浙江省丽水市中级人民法院

民事判决书

   (2015)浙丽民终字第4 7 6号

上诉人（原审原告、反诉被告）：胡某某

委托代理人：吴洪江，浙江丽阳律师事务所律师。

委托代理人：吴巧华，浙江丽阳律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：某某房地产投资集团有限公司

法定代表人：曹某某，该公司董事长。

委托代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。

委托代理人：方建江，浙江九重天律师事务所律师。

上诉人胡某某与上诉人某某房地产投资集团有限公司（以下简称某某公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院于2 01 5年1 0月1 9日作出的( 2015)丽缙民初字第4 9 9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2 01 5年1 2月1 0日公开开庭进行了审理，上诉人胡某某及其委托代理人吴洪江、吴巧华，上诉人某某公司委托代理人杨小峰、方建江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定：2 01 0年9月1 7日，缙云县建设局发布《缙云县大河西地块规划设计条件（公示稿）》，9月30日缙云县建设局发布缙规条(2010) 02号《缙云县大河西地块规划设计条件》，就该地块的用地面积、容积率、适建建筑类型、地下空间利用、人防要求等作出说明，其中1 2、地下空间利用：本地块内允许建一层地下室，……地下室仅作为地下停车位、设备用房和人防使用，不单独办理产权，但可以附属于地上房屋进行产权登记。此后，被告某某公司取得该块的经营权，工程项目名称为缙云县阳光城。2 01 1年1 1月8日，缙云县人民防空办公室审核同意被告的地下室人防设计工程，核定防空地下室5426.48平方米，普通地下室7753.55平方米。2 0 1 1年1 1月1 0日，缙云县建设局向被告颁发了《建设工程规划许可证》，该许可证载明有附图及附件名称，附图加盖了缙云县建设局公章，附图中有案涉附属用房的工程规划。2011年12月30日，被告取得缙云县建设局颁发的《建设工程施工许可证》。2 01 3年1月1 8日，被告取得缙云县住房和城乡建设局颁发的信许字( 2013)第1号《商品房预售证》，载明阳光城商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准。被~告印制张贴了阳光城价格表，该表载明房号、建筑面积、住宅单价、住宅总价、附属房号、附属用房总价、合计总价等内容，供各购房人挑选。2 0 1 3年1月2 6日，原、被告签订了《认购协议书》。2 01 3年4月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告胡某某购买阳光城8幢6 01室住宅一套，合同第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠予、出租合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。合同附件三约定：“阳光城附属用房9 1号，总价款为1 8 0 00 0元；阳光城附属用房2 7 6号，总价款为7 8 4 0 0元’’。合同中约定的附属用房9 1号即为车位，附属用房2 7 6号即为储藏室。合同第七条约定：总房款（包括住宅、，附属用房）为人民币1694979.2元，买受人于2 0 1 3年4月6日前付清。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2 0 1 4年1 2月3 0日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，……。第十条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理，1、逾期不超过9 0日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，2、逾期超过9 0日后，关受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3 0天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付买受人要求继续履行合同的，合定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件的异议权；2、买受人自通知的时间届满次日起3 0日内仍不接收房屋，应自届满次日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定支付了房屋总价款1694979.2元。2 01 4年1 2月1 6日，缙云县住房和城乡建设局向被告颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认阳光城项目具备竣工规划确认条件，确认阳光城建设规模为地上42992. 38平方米，地卞1318 0.03平方米。2 01 4年1 2月2 6日，该工程通过竣工验收。1 2月3 0日，缙云县建设局办理了工程竣工验收备案，出具了竣工验收备案表。同日，被告向原告邮寄了交房通知书。原告在办理交接手续时认为被告交付的9 1号车位根本没有达到有关小型车位的强制性标准，故拒绝办理交房手续。此后，部分业主进行信访，缙云县建设局就信访问题作出了信访答复，明确阳光城项目的地下室、绿化、架空层、入户花园、地上停车位、公共楼梯等符合审批要求，整体工程质量已通过验收，如个别质量缺陷可直接向被告反映问题。2015年9月17日，经双方当事人现场丈量，原告所购的91号车位目前划线宽度为2.4米，90号、91号、92号为三连体车位，车位一面靠墙，三车位的横向总宽度为7. 125米。

