浙江省丽水市中级人民法院

民事判决书

   ( 2015)浙丽民终字第4 6 9号

   上诉人（原审原告、反诉被告）：章某某

   委托代理人：吴洪江，浙江丽阳律师事务所律师。

   委托代理人：吴巧华，浙江丽阳律师事务所律师。

   上诉人（原审被告、反诉原告）：某某房地产投资集团有限公司

   法定代表人：曹某某，该公司董事长。

   委托代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。

   上诉人章某某为与上诉人某某房地产投资集团有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院于2015年10月20日作出的( 2015)丽缙民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人章某某的委托代理人吴洪江、吴巧华，上诉人某某公司的委托代理人杨小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

   原审法院认定：2010年9月17日，缙云县建设局发布《缙云县大河西地块规划设计条件（公示稿）》，9月30日缙云县建设局发布缙规条(2010) 02号《缙云县大河西地块规划设计条件》，就该地块的用地面积、容积率、适建建筑类型、架空层设置、地下空间利用、人防要求等作出说明，其中11、架空层设置：本地块沿街商住楼住宅底层可设层高小于2.2米的架空层，仅作技术设备空间或储藏室……。此后，被告某某房地产投资集团有限公司取得该地块的经营权，工程项目名称为缙云县阳光城。2011年11月8日，缙云县人民防空办公室审核同意被告的地下室人防设计工程，核定防空地下室5426.48平方米，普通地下室7753.55平方米。2011年11月10日，缙云县建设局向被告颁发了《建设工程规划许可证》，该许可证载明有附图及附件名称，附图加盖了缙云县建设局公章，附图中有案涉储藏室的工程规划。2011年12月30日，被告取得缙云县建设局颁发的《建设工程施工许可证》。2013年1月18日，被告取得缙云县住房和城乡建设局颁发的售许字( 2013)第1号《商品房预售证》，载明阳光城商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准。被告印制胀贴了阳光城价格表，该表载明房号、建筑面积、住宅单价、住宅总价、附属房号、储藏室总价、合计总价等内容，供各购房人挑选。2013年1月26日，原、被告签订了《认购协议书》。2013年2月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告章某某购买阳光城1-1-1202住宅一套，合同第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠予、出租合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。合同附件三约定：“阳光城储藏室4幢地上18号，总价款为58750元”。合同第七条约定：总房款（包括住宅、储藏室）为人民币844205.2元，买受人于2013年6月5日前付清。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，……。    第十条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理，1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买雯人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方

式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件的异议权；2、买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，应自届满次日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定支付了房屋总价款844205.2元。2014年12月16日，缙云县住房和城乡建设局向被告颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认阳光城项目具备竣工规划确认条件，确认阳光城建设规模为地上42992. 38平方米，地下13180.03平方米。2014年12月26日，该工程通过竣工验收。12月30日，缙云县建设局办理了工程竣工验收备案，出具了竣工验收备案表。同日，被告向原告邮寄了交房通知书。原告在办理交接手续时认为被告交付的储藏室没有达到预期效果，故拒绝办理交房手续。此后，部分业主进行信访，缙云县建设局就信访问题作出了信访答复，明确阳光城项目的地下室、绿化、架空层、入户花园、地上停车位、公共楼梯等符合审批要求，整体工程质量已通过验收，如个别质量缺陷可直接向被告反映间题。阳光城部分业主到缙云县建设工程质量监督站投

诉，反映阳光城存在渗水现象，2015年3月5日，缙云县建设工程质量监督站出具书面意见书，认定阳光城项目存在质量问题，应就部分工程渗水现象进行限期整改。

   原审法院认为：双方的主要争议焦点有：一、双方在签订商品房买卖合同过程中，是否存在重大误解，违背真实意思的情形。原审法院认为，按照《最高人民法院印发<关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）>的通知》第71条的规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。被告通过张贴价目表的方式将阳光城住宅用房与储藏室等以搭配销售的方式公之于众，被告明确不予分割销售，原告如果充分履行自己的审慎义务，可以从规划设计图纸审查储藏室的基本面积，原告选定商品房后，如对搭配销售的储藏室不同意购买，完全可以自主决定拒绝签订房屋买卖合同。且原告未能提供证据证明被告采取胁迫、欺诈等手段迫使原告在违背真实意思的情形下签订合同，无法证明自己在签订合同过程中的意思表示不真实，故原告诉称在违背真实意思且存在重大误解的情况下购买储藏室缺乏依据，原审法院不予支持。二、搭配销售的情形是否属于可撤销的民事行为。原告主张搭配销售的情形属于可撤销的民事行为，其法律依据为《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条的规定  “经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”而该法第二条第二款、第三款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。本法所称经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人。’’原审法院认为该规定是对不正当竞争行为主体范围的限定，同时又是对《反不正当竞争法》调整范围的规定，原告显然不是该法所称的其他经营者，故原告该主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。鉴于原告行使撤销权的基础事实不成立，故原审法院对原、被告关于行使撤销权期限的诉辩意见不再进行阐述。综上，原审法院认为，原、被告双方在意恩表示真实的情形下签订的商品房买卖合同应认定有效，双方均应履行合同。原告基于市场行情就储藏室的价款已与被告达成一致，无法证明双方约定储藏室的单价应为套房单价的一半，故原告要求撤销买卖18号储藏室条款之诉，缺乏法律依据，原审法

