关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见 
 

                               2009年9月25日江苏省高级人民法院审判委员会〔09〗第23次全体会议讨论通过

为正确审理物业服务合同纠纷案件，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释的规定，参照《江苏省物业管理条例》的规定，结合我省实际，制定本意见。
第一条  因物业服务人提供物业服务，业主支付服务费用而产生的物业服务合同纠纷案件适用本意见的规定。
本意见中的物业服务人包括提供物业服务的企业以及其他组织或者个人。
本意见中的业主，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定确定。
业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
第二条  物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理；没有约定或者约定不明的，按照法律和行政法规的规定处理；法律、行政法规没有规定的，可以参照以下情况处理：
(一）商品房买卖合同及其附件中的有关约定；
(二）地方性法规、部门规章的相关规定；
(三）当地建设、房产行政主管部门的相关规定；
(四）当地物业服务行业的惯例，但该惯例明显不合理的除外。
已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位交纳物业服务费用的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。
第三条  业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力。
第四条  物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。
第五条  虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。
对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理 
第六条  业主擅自改变物业用途，致使物业服务成本增加，物业服务人要求业主增加物业服务费用的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。
第七条  物业服务人以业主未给付物业服务费用为由，拒绝履行物业服务合同的，人民法院不予支持。但业主拖欠物业服务费用造成物业服务人不能正常运营的除外。
第八条  业主拖欠物业服务费用，物业服务人停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主要求物业服务人承担损害赔偿责任的，人民法院应予支持。
业主拖欠水、电、气费用，物业服务人受水、电、气供应企业的书面委托，停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主起诉要求物业服务人承担赔偿责任的，人民法院不予支持。
第九条  物业服务合同中约定的在拖欠物业服务费用时应当给付的滞纳金，应当视为违约金。当事人要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以调整的，人民法院应予支持。
第十条  物业服务合同中明确约定物业服务人具有协助管理物业管理区的公共秩序、安全防范、消防、交通等义务，包括安全监控、巡视、门岗、执勤等，物业服务人未能履行或者未能完全履行应尽义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害，业主起诉请求物业服务人承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。
第十一条  物业服务人将业主提供的物业服务用房出租或者用于经营，所获得的收益按照双方的约定确定其归属或者用途；没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩佘部分按照业主大会或者业主的决定使用。
第十二条  业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。
第十三条  物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主参照合同约定的物业服务费用标准给付相应的服务费用的，人民法院应予支持。造成损失的，有过错的一方应当予以赔偿；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第十四条 为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担。
业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼，业主大会议事规则或管理规约另有约定的除外。
没有成立业主委员会的，由全体业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。
因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。
第十五条  物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之曰起计算。
第十六条  业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理，当事人向人民法院提起民事诉讼的，不予受理。但法律另有规定的除外。
第十七条  本意见自下发之日起施行。
本意见施行后受理和正在审理的第一、二审案件适用本意见的规定；在本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本意见的规定。
本院以前有关规定与本意见相抵触的，不再适用。
本意见施行后，法律、行政法规和司法解释做出新规定的， 从其规定。