原审法院认为：双方的主要争议焦点有：一、双方在签订商品房买卖合同过程中，是否存在重大误解，违背真实意思的情形。原审法院认为，按照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第7 1条的规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。被告通过张贴价目表的方式将阳光城住宅用房与附属用房等以搭配销售的方式公之于众，被告明确不予分割销售，原告如果充分履行自己的审慎义务，可以以规划设计图纸审查附属用房的基本面积，原告选定商品房后，如对搭配销售的附属用房不同意购买，完全可以自主决定拒绝签订房屋买卖合同。且原告未能提供证据证明被告采取胁迫、欺诈等手段迫使原告在违背真实意思的情形下签订合同，无法证明自己在签订合同过程中的意思表示不真实，故原告诉称在违背真实意思且存在重大误解的情况下购买附属用房缺乏依据，原审法院不予支持。二、搭配销售的情形是否属于可撤销的民事行为，其法律依据为《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定  “经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”而该法第二条第二款、第三款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。本法所称经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人。”原审法院认为该规定是对不正当竞争行为主体范围的限定，同时又是对《反不正当竞争法》调整范围的规定，原告显然不是该法所称的其他经营者，故原告该主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。三、被告交付的车位是否达到国家有关小型车位的强制性标准，能否正常使用。中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》4.1.4规定：汽车库内汽车与汽车、墙、柱、护栏之间的净距应符合表4.1.4的规定。该表小型汽车一栏规定汽车间横向净距0.6米，汽车与柱间净距0.3米，汽车与墙、护栏及其他构筑物间横向净距0.6米。案涉车位经现场勘察，9 0号、91号、92号为三连体车位，车位一面靠墙，三连体车位的横向总宽度为7. 125米，按行业标准计算，柱与汽车的横向净距为0.3米、汽车与汽车、汽车与墙的横向净距为0.6米，该三连体车位的标准横向宽度应为7.5米，故原告提出车位不符合行业标准的主张，原审法院予以采纳。四、原告主张行使撤销权是否超过一年的除斥期间。被告认为原、被告于2 01 3年4月6日签订合同，而原告于2 01 5年3月2 9日提起诉讼，已经超过法律规定的撤销权一年期限，其撤销权已消灭。原审法院认为，原、被告于2 01 3年4月6日签订合同，其标的物应当符合国家标准或行业标准的意思表示双方均应当明确，原告有充分的理由相信被告出售的停车位符合行业标准，但在2 01 4年1 2月3 0日交接过程中，原告才知道被告移交的车位不符合行业标准，原告在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内依法可以行使撤销权，故对被告的该抗辩不予采纳。综上，原审法院认为，原、被告双方在意恩表示真实的情形下签订的商品房买卖合同应认定有效，双方均应履行合同。原告基于市场行情就附属用房（储藏室）的价款已与被告达成一致，无法证明双方约定附属用房的单价应为套房单价的一半，故原告要求撤销买卖2 7 6号附属用房（储藏室）条款之诉，缺乏法律依据，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：质量要求不朗确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。案涉车位有行业标准，双方当事人应当按照行业标准履行。被告交付的车位不符合行业标准，故原告要求撤销买卖9 1号附属用房（车位）的条款、返还款项并支付利息的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。针对反诉原告的诉讼请求，原审法院认为：在房屋交接过程中，反诉被告就停车位问题提出质量异议，但反诉原告未能与反诉被告进行沟通协调，就停车位事项给反诉被告合理的解决方案，致使反诉被告拒绝收房，反诉原告履行合同不符合行业标准，应承担相应的责任，故对反诉原告的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销原、被告于2 01 3年4月6日签订的《商品房买卖合同》附件三“阳光城”附属用房9 1号，该附属用房总价款为1 80 0 0 0元”的条款；二、被告某某房地产投资集团有限公司返还原告胡某某购买9 1号附属用房款1 8 0 00 0元，并支付从2 01 3年4月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至款付清日止，款限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告胡某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告某某房地产投资集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5 6 7 8元，由原告胡某某负担1 7 2 3元，被告某某房地产投资集团有限公司负担39 5 5无；反诉案件受理费1 7 8元，由反诉原告某某房地产投资集团有限公司负担。