院不予支持。针对反诉原告的诉讼请求，原审法院认为：在房屋交接过程中，反诉被告就房屋渗水现象提出质量异议，但反诉原、告未能与反诉被告进行沟通协调，就渗水现象给反诉被告合理的解决方案，致使反诉被告拒绝收房，反诉原告应承担相应的责任，故对反诉原告的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告章某某的诉讼请求；二、驳回反诉原告某某房地产投资集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1409元，由原告章某某负担；反诉案件受理费42元，由反诉原告某某房地产投资集团有限公司负担。

宣判后，章某某、某某公司均不服，分别向本院提起上诉。

章某某上诉称：一、双方在签订商品房买卖合同过程中，明显存在欺诈、显失公平、搭售、违背真实意思的情形，以致出现了天价的附属用房。（一）从上诉人提供的被上诉人在售房时张贴的价目表可以证实：上诉人若要购买阳光城的房子，则必须购买被上诉人指定的附属用房，被上诉人出售商品房存在搭售行为。（二）《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第十一条“商品房经营者应当制作价格手册或价目表，对所销售的车库（车位）或辅房实行明码标价。价格手册、价目表（样式见附件3）应标明以下内容：车库（车位）或辅房编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限、销售状态等。”根据该规定，本案《商品房买卖合同》附件三关于阳光城4幢地上1 8号附属用房（储藏室）买卖条款应包含辅房编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限、销售状态等信息，而实际中合同附件三只列明“阳光城附属用房4幢地上1 8号，该附属用房总价款为58750元’’。被上诉人故意隐瞒了储藏室附属用房的具体情况：不能停放摩托车、电瓶车、自行车、层高、面积、单价等信息，被上诉人某某公司存在明显的欺诈行为。（三）对比丽水市其他同等小区的储藏室，一般能停放摩托车、电瓶车、自行车等。若知道案涉4幢地上18号储藏室不能停放摩托车、电瓶车、自行车、层高、面积、单价等信息，上诉人不可能花58750元高价购买完全没有使用价值的案涉储藏室。对于是否告知上诉人关于4幢地上18号借藏室的具体情况这一事实，应当由被上诉人承担该事实的证明责任。（四）被上诉人在合同中故意只约定了附属用房总价款，隐瞒面积、规格、位置。被上诉人事后在附属用房面积大小、规格j位置等方面全部随意性割划。双方在签订本案的4幢地上1 8号附属用房买卖过程中明显违反公平、等价有偿原则，显失公平。二、一审法院遗漏重要问题未作出认定：1、案涉的4幢地上1 8号储藏室，是否取得预售许可；2、关于案涉架空层权属问题以及被上诉人将架空层改造为案涉的地上储藏室并出售的行为是否合法。4幢地上1 8号储藏室没有取得预售许可，被上诉人依法不能出售4幢地上1 8号储藏室。架空层改造为地上储藏室并出售的行为，已严重损害了作为业主的上诉人方的利益。架空层作为公共开放空间应属于小区全体业主共有，被上诉人无权出售。架空层的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不能单独或者作为附属用房办理产权登记，其作为公共开放空间实际上是依附于房屋单元主体建筑。建筑物未出售给业主之前，架空层和房屋均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后，土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权及架空层的相关权利。且，截至目前，已有诸多判例判决架空层归业主共有。另，由于一层空间是架空层或是储藏室，对于小区的居住环境影响重大，也严重影响原告在与被告签订《房屋买卖合同》时，对于房屋价格的心理定位。三、白于被上诉人过错导致案涉附属用房买卖条款约定过于简单，双方本应该对案涉的附属用房进行协商牢l、充协议，一审法院也理应亲自到现场查看以及主持双方进行协商补充协议。根据<合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。一审时，双方没有对附属用房买卖条款进行补充约定，一审法院理应亲自到现场查看附属用房以及主持双方进行协商补充协议。双方未达成补充协议时，一审法院应根据丽水市商品房附属用房买卖的交易习惯确认本案附属用房的价格、应有的用途等。综上所述，一审法院在认定事实和适用法律方面存在错误以及遗漏重要事实，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

