贵州省人民政府关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知

      各自治州、市人民政府，各地区行署，各县（自治县、市、市辖区、特区）人民政府，省政 府各部门、各直属机构：

      为加强对房地产市场的有效调控和监管，促进我省住宅与房地产业持续健康发展，有效启动 住房消费，改善居民住房条件，推动经济加快发展，提高人民生活水平，现就有关问题通知 如下：

      一、深刻认识促进住宅与房地产业持续健康发展的必要性

      近年来，我省城镇住房制度改革不断深化，初步形成了商品房、经济适用住房、廉租住房相 结合的住房供给体系，城镇居民居住条件有了较大改善，住宅与房地产业已成为我省国民经 济的重要产业。但是，全省城镇住房供应结构仍不合理，住房保障制度不完善；房地产开发 和交易行为有待规范，房地产市场服务体系尚不健全；一些城镇特别是部分大中城市住房有 效供给不足，价格上涨过快。住宅与房地产业发展总体上仍与城镇居民日益增长的住房需求 不相适应，与我省加大力度实施西部大开发战略和加快推进城镇化进程的要求不相适应。对 这些问题，必须采取有效措施，切实加以解决。

      住宅与房地产业市场潜力大，产业关联高，经济带动力强，与人民生活密切相关。加快发展 住宅与房地产业，完善住房供应体系，建立健全住房保障制度，是实践“三个代表”重要思 想，落实科学发展观，全面建设小康社会的必然要求；是提高居民住房水平，改善居住质量 ，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保 持全省经济持续快速协调健康发展的有力举措；也是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业 的有效途径。各地、各有关部门和单位要充分认识住宅与房地产业发展的重要性和紧迫性， 研究制定相关政策措施，推动住宅与房地产业持续健康发展。

      二、进一步明确住宅与房地产业发展的目标和原则

      从现在起到2010年，是我省住宅与房地产业发展的关键时期，主要预期目标是:（1）全省城 镇新建竣工住宅建筑面积7600万平方米，其中商品住宅3800万平方米，到2010年城镇居民人 均住房建筑面积达到25平方米以上；（2）新建商品住宅成套率达到100%；（3）新建竣工经 济适用住房560万平方米，全面实施城镇廉租住房制度；（4）新建规模在2万平方米以上的 住宅小区全面实行物业管理，原有住宅小区50%左右实行社会化或自营式物业管理。

      围绕实现上述目标，在实际工作中必须注意把握好以下原则：一是坚持住房市场化的基本方 向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；二是坚持 以需求为导向，调整优化供给结构，加快建立和完善满足不同消费群体需求的住房供应体系 ；三是坚持深化改革，努力消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善 适合省情的住房保障制度；四是坚持以人为本，提高住宅建设和管理水平，不断改善人民群 众的住房条件和居住环境；五是坚持加强和改善宏观调控，努力实现房地产市场供求基本平 衡、结构基本合理和价格基本稳定；六是坚持在国家和省统一政策指导下，因地制宜，分别 决策，使住宅与房地产业发展与各地经济社会发展相适应，与相关产业发展相协调。

      三、促进住宅与房地产业持续健康发展的主要政策措施

      （一）优化住房供应结构，建立和完善住房保障制度。各地要按照市场供应结构与需求结构 相适应的原则，根据本地住房分配货币化改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善 住房供应政策，优化住房供应结构。优先发展经济适用住房和普通商品房，合理控制高档商 品房，全面实施廉租住房制度。

      加强经济适用住房建设和管理。各地、各有关部门要认真贯彻《省人民政府关于加强经济适 用住房建设管理的意见》（黔府发〔2005〕10号），切实落实各项优惠政策，强化开发建设 管 理，从严控制和规范销售价格，严格销售和交易管理，依法查处各种违法违规行为。从严控 制集资建经济适用房，今后原则上不再批准各行政事业单位进行集资建经济适用房；经核查 ，对职工住房确实困难且有自有闲置土地的单位，可视情况特殊处理。任何单位不得以集资 合作建房名义变相搞实物分房或房地产开发经营。