宣判后，胡某某、某某公司均不服，分别向本院提起上诉。

胡某某上诉称：一、一审法院在认定涉案的27 6号储藏室是否经规划设计和规划核实确认时，混淆设备用房和储藏室两个概念，导致认定事实错误。缙云县建设局发布的缙规条(2010) 02号《缙云县大河西块规划设计条件》第12条规定，地下室仅作为地下停车位，设备用房和人防使用，不单独办理产权，但可附属于地上房屋进行产权登记。设备用房在建筑行业中特指变配电室、水泵房、水箱间、建筑智能化系统设备用房等。设备用房与储藏室是两个不同概念，从《缙云县大河西块规划设计条件》第11条“本地块沿街商住楼住宅底层高小于2.2米的架空层（不计建筑面积和建筑层次），仅作技术设备空间或储藏室……”中可以具体看出设备空间（设备用房）与储藏室是两个不同概念。地下室设计储藏室不符合《缙云县大河西块规划设计条件》设计规定，如果其他审批文件与公示的规划不一致，应该以向社会公示的设计规定为准。二、案涉的2 7 6号储藏室不符合公示的设计条件，没有取得预售许可，依法不能买卖。一审法院认定案涉的2 7 6号储藏室是否经过主管部门预售许可时，根据主管部门对不计算容积率指标的地下附属用房不发放预售许可的答复，继而认定被上诉人销售2 7 6号储藏室行为没有违反主管部门的相关规定。一审法院对上述事实存在认定事卖和适用法律错误。三、双方在签平、搭售、违背真实意思的情形，以致出现了天价的附属用房。（一）从上诉人提供的被上诉人在售房时张贴的价目表可以证实：上诉人若要购买阳光城的房子，则必须购买被上诉人指定的附属用房，被上诉人出售商品房存在搭售行为。（二）《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第十一条“商品房经营者应当制作价格手册或价目表，对所销售的车库（车位）或辅房实行明码标价。价格手册、价目表（样式见附件3）应标明以下内容：车库（车位）或辅房编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限、销售状态等。’’根据该规定，案涉《商品房买卖合同》附件三关于2 7 6号附属用房（储藏室）买卖条款应包含辅房编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限、销售状态等信息，而实际中合同附件三只列明“阳光城附属用房27 6号，该附属用房总价款为7 84 0 0元”。被上诉人故意隐瞒了储藏室附属用房的具体情况：不能停放摩托车、电瓶车、自行车、层高、面积、单价等信息，被上诉人某某公司存在明显的欺诈行为。（三）对比丽水市其他同等小区的储藏室，一般能停放摩托车、电瓶车、自行车等。若知道案涉2 7 6号储藏室的层高、面积、单价等信息，以及了解其不能停放摩托车、电瓶车、自行车，上诉人不可能花7 8 4 0 0元高价购买完全没有使用价值的储藏室。对于是否告知上诉人关于27 6号储藏室的具体情况这一事实，应当由被上诉人承担该事实的证明责任。（四）被上诉人在合同中故意只约定了附属用房总价款，隐瞒面积、规格、位置。被上诉人事后在附属用房面积大小、规格、位置等方面全部随意性割划。经法院组织双方当事人丈量，另一个上诉人应燕的附属用房5. 13平方米，总价款为9 2 06 0元，单价约1 8 0 0 0元／平方米。试想，如果交付时，被上诉人交给上诉人1平方米，那么单价就是9 0000元／平方米，有的业主的单价是3 5 0 0 0元／平方米，有的业主是9 0 0 0元／平方米。双方在签订本案的2 7 6号附属用房买卖过程中明显违反公平、等价有偿原则，显失公平。四、由于被上诉人过错导致案涉附属用房买卖条款约定过于简单，双方本应该对案涉的附属用房进行协商补充协议，一审法院也理应亲自到现场查看以及主持双方进行协商补充协议。根据《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。一审时，双方没有对附属用房买卖条款进行补充约定，一审法院理应亲自到现场查看附属用房以及主持双方进行协商补充协议。双方未达成补充协议时，一审法院应根据丽水市商品房附属用房买卖的交易习惯确认案涉附属用房的价格、应有的用途等。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求贵院依法查明事实，撤销原判或者发回重审。