   某某公司答辩称：一、一审判决针对涉及上诉人一审本诉请求部分的事实认定清楚。答辩人依法取得缙云县城新区大河西地块土地使用权，在该地块上依法投资开发建设“阳光城”项目，严格按设计施工图施工建设并完成竣工验收，依法依规销售，在销售中，与包括上诉人在内的购房户基于双方完全自愿情况下签订了充分体现双方真实意思表示的商品房销售合同。一审判决对于上诉人一审诉请涉及的事实认定清楚，不存在认定事实和适用法律方面的错误。二、上诉人诉称一审法院遗漏重要问题未予以认定的指责不能成立。上诉人一审诉请是基于其认为自己在违背真实意思且存在重大误解的情况下签订合同，并据此请求撤销合同。现上诉中却提出一审法院遗漏储藏室悬否取得预售许可及案涉储藏室出售是否合法的重要事实未认定。基于不告不理的基本诉讼原则，上诉人这一指责显不成立。三、上诉人上诉称的一审法院应主持双方进行协商补充协议的说法更不成立。当事人意思自治是合同法的基本原则。在上诉人一审诉请撤销合同的请求前提下反要一审法院“应主持双方协商补充协议”，既是将不具备的法定义务强加于法院，也与上诉人本身的诉请主张相矛盾。这一上诉指责当然不能成立。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉。

   某某公司上诉称：一、被上诉人未收房事实清楚。2013年2月2日，上诉人与被上诉人签订、了《商品房买卖合同》，由被上诉人向上诉人购买上诉人开发的位于缙云县城新区大河西地块阳光城1-1-1202商品房和4幢地上18号附属用房，总房价844205.2元。合同第十二条明确约定了由于买受人原因，未能按期交付的处理办法。阳光城楼盘于2014年12月竣工验收，上诉人于2014年12月30日向被上诉人送达了交房通知书，通知了房屋交付时间和其他事项。但被上诉人在收到交房通知后并未依通知时间接收房屋。二、被上诉人的行为应依合同约定承担违约金支付责任。合同第十二条明确约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件异议；2、买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，应自届满日起按总房价的曰万分之一向出卖人支付违约金。’’现被上诉人收到了上诉人的交房通知，又确未按通知时间接收房屋，显然已符合合同约定的由其支付违约金的条件，应依约向上诉人支付违约金。综上，请求二审法院依法原判第二项，改判支持上诉人的一审反诉请求。

   章某某答辩称：一、被答辩人交付的商品房，存在严重漏水、墙体不牢固等质量问题。对此，缙云县建设工程质量监督站出具了一份《工程质量投诉处理意见书》，但某某公司并未就此问题于答辩人进行沟通协商，就渗水现象给答辩人予以合理的解决方案。二、被答辩人提供的交房手续不符合规定及合同约定。根据我国《商品房销售管理办法》的规定，开发商在销售商品房时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。但本案中，某某公司在交房时并未向答辩人提供上述证书，买受人有权拒绝交接。三、答辩人对房屋质量及部分合同条款约定存在纠纷，并已书面通知被答辩人。由于存有纠纷，答辩人已于2015年1月份集体向某某公司送达了《拒收通知书》，要求某某公司就相关问题给予答复并解决，但某某公司一直未予以答复。四、被答辩人将原规划条件申明确的架空层改造成储藏室，将部分地下空间也建成储藏室，严重侵害了答辩人作为小区业主的利益。《缙云县大河西地块规划设计条件》第二条第11点明确“架空层设置：本地块沿街商住楼住宅底层可设层高小于2.2米的架空层（不计建筑面积和建筑层次），仅作为技术设备空间或储藏室，……地块内除沿街商住楼外，其余建筑底层必须设置向小区公众开放的架空层’’，第12点明确“地下室仅作为地下停车位、设备用房及人防使用”，但实际上，前述规划条件中所述架空层，很多已被被上诉人改造成储藏室，地下也设置了很多储藏室。而该设计条件系2015年1月27日，缙云县住房和城乡建设局在给小区业主的《政府信息公开告知书》的附件。作为小区业主，答辩人有理由认为，某某公司损害了小区业主利益，在此问题解决之前，有权拒收房屋。五、被答辩人在宣传册中明确诸多房屋应有入户小花园，但实际并没有。且答辩人认为，整个阳光城小区的消防设施、容积率、绿化率等均不符合标准。六、答辩人作为买方，已经付清了房屋价款，不存在违约收房的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，答辩人已经支付了所有的购房款，某某公司不会因答辩人接收房屋的早晚而造成任何损失。且本合同系某某公司制定的格式合同，其关于预期收房违约金的约定，有违答辩人的真实意思，也损害了答辩人的合法权益，排除了答辩人作为买方自由选择时间收房的权利，应当认定为无效。综上，恳请二审法院依法驳回被答辩入的上诉请求。

