省物价局关于开展商品住宅成本监审规范价格行为稳定住房价格的通知

      苏价服〔２００５〕１０５号　　      

      各市物价局：

      　　当前，我省房地产业发展较快，住房交易活跃，市场繁荣，为改善我省城镇居民的居住条件，促进江苏“两个率先”目标的实现，作出了积极的贡献。但也应看到部分地区房价上涨过快，房价不透明，开发商及中介机构销售价格、收费行为不规范，销售利润明显高于社会平均水平，缺乏必要的社会监督，使房价问题成为社会各界关注的热点。从培育健康有序的房地产市场出发，为加快建立健全经营者自律、消费者参与和社会监督的新时期房地产经营与价格监管体制。经研究，现就加快商品住宅社会成本监审，抵制暴利，提高房价透明度，进一步规范开发企业价格行为，稳定住房价格，提出以下意见：

      　　一、建立商品住宅社会成本监审制度，提高房价透明度，加强社会对房价的监督。

      　　各级价格部门要认真研究商品住宅价格的社会约束机制，有重点地开展对商品住宅社会平均成本的监审，定期测算城市分地区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费的监审，并在认真审核的基础上，向社会公布分地区、分项目社会平均成本，以提高广大消费者对房价构成的认识，增强社会舆论对开发企业经营行为的监督，探索建立由社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品住宅价格约束机制和暴利控制机制。土地取得费用以土地实际出让价格为依据，前期工程费用以分地区平均水平为依据，建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费以社会一般建造、配置标准为掌握原则，期间费用以上年度开发企业平均费用计算，代缴的行政事业性收费以有权部门制定的标准为依据。公布时限一般半年一次，房价上涨过快或成本变化过快地区可每季度公布一次。

      　　二、适当调整土地价格的评估方式，抑制房价过快上涨。

      　　为抑制房价过快上涨，对取得土地使用权在三年以上的土地可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价。各级价格部门要认真审核土地价格评估结果，保持宗地评估价格与周边地价的基本衔接，防止因土地实行评估而推动同地段房价上涨。

      　　三、进一步完善商品住宅价格备案和监测制度，及时公布实际成交价格，提高市场价格信息的透明度与准确性。

      　　各级价格部门要进一步完善和落实商品住宅价格备案制度，明确要求开发企业定期报送商品住宅实际成交价格，开发企业应在商品住宅销售过程中，定期分批将销售数量与价格报价格部门备案。通过建立台帐，及时审查、汇总开发企业所报资料，通过适当媒体，定期向社会公布本区域各开发企业销售价格情况。选好房地产价格监测点，把握房地产市场价格行情和变化趋势，及时发布土地和房产市场价格监测信息，提高房地产市场透明度，引导消费者理性购房。

      　　四、加强对房地产市场中各种价格欺诈、牟取暴利、期房炒作等行为的研究，制定有针对性的防范措施。

      　　通过典型调查发现，房价上涨过快的地区，各种哄抬房价、联手垄断房价等价格欺诈行为比较严重，对房价上涨起着推波助澜的作用。各级价格部门要严格依据《价格法》有关规定，加紧研究房地产市场中各种价格欺诈、暴利等行为的特征。对多家开发企业在一定区域内联手控制房价的行为，对开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价的行为，对违反法律法规炒作房价特别是期房价格的行为，要在充分调研、掌握证据的基础上坚决进行查处，并通过新闻媒介公开曝光一些典型案例，以发挥震慑与警示作用。对于具有价格欺诈或暴利行为倾向的，证据尚不充分的，或尚不足以立案查处的，应及时进行价格政策提醒，把价格违规行为消灭在萌芽状态。

      　　五、开展价格诚信活动，促进房地产市场规范有序发展。

      　　在房地产开发企业中广泛开展价格诚信活动，并将其作为当前价格诚信工作的重点。进一步完善价格诚信考评制度。通过考核评比，树立先进典型，促进房地产市场形成企业自律、价格诚信的氛围。考核价格诚信企业的标准是：自觉、模范执行价格政策，特别是“一价清”、明码标价、价格备案制度的有关规定；领导重视、企业内部管理制度健全；维护消费者合法权益，及时认真处理群众投诉，具有较高的消费者满意度等。

      　　以上意见，请各地结合实际贯彻落实。