某某公司答辩称：一、关于案涉储藏室建设的合法性问题。答辩人依法取得缙云县城新区大河西地块土地使用权，在该地块上依法投资开发建设“阳光城”项目，编制的规划建筑方案报请缙云县人民政府同意，制作的施工图纸报经建设规划主管部门核准，依法取得相关审批许可，并严格按设计施工图施工建设。案涉地下储藏室在施工图中明确标明，且竣工完成后也依法经规划建设主管部门规划核实确认。因此“阳光城”楼盘地下储藏室建设完全合法，一审法院对此认定事实清楚正确，上诉人对此的指责不符事实，不能成立。二、关于案涉储藏室的销售。案涉储藏室在答辩人向建设主管部门上报的预售方案中有明确的上报，因案涉储藏室不计算容积率，故主管部门在预售许可证中不予标示是惯常做法，不违反法律规定。且上诉人一审诉请是基于认为自己在违背真实意思且存在重大误解的情况下签订合同，并据此请求撤销合同，故一审法院不存在此间题的认定事实和适用法律错误问题。三、答辩人与上诉人之间的《商品房买卖合同》完全是双方自愿签订，是双方的真实意思表示，根本不存在所谓的“欺诈、显失公平”等指责的情形。四、上诉人上诉称的一审法院应主持双方进行协商补充协议的说法更不成立。当事人意思自治是合同法的基本原则。在上诉人一审诉请撤销合同的请求前提下反而要一审法院“应主持双方协商补充协议’’，既是将不具备的法定义务强加于法院，也与上诉人本身的诉请主张相牙盾。这一上诉指责当然不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。

某某公司上诉称：一、一审判决适用法律错误。一审判决“本院认为”部分，对争议焦点第一项，即“双方在签订商品房买卖合同过程中，是否存在重大误解，违背真实意思的情形”，认定本案条款不存在重大误解，违背真实意思的情形；对争议焦点第二项“搭配销售的情形是否属于可撤销的民事行为”，也予以否认。这是正确的，即不符合《合同法》5 4条规定的撤销条件。但一审判决主文第一条却用了“撤销”本案争议条款，与法不符。一审判决“本院认为’’部分，对争议焦点第三项认为，上诉人交付的车位不符合“行业标准”，以此为判决撤销争议条款的理由，但是商品质量的问题，不是合同撤销的法定事由。二、一审认定事实不清。一审判决“本院认为’’部分，对争议焦点第三项认为，上诉人交付的车位不符合行业标准，这一认定是错误的，上诉人交付的车位符合行业标准。首先，JGJ100-98是一个行业标准，并非国家标准，更非“强制性标准”。根据《标准化法》第七条规定“国家标准、行业标准分为强制标准和推荐性标准。保障人体健康，人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制标准，其他标准是推荐性标准。”显然，JGJ100-98不涉及人体健康，人身、财产安全，没有法律、行政法规规定强制执行，属于推荐牲标准。同时，《标准化法》第十四条规定“推荐性标准，国家鼓励企业自愿采用’’。并非强制采用。其次，从JGJ100-98的内容看，该标准也是推荐性标准。附录A中A.0.1中，第2项表述：表示严格，在正常情况下均应这样做的，采用“应”；第3项表述：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做，采用“可”。具体到4.1.1中的表述，公用汽车库中汽车设计车型的外廓尺寸“可”按表4.1.1的规定采用，表4.1.1罗列了微型车、小型车等车型的参考尺寸。可见，JGJ100-98中的参数并非完全强制性参数，只是在条件许可时，可以采用该标准。并且，JGJ100-98有多种车型的参数，为何一定要适用小型车参数，并无依据。再次，案涉一个车位，一审却按三个车位的宽度来作为审查的标准，没有依据。即便按一审认定方法，将三个车位的宽度核定为7.5米，而实际宽度为7. 125米，则误差仅为0. 375米，具体到其中一个车位，误差仅为0.125米，即误差仅为12.5厘米，对一个2.4米宽的车位而言，完全在合理的范围之内，不影响车辆进出，符合行业标准。总之，JGJ100-98是个推荐性标准，并非必须严格遵照，且应当允许有合理误差，否则，行政机关不会颁发相关的《建设工程规划许可证》，且验收合格。上诉人交付的车位符合行业标准，并非一审认定的“不符合行业标准”。三、上诉人交付的车位符合法定要求。涉案车位取得有关部门的《建设工程规划许可证》、《建设工翟施工许可证》，且经竣工验收合格，完全符合要求。《城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设。这是一个效力性强制性规定，开发商必须按照执行。规划部门出具的工程规划，必须按图施工建造，其效力是法定的，车位符合法定要求。反推可知，正是因为符合相应标准，行政机关才予审批。四、签订合同前，所有车位的信息均已产生并经规划部门批准，上诉人是按已确定的规划状态出售车位，并不存在质量约定不明。2 01 1年1 1月1 0日，缙云县建设局颁发了《建设工程规划许可证》，该许可证载明有附图及附件名称，加盖了缙云县建设局公章，附图中有涉案车位的工程规划。2011年12月30日，缙云县建设局颁发《建设工程施工许可证》。这些均是公开的信息，被上诉人如果充分履行自己的审慎义务，完全可以从规划许可附图审查涉案车位的尺寸，并不存在质量约定不明的情况。五、撤销权已过一年的除斥期间。签订合同之前，车位的规划性状已经明确并经相关部门备案，被上诉人完全可以查询。被上诉人自签订合同之日就应当知道，而撤销权的提起距合同签订之日，已过一年，巳无权行使撤销权。六、被上诉人未收房事实清楚。2 01 3年4月6日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，由被上诉人向上诉人购买上诉人开发的位于缙云县城新区大河西地块“阳光城”8-6 01室商品房和9 1号车位、2 7 6号附属用房，总房价1694979. 20元。合同第十二条明确约定了由于买受人原因，未能按期交付的处理办法。阻光城楼盘于2 01 4年1 2月竣工验收，上诉人于2 01 4年1 2月3 0日向被上诉人送达了交房通知书，通知了房屋交付时间和其他事项。但被上诉人在收到交房通知后并未依通知时间接收房屋。七、被上诉人的行为应依合同约定承担违约金支付责任。合同第十二条明确约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件异议；2、买受人自通知的时间届满次日起3 0日内仍不接收房屋，应自届满日起按总房一价的日万分之一向出卖人支付违约金。”现被上诉人收到了上诉人的交房通知，又确未按通知时间接收房屋，显然已符合合同约定的由其支付违约金的条件，应依约向上诉人支付违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原判第一、二、四项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支付上诉人的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