   二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

   本院经审理查明：双方现场确认，案涉储藏室室内有1条“丁“字梁，室内地面至屋顶的垂直距离1.98m，室内地面至梁底面的垂直距离1.77m，室外通道宽度1.18m。本院认定的其余事实与审法院认定的事实一致。

   本院认为：一、是否应撤销双方关于阳光城4幢地上18号储藏室买卖的合同条款。

   案涉储藏室作为住宅的从物，某某公司以搭配销售的方式进行出售，并未侵犯章某某作为消费者自主选择的权利，章某某主张某某公司搭配销售的行为违法，缺乏依据。本院不予支持。从双方的合同及庭审陈述来看，章某某主张储藏室不能停放摩托车、电瓶车、自行车，实际上是认为储藏室外的通道不便于摩托车、电瓶车、自行车通行，但并未提供证据证明双方就储藏室外的通道应便于摩托车、电瓶车、自行车通行存在特别约定，即使储藏室外的通道较本地同等小区稍狭窄，也不足以使双方签订的储藏室买卖合同目的不能实现而构成根本违约。章某某的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。缙云县住房和城乡建设局在回复原审法院的函中，明确住宅底层（即架空层）储藏室不发放预售许可证，且案涉储藏室系住宅的从物，无预售许可证并不影响其买卖条款的效力。章某某称案涉储藏室无预售许可，依法不能买卖，缺乏法律依据，本院不予支持。缙云县住房和城乡建设局在回复原审法院的函中，已经明确其根据缙规条( 2010) 02号规划条件及其他相关资料，对住宅底层（即架空层）储藏室等内容进衍了审定、许可，并办理了《建设工程规划许可证>，由此，案涉储藏室已经经过规划设计和规划许可，并符合相关部门的审批要求。章某某称架空层不得建造储藏室，缺乏依据，本院不予支持。

   双方在签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定该储藏室的总价款，但对该储藏室的质量要求未进行约定，根据法律规定，双方就质量要求没有约定或者约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行。《中华人民共和国国家标准民用建设设计通则》( GB50352-2005)第6.2.3规定“建筑物用房的室内净高应符合专用建筑设计规范的规定；地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处的净高不应小于2m。”、第6.4.3规定“有人员正常活动的架空层及避难层的净高不应低于2m’’。关于“净高’’，该通则第6.2.2规定“室净高应按楼地面完成面至吊顶或楼板或梁底面之间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或管道底面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算’’。案涉储藏室经双方现场确认，室内有1条“丁”字梁，室内地面至梁底面的垂直距离为1. 77m，故，该室内净高低于国家标准。由于双方对储藏室的高度未进行约定，章某某称某某公司移交的储藏室达不到签订合同时的预期效果，可以视为章某某在签订合同时认为某某公司至少应当提供不低于国家标准的储藏室，而某某公司则认为其仅需提供经过相关部门建设工程规划许可和建设工程施工许可的储藏室即可。某某公司作为合同文本的提供方，未就储藏室的净高向章某某进行告故对于章某某要求撤销关于储藏室买卖条款的请求，本院予以支持。合同被撤销后，章某某应向某某公司返还案涉储藏室，某某公司作为过错方，除了向章某某返还储藏室的价款5 8 7 5 0元外，还应赔偿章某某的利息损失。

   二、章某某是否应向某某公司支付违约金。

   某某公司交付的储藏室不符合国家标准，章某某拒绝接收，理由正当，某某公司要求章某某支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。

   综上，原审认定事实基本清楚，处理结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：

   一、维持浙江省缙云县人民法院( 2015)丽缙民初字第455号民事判决第二项，即驳回反诉原告某某房地产投资集团有限公司的反诉请求；

   二、撤销浙江省缙云县人民法院( 2015)丽缙民初字第455号民事判决第一项；

   三、撤销上诉人章某某与上诉人某某房地产投资集团有限公司于2013年2月2日签订的《商品房买卖合同》附件三“阳光城储藏室4幢地上1 8号，该储藏室总价款58750元”的条款；

   四、上诉人某某房地产投资集团有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人章某某购关4幢地上1 8号储藏室的款项58750元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付上述款项自2013年5月2日起至实际付款之日止的利息。

一审案件受理费1490元，二审案件受理费1502元，均由上诉人某某房地产投资集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审  判  长   聂伟杰

代理审判员    张  玲

代理审判员    毛向东

二〇一五年十二月二十一日

本件与原本核对无异

代书记员郑丽珍