      有效增加普通商品住房供应。各地要根据市场需求，适时增加普通商品住房供应，提高其在 市场供应中的比例。对普通商品房建设，要适时调控土地供应量，通过完善房地产项目土地 招标拍卖挂牌制度以及对房地产开发项目实行综合评标等措施，有效调控土地价格；继续清 理并逐步减少住房建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本。有条件的城市 可划定一定区域作为普通商品房的集中建设用地。普通商品住房和高档商品房的划分标准由 各地根据实际情况合理确定。规范商品房销售管理，房地产开发企业预售商品房时，除必须 符合《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）有关规定外，在形象进度上必 须完成二层以上主体结构的施工。

      建立和完善廉租住房制度。廉租住房是保障城镇最低收入家庭基本住房需求的政策性住房。 尚未实施廉租住房制度的市、县（市、特区）要尽快建立和实施，做到应保尽保、严格标准 、规范管理。要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的廉租住房资金来源 ；通过发放租赁补贴、租金核减、实物配租等方式，保障应保对象的基本居住需求。实物配 租的房源可以通过收购空置商品住房、上市房改房或小户型的二手住房和政府组织新建一部 分等途径解决。各地要尽快建立和完善最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。廉租住房 供应对象的具体收入线标准和范围，由各市、县（市、特区）人民政府参照当地城镇最低收 入保障线和居民住房现状等因素确定。

      （二）加强规划管理和产业政策引导，有效调控土地供应。各地要结合编制“十一五”规划 ，抓紧制定和完善住宅与房地产业发展中长期规划。要密切关注推进城镇化所伴生的住房需 求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业发展的经济、技术政策，鼓励企业 研发和推广先进适用的新技术、新产品、新材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定 和住宅部品认证、淘汰制度。坚持高起点规划、高水平设计、高标准建设，注重住宅小区的 生态环境建设和住宅内部功能设计，提高住房供应质量。同时，要把住宅与房地产业与建筑 、建材、冶金、家电、家具等相关产业发展结合起来，延长产业链，推动产业结构优化升级 和技术进步。

      充分发挥城市规划对房地产开发的引导和调控作用。各地在城市总体规划和近期建设规划中 ，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧 房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。房地产 开发企业必须严格按照政府批准的土地用途和规划条件进行开发建设，任何单位和部门不得 擅自调整和更改。严禁下放规划审批权限，各类开发区和撤市（县）改区后的土地，都要纳 入城市规划统一管理。规划行政主管部门要提前将近期拟开发建设区块的规划设计条件向社 会公开，接受社会监督。提高房地产开发项目规划审批效率，实行限时办结制度。对房地产 开发中各种违反城市规划的行为以及规划审批中的不作为，要严肃查处，并依法追究有关责 任人的责任。

      加强对土地市场的调控和管理。各地要建立健全房地产开发用地计划供应制度，土地行政主 管部门要会同有关部门，根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求 状况，编制年度房地产开发土地供应计划，合理确定房地产开发土地供应总量和各类房地产 开发用地的布局和结构，报市、县（市、特区）人民政府批准后，及时向社会公布。要优先 保证经济适用住房建设用地的供应。坚持土地集中统一供应和管理，不得下放土地审批权限 。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。积极推 行土地收购储备制度，对经营性用地必须实行招标、拍卖和挂牌供给。对普通商品住房和经 济适用住房供不应求、房价涨幅过大过快的城市，可按规定适当调剂增加土地供应量。

      （三）深化住房制度改革，进一步培育居民住房消费能力。各地要严格按照《省人民政府关 于进一步推进我省住房分配货币化改革的补充意见》（黔府发〔2004〕11号）要求，抓紧制 定和完善住房分配货币化改革方案，并认真组织实施。

      进一步完善住房补贴制度。各地人民政府要根据本地住房分配货币化改革方案，抓紧制定和 完善住房补贴资金管理办法，加大住房补贴资金筹集力度，加快住房补贴兑现进度。直管公 房和房改单位公房出售、出租的净收入，要统筹用于发放住房补贴，形成稳定、规范的住房 补贴资金来源。尚未建立住房补贴制度的地方，要按照国家和省有关规定，根据财力增长情 况，尽快实行住房补贴制度，增强职工的购房能力，支持职工住房消费。

