西安市经济适用住房价格管理办法

      西安市人民政府办公厅关于印发西安市经济适用住房价格管理办法的通知

      市政办发〔2005〕73号 2005年4月8日

      《西安市经济适用住房价格管理办法》已经市政府第75次常务会审议通过，现印发你们，请遵照执行。

      西安市经济适用住房价格管理办法

      第一条 为加强经济适用住房价格管理，规范经济适用住房价格行为，促进本市经济适用住房的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》及国家经济适用住房价格有关规定，结合我市实际，制定本办法。

      第二条 本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入住房困难家庭供应的普通居民住房。

      第三条 本市的经济适用住房价格管理适用本办法。

      第四条 市价格行政管理部门是本市经济适用住房价格的主管部门，依法对本市行政区域范围内的经济适用住房价格实施管理。

      建设、房屋管理部门按照各自职责做好经济适用住房价格的监督和管理工作。

      第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。

      第六条 开发企业开发建设的经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

      第七条 开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、行政事业性收费和国家规定的基金项目。

      第八条 征地和拆迁安置补偿费是指按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。包括：

      （一）土地补偿费；

      （二）安置补助费；

      （三）地上附着物补偿费；

      （四）青苗补偿费；

      （五）房屋等建筑物作价补偿费；

      （六）临时安置过渡及搬家补助费；

      （七）集体企业停产停业损失补偿费；

      （八）取得土地时发生的耕地占用税等相关税费；

      （九）征地、拆迁过程中按规定发生的其他费用。

      第九条 勘察设计和前期工程费包括：

      （一）工程勘察费。包括水文、文物、工程地质勘察费。

      （二）建筑规划及设计费。包括建筑工程设计费，建筑规划测绘费用等。

      （三）标底编制费。

      （四）前期工程费。包括施工通水、通电、通气、通路及平整土地的费用。

      （五）勘察设计和前期工程建设中发生的其他费用。

      第十条 建筑安装工程费是指列入施工图预（决）算项目的房屋建筑安装工程费。包括：

      （一）房屋的土建（含桩基）工程费；

      （二）水、暖、电、气、热、通讯、电视线路、消防、电梯等设备采购及安装工程费；

      （三）附属工程费；

      （四）建筑安装工程建设中发生的其他费用。

      第十一条 住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性公共配套设施建设费）包括：

      （一）小区红线内基础设施建设费。包括小区红线内的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、消防等公共基础设施建设费用。

      （二）小区红线内非营业性公共配套设施建设费。包括小区居委会、物业管理用房，人防工程，公共停车棚、公厕、配电水泵消防房、垃圾转运站等配套公建费用，不包括商店、银行、医院、会所、地下停车场等营业性公共建设费用。

      （三）其他住宅区基础设施建设费。

      第十二条 管理费按照征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费之和的2%计算。

      第十三条 贷款利息按照开发单位为经济适用住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

      第十四条 行政事业性收费和国家规定的基金项目按国家有关规定计收。

      第十五条 税金依照国家规定的税目和税率计算。

      利润按照征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费之和的3%计算。

      第十六条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

      （一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

      （二）开发单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的其他费用；

      （三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

      （四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

      （五）由于开发单位的原因造成超过土地出让合同规定的动工开发日期而发生的土地闲置费等；

      （六）按规定已经减免的及其他不应计入价格的费用。

      第十七条 开发企业应在项目开工前，向市价格行政管理部门提出书面定价申请。

      已开工建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，开发企业应当在经济适用住房销售前，向市价格行政管理部门提出书面定价申请。

      第十八条 开发企业的书面定价申请应当包括以下内容：

      （一）申请制定价格的具体项目名称、四至、规模、总建筑面积、项目建设基本情况、土地及城建手续办理情况、是否符合规定的经济适用住房建设标准等内容；

      （二）拟制定的价格水平；

      （三）拟定价格与同类型建设项目（含经济适用住房项目和商品房项目）的价格水平比较；

      （四）其他需要说明的情况。

      第十九条 开发企业随书面定价申请附以下材料：

      （一）开发企业工商执照及资质证书复印件；

      （二）经济适用住房销售价格申报表；

      （三）经济适用住房立项（核准）文件；

      （四）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》复印件；

      （五）经规划部门审核、批准的总平面图和经济适用住房主管部门审核的建筑单体平面图；

      （六）征地、拆迁安置等有关资料的复印件；

      （七）建筑工程设计、勘察、监理、施工合同书复印件及相关付款凭证；

      （八）建筑安装工程预（决）算书及工程预决算评估认证报告书；

      （九）城建交费单、土地使用税等费用付款凭证；

      （十）其他应计入成本的费用付款凭证及市价格行政管理部门规定提交的其他材料。

      第二十条 经济适用住房价格实行价格认证制度。

      开发企业在向市价格行政管理部门提交定价申请的同时，须到具有价格认证资质的机构进行价格认证。

      价格认证结束，价格认证机构应当出具由价格认证责任人、负责人签字并加盖价格认证机构公章的《价格认证书》。

      第二十一条 价格认证遵循公平公正、方法科学、程序规范、运行高效的原则。

      第二十二条 价格认证的主要内容：

      （一）开发企业的价格核算方法是否科学准确，是否符合法律、法规和财务会计制度的规定；

      （二）价格构成、费用分摊是否合理；

      （三）价格构成资料是否真实，有无漏记、错记、重记和虚报；

      （四）其他需要审核的内容。

      第二十三条 对申请手续、材料齐全、经过价格认证的经济适用住房项目，市价格行政管理部门会同市经济适用住房建设领导小组办公室在接到定价申请报告后30个工作日内作出制定经济适用住房政府指导价的决定。

      第二十四条 经济适用住房价格一经确定，实行公告制度。由市价格行政管理部门在《中华人民共和国价格公报》、“西安价格信息网”等指定媒体上公布，接受社会各界监督。

      第二十五条 按照本办法确定的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则由开发企业确定。

      第二十六条 经济适用住房价格上浮在不超过3%的幅度内，由市价格行政管理部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

      第二十七条 企事业单位组织本单位职工集资建设经济适用住房出售的，按《西安市公有住房出售管理办法》有关规定执行。

      第二十八条 经济适用住房基准价格和浮动幅度一经市价格行政管理部门确定公布后，任何单位和个人不得擅自提高。

      第二十九条 开发企业在向房地产管理部门申请核发《西安市经济适用住房预（销）售许可证》时，须提供市价格行政管理部门批准的经济适用住房销售价格文件。

      第三十条 经济适用住房价格实行明码标价制度。

      开发企业须在销售场所显著位置悬挂市价格行政管理部门监制的明码标价牌。销售房屋时发放《经济适用住房售价说明书》，自觉接受市价格行政管理部门和购房者的监督。

      第三十一条 建立房地产开发企业负担登记卡制度。房地产开发企业负担登记卡由市价格行政管理部门统一监制。

      经济适用住房建设项目的有关收费严格按照法律、法规、规范性文件及物价、财政部门规定的收费项目和标准执行。

      第三十二条 经济适用住房实行成交价格备案制度。开发企业应按季度将经济适用住房销售的成交价格等情况报市价格行政管理部门备案。

      第三十三条 违反本办法的行为，由市价格行政管理部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》予以查处。

      第三十四条 本办法自2005年5月1日起施行。