四川省德阳市物价局、四川省德阳市规划与建设局关于德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）

  为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国《物权法》和《物业管理条例》(国务院令第504号)以及国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)，结合我市实际，特制定市区物业服务收费政府指导价及相关规定，请遵照执行。
　　一、政府指导价适用范围：
　　我市物业服务收费实行包干制的，按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。(关于别墅的界定：别墅是指四面临空、独门独院的住宅或虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排[连体]住宅)。
　　各类专业有形市场内的物业管理服务收费实行政府指导价，具体收费标准由各专业有形市场报当地价格主管部门另行核定。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业的酬金实行市场调节价，由双方协商。
　　为个别业主需求提供的特约服务收费项目实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主遵循公平自愿的原则协商约定。
　　二、物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：
　　(一)企业人员工资费用，指物业服务企业按规定发放给在提供物业服务的建筑区划内从事物业服务、管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。(其中，社会保障费是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等)
　　(二)物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费以及应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。属于保修范围或专项维修基金开支范围的维修项目应在物业服务合同中明确界定。
　　(三)绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。
　　(四)环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
　　(五)秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费等。
　　(六)物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业根据与业主的双方约定购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
　　(七)办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
　　(八)固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。
　　(九)经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。
　　三、普通住宅物业服务收费政府指导价标准：
　　《德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价 基准价及浮动幅度》(附件1)、《德阳市市区住宅物业服务等级指导标准》(附件2)由德阳市物价局会同德阳市规划与建设局依据物业服务的社会平均成本及服务内容和标准制定，并向社会公布。业主或建设单位与物业服务企业应根据公布的物业服务等级指导标准、收费基准价和浮动幅度在物业管理服务合同中协商约定具体收费标准，同时报所在地房地产行政主管部门备案并抄送价格主管部门。
　　(一) 基准价的确定。业主或建设单位与物业服务企业应根据服务内容和标准确定物业服务等级，根据物业服务等级确定物业服务收费政府指导价的基准价格。物业服务等级发生争议时，可由所在地房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
　　(二) 业主或建设单位与物业服务企业在签定物业服务合同时，其物业服务收费标准，可按基准价在规定的浮动幅度内确定。
　　(三) 前期物业服务合同中约定的服务收费标准如需超过浮动幅度的，须报所在地价格主管部门和房地产行政主管部门审批。成立业主委员会后，经业主按法定程序共同决定，收费标准可由业主委员会与物业服务企业协商约定，但收费标准超过上浮浮动幅度的须报所在地价格主管部门和房地产行政主管部门批准。
　　(四) 物业买受人自物业竣工并交付使用之日起按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位缴纳。开发商依约通知业主交付物业使用权，业主延迟交付的，其延迟期间的物业服务费由业主承担，双方另有书面约定的从其约定。业主未入住的其物业服务收费标准应适当低于已入住的收费标准，由双方在不高于已入住的收费标准的80%以内书面协商约定。
　　(五) 新建房屋销售时，建设单位应当按照《物业管理条例》的规定，在物业买卖合同中应明确前期物业服务合同约定的物业服务等级的有关内容及其收费标准。
　　(六) 住宅物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处理费、车辆停放费、共用设施(如游泳池等)使用费。
　　四、物业管理服务收费的相关规定：
　　(一) 物业服务企业和装修施工企业应当按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：房屋建筑面积在100平米(含100平米)以内的，有电梯每套200元，无电梯每套150元；100平米—150平米内(含150平米)的有电梯每套300元，无电梯每套250元；超过150平米的有电梯每套350元，无电梯每套300元。
　　物业服务企业收取了装修管理服务费用，已含装修工出入证工本费、电梯使用费等，不得再收取其他费用。造成共用部位、共用设施设备损坏等的，费用由责任人另行承担。
　　委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2 元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业在该标准内与物业管理企业协商约定。
　　(二) 居民生活垃圾清运处置费：按德阳市物价局德市价费[2003]073号文件执行。即8元/月、户。
　　(三) 车辆停放费：物业服务企业和业主应在物业服务合同中约定停车收费标准和车辆安全管理责任。停车场所产权属建设单位的，其机动车停车收费标准(含车位租金和服务费)由业主与物业服务企业按优先满足业主需要的原则协商确定，但应当低于《德阳市市区机动车临时停车收费标准及有关问题的通知》(德阳市物价局德市价发[2007]99号文)规定的标准。停车场所产权属业主的，其机动车停放只收停车场物业服务费，不得收取车位租金，具体收费标准由业主与物业服务企业协商确定。小区内的停车场所依法对外开展经营性停车服务的，其收费标准按德阳市物价局德市价发[2007]99号文规定执行，同时按有关规定明码标价。封闭式小区对外来客人车辆是否收取停车费及标准由业主共同决定。非机动车和摩托车停车服务费标准由业主与物业服务企业协商确定。
　　(四) 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费(不得计入价内)，但不得向业主收取手续费等额外费用。未实行水、电、气户表改造工程的合表用户，水、电、气计量总表至业主户表之间的差额，物业服务企业可向业主据实分摊，但应将分摊情况每月公示，并定期公布有关帐务，结余或差额应滚存到下一个月抵扣或补摊。
　　五、物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当按照物业服务收费明码标价的相关规定以及行业服务规范的相关要求，在建筑区划内的显著位置或者收费场所，公布经备案的物业服务相关收费标准。业主认为收费内容属违规收费或收费无依据的，可向价格主管部门举报。
　　六、未实行物业管理的住宅小区、单位职工宿舍的管理，可参照本通知执行。
　　七、本通知从二○○九年一月一日起试行。