011年第5次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二〇一一年六月十六日

南昌市公共租赁住房建设管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为进一步完善住房保障体系，加强公共租赁住房建设管理，根据江西省人民政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市城区（开发区，新区）公共租赁住房的房源筹集、承租资格审核、配租、租赁及其监督管理等活动，适用本办法。

第三条 本办法所称公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定套型面积、供应对象和租金水平，按照合理标准筹集，面向城市中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员等群体出租的具有保障性质的住房。

第四条 市住房保障和房产管理局（以下简称住房保障部门）负责本市公共租赁住房的监督管理工作。

各区（开发区、新区）住房保障部门负责本区公共租赁住房的房源筹集、承租资格审核、配租、租赁及其监督管理等工作。

发展改革、财政、国土、规划、建设、税务、人力资源和社会保障、民政、价格和监察等有关部门按照各自职责，共同做好公共租赁住房的相关工作。

第五条 公共租赁住房建设和管理，应当坚持“政府支持、社会参与、统筹规划、合理布局、规范管理、只租不售”的原则。

公共租赁住房应当实行实物配租、有偿居住和期限承租。

第二章 房源筹集

第六条 公共租赁住房的房源包括：

（一）政府出资新建（集中建设和配建）或者改建的住房；

（二）政府出资收购或者租赁的住房；

（三）腾退的公有住房；

（四）社会捐赠的住房；

（五）纳入本市公共租赁住房年度计划，各类企业、大中专院校和科研院所利用自有土地建设的住房；

（六）纳入本市公共租赁住房年度计划，各类投资主体出资建设的住房；

（七）其他渠道筹集的住房。

第七条 公共租赁住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍；成套建设的，单套建筑面积应当控制在60平方米以下；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应当执行宿舍建筑设计规范的有关规定。

第八条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。确需新增建设用地的，在省切块下达的保障性住房新增建设用地计划中优先安排。政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行划拨。

各类企业、大中专院校、科研院所及各类投资主体投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金标准、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。利用自有土地进行公共租赁住房建设的，应当按照有关规定办理手续后，方可进行建设。

第九条 政府应当通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式支持各类投资主体参与公共租赁住房的建设和运营。

第十条 公共租赁住房建设按照经济适用住房的相关政策执行，免收行政事业性收费和政府性基金，经营性收费按低限减半收取。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对公共租赁住房建设给予支持，新建公共租赁住房小区应配套建设有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，电力、通讯、市政公用事业等企业要适当减免入网、管网增容等经营性收费。

公共租赁住房建设、租赁、营运过程中的税收优惠，按照国家、省规定的优惠政策执行。

第十一条 鼓励银行业金融机构依据保障性住房建设贷款管理规定，积极向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持；支持符合条件的公共租赁住房建设企业发行债券进行直接融资；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

第十二条 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可以依法转让。

第十三条 公共租赁住房的规划，应充分考虑保障对象对交通、就业、就学、就医等要求，合理安排区位布局。

公共租赁住房的建设，应当符合住宅设计规范、安全卫生标准和节能环保要求，配套设施功能完善，确保工程质量安全。

公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家、省、市有关规定执行。

第十四条 新建公共租赁住房应当按照经济环保原则进行简单装修，并配备必要的生活设施。

第十五条 公共租赁住房只能出租，不得出售。在产权单位办理房屋权属登记时，市住房保障部门应当在房屋所有权证上注明“公共租赁住房，不得出售”。

第十六条 公共租赁住房建设资金来源包括：

（一）市和区财政年度预算安排资金；

（二）住房公积金增值收益中计提的，满足廉租住房建设后的结余资金；

（三）土地出让净收益安排不低于10%的，且满足廉租住房建设后的结余资金；

（四）建设单位自筹资金；

（五）中央补助资金；

（六）省财政支持资金；

（七）金融机构的贷款、信托等资金；

（八）社会捐赠资金；

（九）其他渠道筹集的资金。

第十七条 政府筹集的公共租赁住房资金和租金收入纳入专户，实行“收支两条线”管理，专项用于政府筹集的公共租赁住房开支，包括房源筹集、贷款偿还、投资补助、管理、维护和附属、配套设施设备的更新改造等。

第三章 申请和审核

第十八条 本市家庭申请政府筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）具有本市城区（开发区，新区）常住户口2年以上；

（二）家庭人均年收入不高于上一年度本市城镇居民人均可支配收入的2.5倍；

（三）未享受廉租住房实物配租或者经济适用住房政策；

（四）未享受房改政策；

（五）家庭住房人均建筑面积低于15平方米（含15平方米）或者无房；且申请之日起前两年无房产交易记录。

申请人已婚的，其家庭成员（指配偶以及未成年子女）必须作为共同申请人。

申请人未婚的，应当年满25周岁，符合本条第一款（一）、（二）、（三）、（四）项条件且在本市无房。

第十九条 申请人向其户籍所在地的居（村）民委员会提出书面申请，并提交下列材料：

（一）《南昌市公共租赁住房保障申请表》；

（二）家庭成员身份证和户口簿的复印件；

（三）家庭成员收入证明（有单位的由单位出具，无单位的由户籍所在地的居（村）民委员会出具）；

（四）房屋产权证复印件，无房户提供房屋租赁合同复印件或者相关证明；

（五）其他必要材料。

第二十条 本市新就业职工申请政府筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）具有大专以上学历（含大专），工作满一年，毕业不满5年；