      进一步推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套公有住房，各地要尽快向职工出售 ，为住房分配货币化改革深入推进创造条件。对权属有争议的公有住房，可由目前房屋管理 单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和 权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

      进一步搞活住房二级市场。认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换 购住房。除法律法规和国家、省的政策另有规定和原公有住房出售合同另有约定外，各地和 各单位不得擅自对已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件。房价收 入比在4倍以下的县（市、特区），可按照国家规定，对已按当地房改政策获得住房全产权 并补交土地出让金的职工，发放《国有土地使用证》及《房屋所有权证》。执行此规定的各 县（市、特区）应对无房户和住房困难户职工发放住房补贴，补贴资金从售房款和补交的土 地出让金中解决，补贴标准由各地自行制定。简化房地产交易和权属登记程序，切实解决居 民住房权属发证遗留问题。依法加强房屋租赁合同登记备案管理，培育和规范房屋租赁市场 。

      （四）大力发展住房信贷，强化管理服务。加快住房公积金管理机构调整工作，健全住房公 积金监管体系。加大住房公积金归集力度，所有行政机关、企事业单位和社会团体都要按照 《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）要求，实施住房公积金制度。大力发展住房 公积金贷款业务，提高公积金使用率。各地住房公积金管理中心要加强与各商业银行的合作 ，简化住房公积金贷款手续、降低费用、缩短时限，在保证资金安全的前提下，可取消住房 公积金贷款过程中的公证、保险等手续和环节。力争到2010年全省住房公积金个人贷款发放 余额占归集余额的比例提高到45％以上。同时，各地人民政府要切实加强对房改售房资金和 住房公积金的监管，严禁发生新的挤占和挪用，对发生挤占和挪用的，要严肃追究主要负责 人和相关责任人的责任。

      加强房地产贷款监管，防范金融风险。各商业银行要积极支持房地产市场结构调整，加大对 运作规范、信用等级及资质高、经营业绩好的房地产开发企业和符合条件的房地产项目的信 贷支持；支持经济适用住房建设单位以在建项目作抵押申请住房开发贷款。加强房地产项目 贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。 严格按工程进度发放房地产贷款，切实加强对商品房预售款和信贷资金使用的监管，防止挪 作他用。加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记备案制度，严厉打击各种骗贷骗资行 为，控制和化解房地产信贷风险。

      （五）加强市场监管，整顿和规范房地产市场秩序。加强和改善宏观调控，切实稳定住房价 格。各地人民政府要严格按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电 〔2005〕8号）要求，坚决抑制住房价格过快上涨。对住房价格涨幅超过当地居民消费价格 指 数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地，暂停提高公用事业 价格和收费标准等措施。要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法 律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。要在继续支持城镇居民改善住房条件的 基础上，加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行 为，有效遏制投机炒作。各地要尽快对本地住房价格情况进行一次全面分析，完善调控住房 价格的政策措施。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成房地产市场大起大落，影响全 省经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。

      切实加强房地产开发企业资质管理和房地产开发项目管理。严格执行房地产开发企业资质准 入清出制度，对无开发实力、业绩差及存在严重违法违规行为的开发企业，坚决取消其开发 资质。鼓励和支持资信好、实力雄厚、竞争力强的房地产开发企业通过兼并、收购和重组做 大做强，大力培育我省房地产品牌企业。支持民营房地产开发企业加快发展。严格执行房地 产开发项目资本金制度，积极推行房地产开发项目建设条件意见书和业主项目手册制度，完 善项目建设全过程跟踪管理和住宅小区竣工综合验收制度。规范房地产项目转让行为。对已 批准的房地产项目，如确需变更用地性质和规划指标的，必须按程序重新报批。