胡某某答辩称：一、某某公司向答辩人交付的车位不符合我国行业标准的规定，事实清楚，证据充分。（一）《汽车库建筑设计规范》丁GJl0 0-9 8系经原建设部批准施行的行业标准。根据《中华人民共和国标准化法》第二条的规定，制定标准，是为了统一技术要求。无论《汽车库建筑设计规范》丁GJ100-98是强制性标准还是推荐性标准，都应当认定为双方在签订《商品房买卖合同》的过程中默认的标准，是某某公司在履行≮商品房买卖合同>）的过程中应当遵循、采纳的技术标准，否则，作为卖方的某某公司更应当在签订合同时明确注明其所出卖的车位具体是依据什么标准，长、宽、高等为多少。反之，若如某某公司在上诉状中所说，企业可自愿采用，如某某公司在履行合同的过程中向业主提供1 0厘米宽的车位，业主是否也必须接受。“企业自愿采用”的前提，是双方在合同中已明确对车位的技术标注做出了不同于行业标准的约定，在未约定的情况下，应当适用行业标准。（二）就《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98的内容看，虽然在4.1.1中的表述，公用汽车库中汽车设计车型的外廓尺寸“可”按表4.1.1的规定采取，但该表中的数据应当是各种类型车辆的较为普遍的合理的外轮廓，实践中，也许有的车辆外轮廓比该表的参考尺寸要大，也许有的要小，但不可能根据每辆车的具体尺寸来具体设计车位，统一的标注也就成为必要。而4.1.4中的表述，为汽车库内汽车与汽车、墙、柱、护栏之间的最小净距“应”符合表4.1.4的规定。4.1.2中的表述为，汽车库内停车方式应排列紧凑、通道短捷、出入迅速、保证安全和与柱网相协调，并“应’’满足一次进出停车位要求。且该标准1.0.1表述为“为了适应城市建设发展需要，使汽车库建筑设计符合使用、安全、卫生等基本要求，制定本规范”，某某公司提供的车位若连基本的使用功能都不能满足，业主方也不可能购买该车位。（三）关于案涉一个车位；一审却按三个车位的宽度来作为审查的标注问题。对于两个或者三个连在一起的车位，其是否符合标准均是按照整体的宽度来计算的，我方是咨询了专业人员以后才明确应计算整体车位宽度。因为，车位不同于车库，若车位整体宽度合格，对于某某公司而言，只需将车位线重新画过即可，而一旦整体宽度不合格，就可能采用此法。且，车位之间是相互借用空间的（比如停车的时候、开车门的时候），虽然从车位线上看，一个车位是合格的，但相邻车位过窄，也必定影响本车位的使用，因此，连着的车位不应当只看一个车位的宽度，而应当计算整体宽度，否者，就应当将车位线视为墙面，在车位宽度基础上，再加0.3米的宽度。二、某某公司交付的车位不符合前述行业标准，即应当认定为不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。（一）车辆的参考尺寸，有微型车、小型车、轻型车、中型车、大型车等，答辩人未主张适用中型车、大型车的标准，也不认同适用微型车位的标准。因为，根据实践出发，大多数家庭用车均为小型车或者轻型车，而答辩人购买的商品房是家用住房，适用小型车位的标准，应该是最符合当事人签订合同时的真实意思表示。（二）某某公司交付的车位应当符合《汽车库建筑设计规范》关于小型车位的标准。根据我国《合同法》第六十二的规定，“当事人就合同内容约定不明确的，若质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行”。而某某公司交付的车位已经明确不符合前述行业标准，应当认定为不符合合同约定。（三）针对土诉人提出被上诉人为现房交付，不存在质量约定不明的问题。虽然是现房交付，但双方签订合同时，上诉人某某公司并未明确告知案涉车位系小型车位或微型车位，在没有实际测量的情况下，被上诉人胡某某不可能明确知道案涉车位不符合我国小型车位的行业标准。且除非实际使用，要不然很难发现几厘米的误差。且已经为现房交付，上诉人更应该在合同附件三中对于案涉车位的具体情况予以明确，具体长度、宽度等为多少，更何况案涉车位也是属于搭配销售的情况。三、被答辩人某某公司交付的车位无论是否取得有关部门的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，也无论是否竣工验收合同，都不应当作为案涉车位是否符合行业标准、是否符合合同约定的依据，其所涉及的是不同层面的法律关系。取得《建设工程规划许可证》等，系某某公司作为开发商，根据我国《城乡规划法》的规定，所必须履行的一项法定强制性义务，是必须履行的行政许可手续。而向答辩人交付符合合同约定的车位，系某某公司作为合同相对方的一项合同义务。两者是不同的法律概念，前者是后者的必要条件，而非充分条件。四、答辩人与被答辩人某某公司是否已就案涉车位质量约定明确，应当看双方签订的《商品房买卖合同》的约定。（一）合同具体条款约定不明，根据相关规定，具体条款应当规定。