（二）人均年收入不高于上一年度本市城镇居民人均可支配收入的2.5倍；

（三）已被本市用人单位正式录用；

（四）未享受廉租住房实物配租或者经济适用住房政策；

（五）未享受房改政策；

（六）申请人与共同申请人的人均建筑面积低于15平方米（含15平方米）或者本市无房、未租住公房，且申请之日起前两年无房产交易记录。

申请人已婚的，其家庭成员（指配偶以及未成年子女）必须作为共同申请人。

第二十一条 本市新就业职工向工作单位所在地的居（村）民委员会提出书面申请，并提交下列材料：

（一）《南昌市公共租赁住房保障申请表》；

（二）本人身份证复印件；

（三）单位出具的收入证明；

（四）学历证书复印件；

（五）劳动合同或者其他能够证明人事劳动关系的材料复印件；

（六）在本市缴纳满1年以上（含1年）个人所得税纳税证明或者基本养老保险缴纳证明；

（七）房屋产权证复印件，无房户提供房屋租赁合同复印件或者相关证明；

（八）其他必要材料。

第二十二条 外来务工人员申请政府筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）申请人与共同申请人的人均年收入不高于上一年度本市城镇居民人均可支配收入的2.5倍；

（二）在本市实际居住满5年（含5年）；

（三）已被本市用人单位录用；

（四）申请人与共同申请人本市无房、未租住公房，且申请之日起前两年无房产交易记录。

申请人已婚的，其家庭成员（指配偶以及未成年子女）必须作为共同申请人。

第二十三条 外来务工人员向工作单位所在地的居（村）民委员会提出书面申请，并提交下列材料：

（一）《南昌市公共租赁住房保障申请表》；

（二）本人身份证复印件；

（三）单位出具的收入证明；

（四）劳动合同复印件；

（五）在本市缴纳满5年以上（含5年）个人所得税纳税证明或者基本养老保险缴纳证明；

（六）其他必要材料。

第二十四条 申请政府筹集的公共租赁住房，其承租资格应当按照下列程序认定：

（一）申请。需要申请政府筹集的公共租赁住房的申请人，到居（村）民委员会申请，如实填写申请表，并提供相关材料。

（二）社区调查。居（村）民委员会收到申请材料后，应当采取上门查询、邻里座谈、信函索证、张榜公示等方式，及时对申请人本人及其家庭成员的有关情况进行调查，并将相关调查情况连同申请材料报街道或者乡、镇人民政府。居（村）民委员会对提交申请材料不齐全的，应当通知申请人在5日内补齐；逾期不补齐视为放弃申请。

（三）审核与审批。街道或者乡、镇人民政府进行审核，提出初审意见，张榜公示，并将审核意见和申请材料一并移交区住房保障部门。区住房保障部门予以审查，进行公示，公示期满后无异议或者异议不成立的，报市住房保障部门备案。市住房保障部门及时将备案情况向社会公开。

对不符合条件的家庭，区住房保障部门应当在5个工作日内书面答复申请人。

（四）资格认定。公示期满后无异议的申请人，获得承租资格，进入公开摇号程序。

已通过廉租住房或者经济适用住房资格审查且本人自愿申请政府筹集的公共租赁住房的，可以向市住房保障部门申请，直接进入公开摇号程序。

第四章 配租管理

第二十五条 政府筹集的公共租赁住房实行轮候、摇号相结合或者其他公开、公平、公正的配租管理制度，具体实施由市住房保障部门负责。

第二十六条 本市引进的特殊专业人才（市人保部门认定）和省、部级以上劳模、荣立二等功以上的复转军人申请政府筹集的公共租赁住房，可以不受收入条件限制，符合其他申请条件的予以优先配租。

第二十七条 申请人不接受配租的房源、不签订政府筹集的公共租赁住房租赁合同、不按规定时间办理入住手续的，作弃权处理，2年内不得再申请政府筹集的公共租赁住房。

第五章 租赁管理

第二十八条 住房保障部门可以委托运营机构负责政府筹集的公共租赁住房的运营管理，委托费用从政府筹集的公共租赁住房租金收入中列支。

第二十九条 政府筹集的公共租赁住房交付使用时，住房保障部门或者运营机构应当与承租人签订书面租赁合同，并办理相关入住手续。

政府筹集的公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金标准及支付方式；

（三）物业服务、水、电、气等费用的支付方式；

（四）房屋用途和使用要求；

（五）租赁期限；

（六）房屋维修责任；

（七）停止公共租赁住房保障的情形；

（八）违约责任及争议解决方式；

（九）其他约定。

合同期限一般为3年，最长不超过5年。

第三十条 承租人不得改变政府筹集的公共租赁住房用途，不得转租、转借、闲置。

承租人需要重新装修的，应当征得住房保障部门或者运营机构同意，并按照相关规定办理手续；装修及相关费用，由承租人自行承担，不可拆移的装修设施在腾退时不予补偿，也不得拆移。