      建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。建立和完善房地产开发企业信用约束和失信 惩戒机制，将企业业绩及不良行为等基本情况列入企业信用档案向社会公布，并作为企业资 质管理的重要依据。建立健全房地产市场运行形势分析联席会议制度，加强房地产市场统计 工作，定期对房地产市场运行情况进行分析，为决策提供依据。及时向社会公布住宅与房地 产业发展规划和行业发展政策，定期向社会发布房地产市场运行情况和未来一定时期的土地 供应总量、房地产开发用地规模及区位、规划审批、住房供求及价格涨落等相关信息，正确 引导房地产企业理性投资和消费者理性消费。加大对房屋建筑材料市场的检查和监管力度， 及时向社会公布检查结果。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设需由政府负担的费 用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

      加大房地产市场秩序专项整治力度。重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的 各种违法违规行为。对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩 水、虚假广告、非法巨奖销售等行为要从严查处。采取积极措施，加快消化积压商品房。对 空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。

      进一步整顿和规范土地市场秩序。各地要对已办理出让手续的经营性房地产项目用地的开发 利用情况进行全面清查。严禁以科技、教育等产业名义取得享受政府优惠政策的土地后用于 房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产 开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。 

      切实加强城镇房屋拆迁管理。各地要严格执行《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305 号）和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》（省人民政府令第63号），规范拆迁行为，依法保 护拆迁当事人的合法权益。坚决杜绝各类不切实际、劳民伤财的“形象工程"和“政绩工程" 。 对拆迁资金不落实和被拆迁人安置不落实的坚决不允许拆迁。严格依照土地利用总体规划和 城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定拆迁规模，今年城镇房屋拆迁总量要控制在去 年水平之内。转变重建设、轻拆迁管理的做法，既要保障城市建设项目顺利进行，又要防止 引发群体性事件，维护社会稳定。

      完善房地产市场服务体系。严格执行房地产经纪人、估价师执业资格制度和中介机构、中介 从业人员市场准入制度，坚决制止任何部门和单位强制消费者接受中介服务以及指定中介服 务机构的行为。积极发展住房置业担保、住房交易代理、房屋置换等房地产中介服务机构， 鼓励拓展新的住房消费服务，畅通供需渠道，为居民提供准确的信息和方便、快捷的服务。 认真贯彻执行《物业管理条例》（国务院令第379号），完善相关配套政策，依法规范物业 管理企业的服务行为。加快推进物业管理向市场化、专业化和社会化方向发展。各地要切实 加强对物业管理企业的监管，理顺物业管理服务价格体系，建立健全物业维修资金管理制度 。规范发展住房室内装饰装修市场，保证工程质量和居民居住安全。

      四、加强领导，健全机制，为住宅与房地产业持续健康发展提供有力保证

      住房保障、宏观调控和市场监管，是社会主义市场经济条件下政府在房地产领域的主要职能 。各地人民政府和建设（房地产）、发展改革、财政、国土资源、金融、税务、工商、物价 等有关部门要积极探索，勇于实践，切实履行好这些职能。要把住宅与房地产业发展纳入国 民经济和社会发展的全局统筹规划，适时适度地把握好调控的力度和方向；进一步完善市场 监管制度，提高监管水平，切实维护企业和消费者的合法权益；进一步强化政府的住房保障 职能，切实做到政策到位、资金到位、责任到位和保障措施到位。

      加强对住宅与房地产业发展的组织领导，建立健全工作机制。省人民政府决定，建立省住宅 与房地产业工作联席会议制度，由省建设厅牵头，会同省发展改革、经贸、财政、国土资源 、工 商、物价、统计、银行、税务等有关部门，及时研究解决房地产市场运行和行业发展中遇到 的重大问题，制定相关政策措施。各地人民政府也要建立相应的工作机制或协调机构，从实 际出发，完善房地产市场调控办法，促进住宅与房地产业持续健康发展。省建设厅要加强对 各地住宅与房地产业发展工作的指导和监管，特别是要加强对住房价格上涨过快等问题突出 地区的指导和督查，确保国家和省促进住宅与房地产业持续健康发展的各项政策措施落到实处。

      　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　贵州省人民政府

      　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年四月十四日