具体看双方签订的《商品房买卖合同》，第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其值物业的，有车位的编号和总价款，而未注明具体宽度、长度等，也没有图示，如此重要的信息的未明确，又何来质量约定明确。而《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第十一条“商品房经营者应当制作价格手册或价目表，对所销售的车库（车位）或辅房实行明码标价。价格手册、价目表（样式见附件3）应标明以下内容：车库（车位）或辅房编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限、销售状态等。’’而对比本案合同条款，答辩人作为买方，不可能根据该合同条款明确车位的具体情况。（二）许可证附图并未作为合同附件，某某公司在签订《商品房买卖合同》时，也未就具体的车位图示向答辩人具体介绍。且是否已向答辩人告知，应当由某某公司承担证明责任。五、答辩入主张的撤销权未过一年的除斥期间。虽然双方签订合同的时间距离答辩人一审起诉的时间确实已超过一年，但某某公司交付的车位不符合我国行业标准的规定这一事实，答辩人系在2 01 4年1 2月3 0日在办理房屋交接手续的过程中才知道，因此答辩人是在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，未过一年的除斥期间。六、被答辩人某某公司在签订合同的过程中，存在搭配销售、欺诈交易的行为，一审法院对此不予认定，致使怍出的判决没有法律依据。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第6 7条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。某某公司的行为完全符合该规定。在签订合同时，某某公司明知车位要写明编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限等主要内容，利用消费者不懂商品房销售专业知识的情况下，故意只写编号、总价两个指标，故意隐瞒了面积、计价单位、单价等重要情况，诱使答辩人在违背真实意思的情况下，签订合同。某某公司欺诈行为所造成的后果是：车位大小随意由某某公司决定，相同的面积，本来只能是二个车位，某某公司却分为三个车位卖给答辩人，完全违背了诚实信用、公平交易原则。答辩人认为，原审判决虽然判决撤销车位销售合同条款，但没有认定某某公司的行为存在欺诈，在认定事实和适用法律上是错误的。七、被答辩人交付的商品房，存在严重漏水、墙体不牢固等质量问题。对此，缙云县建设工程质量监督站出具了一份《工程质量投诉处理意见书》，但某某公司并未就此问题于答辩人进行沟通协商，就渗水现象给答辩人予以合理的解决方案。八、被答辩人提供的交房手续不符合规定及合同约定。根据我国《商品房销售管理办法》的规定，开发商在销售商品房时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期“交房责任由出卖人承担”。但本案中，某某公司在交房时并未向答辩人提供上述证书，买受人有权拒绝交接。九、答辩人对房屋质量及部分合同条款约定存在纠纷，并已书面通知被答辩人。由于存有纠纷，答辩人已于2 01 5年1月份集体向某某公司送达了《拒收通知书》，要求某某公司就相关问题给予答复并解决，但某某公司一直未予以答复。十、被答辩人将原规划条件中明确的架空层改造成储藏室，将部分地下空间也建成储藏室，严重侵害了答辩人作为小区业主的利益。《缙云县大河西地块规划设计条件》第二条第11点明确“架空层设置：本地块沿街商住楼住宅底层可设层高小于2.2米的架空层（不计建筑面积和建筑层次），仅作为技术设备空间或储藏室，……地块内除沿街商住楼外，其余建筑底层必须设置向小区公众开放的架空层’’，第12点明确“地下室仅作为地下停车位、设备用房及人防使用”，但实际上，前述规划条件中所述架空层，很多已被被上诉人改造成储藏室，地下也设置了很多储藏室。而该设计条件系2 01 5年1月2 7日，缙云县住房和城乡建设局在给小区业主的《政府信息公开告知书》的附件。作为小区业主，答辩人宥理由认为，某某公司损害了小区业主利益，在此间题解决之前，有权拒收房屋。十一、被答辩人在宣传册中明确诸多房屋应有入户小花园，但实际并没有。且答辩人认为，整个阳光城小区的消防设施、容积率、绿化率等均屋的早晚而造成任何损失。且，本合同系某某公司制定的格式合同，其关于预期收房违约金的约定，有违答辩人的真实意思，也损害了答辩人的合法权益，排除了答辩人作为买方自由选择时间收房的权利，应当认定为无效。综上，请求驳回某某公司的上诉，支持答辩人的原审诉讼请求。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：一、是否应撤销双方关于阳光城2 7 6号附属用房买卖的合同条款。