第三十一条 承租人应当按时交纳政府筹集的公共租赁住房租金、水、电、气以及物业服务费等相关费用。

承租人的收入、家庭人口、住房等情况发生重大变化，不再符合政府筹集的公共租赁住房保障条件的，应当向所在地的区住房保障部门或者受委托的运营机构报告并办理退出手续。

第三十二条 承租人符合申请条件愿意续租的，应当在合同期限届满前3个月内向区住房保障部门提交相关材料申请续约。

住房保障部门应当在15个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会和运营机构等对申请续约承租人提交的申报材料进行全面审查。审查合格的，可以续约；审查不合格的，承租人应当按时腾退政府筹集的公共租赁住房。

第三十三条 政府筹集的公共租赁住房的租金标准以保本微利为原则，综合考虑社会经济发展水平、运营管理成本、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素，由市价格主管部门会同市住房保障部门研究确定。

租金标准实行动态调整，适时向社会公布。

符合廉租住房保障条件的家庭承租政府筹集的公共租赁住房，可以申请廉租住房租赁补贴，但廉租住房租赁补贴金额不得超过政府筹集的公共租赁住房租金金额，且直接转付给政府筹集的公共租赁住房的运营管理机构。

第三十四条 政府筹集的新建公共租赁住房小区实行物业管理。

住房保障部门或者受委托的运营机构应当按照相关规定选聘物业服务企业，物业服务费应当报价格主管部门备案。

第三十五条 政府筹集的公共租赁住房的承租人拖欠租金和其他费用的，住房保障部门或者受委托的运营机构可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣，也可以向人民法院提起诉讼。

第六章 监督管理

第三十六条 住房保障部门或者受委托的运营机构应当对承租人入住、退出等情况进行登记管理。

第三十七条 住房保障部门或者受委托的运营机构应当对政府筹集的公共租赁住房使用情况进行监督检查，对承租人的收入、人口、住房等变动情况进行调查。

第三十八条 市、区住房保障部门应当建立、完善政府筹集的公共租赁住房的纸质档案和电子档案，收集、记录政府筹集的公共租赁住房规划、计划、建设等情况和承租人的申请、审核、轮候、配租、退出，以及违规违约等有关信息。

第三十九条 市、区住房保障部门应当建立政府筹集的公共租赁住房租赁服务信息网络系统，发布房源信息，提供租赁服务，实行动态管理。

第四十条 对于申请人以提供虚假材料等欺骗手段申报、承租政府筹集的公共租赁住房的，社会公众可以向市、区住房保障部门投诉，市、区住房保障部门应当及时查处。

对于承租人转租、转借等违规使用政府筹集的公共租赁住房的，社会公众可以向市、区住房保障部门投诉，市、区住房保障部门应当及时查处。

第四十一条 申请人隐瞒收入、家庭人口、住房等情况，以虚假证明材料申请政府筹集的公共租赁住房的，2年内不得再次申请。

第四十二条 政府筹集的公共租赁住房的承租人有下列情形之一的，住房保障部门或者受委托的运营机构有权解除租赁合同，收回公共租赁住房，将其行为记入个人信用档案，承租人5年内不得申请保障性住房：

（一）以欺骗等不正当手段承租公共租赁住房的；

（二）将所承租的公共租赁住房转租、转借或者改变用途的；

（三）无正当理由连续6个月以上未在所承租的公共租赁住房居住的；

（四）无正当理由拖欠租金和物业管理服务费累积6个月以上的；

（五）未按要求及时申报家庭人口、收入及住房变动情况的；

（六）其他违反政府筹集的公共租赁住房管理规定的。

第四十三条 租赁合同期满或者解除的，承租人应当保持政府筹集的公共租赁住房原状，按时腾退。

暂时无法腾退的，给予3个月的过渡期，过渡期内按同地段市场租金标准计租。

过渡期满仍不腾退的，住房保障部门或者受委托的运营机构可以按照合同约定依法追究其违约责任。

第四十四条 承租人因不当行为造成房屋和配套设施损坏的，应当承担赔偿责任；因过失造成责任事故的，依法承担相应责任。

第四十五条 有关行政职能部门及其工作人员在政府筹集的公共租赁住房工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法承担相应责任。

第七章 附则

第四十六条 非政府筹集的公共租赁住房，其供应对象的认定标准和租赁、监督等管理制度应当由建设单位参照本办法制定，经市住房保障部门同意后，由建设单位组织实施。

第四十七条 各县可以根据本地实际，自行制定管理办法，也可以参照本办法执行。

第四十八条 本办法自发布之日起施行。