缙云县住房和城乡建设局在回复原审法院的函中，已经明确其根据缙规条(2010) 02号规划条件及其他相关资料，对地下室附属用房进行了审定、许可，并办理了《建设工程规划许可证》，由此，案涉附属用房已经经过规划设计和规划许可，并符合相关部门的审批要求。附属用房并非专业特定概念，一般指配套用房，地下室、车库、储藏室、设备用房等都属于附属用房。案涉附属用房在规划许可证的附图上所标明的名称为“戊类储藏室’’，可见，虽然在《缙云县大河西块规划设计条件》中规定：“地下室仅作为地下停车位、设备用房及人防使用”，但在相关部门进行审定、许可时，仍然可以作为储藏室进行规划许可，足以说明上述概念和用途存在交叉，只要符合条件，设备用房也可以作为储藏室进行使用，并且也不会对案渉附属用房的使用功能造成妨碍。胡某某称设备用房不同于储藏室，案涉附属用房不符合《缙云县大河西块规划设计条件》的规定，缺乏依据，本院不予支持。

缙云县住房和城乡建设局在回复原审法院的函中，明确地下室附属用房不发放预售许可证，且案涉2 7 6号附属用房系住宅的从物，无预售许可证并不影响其买卖条款的效力。胡某某称案涉附属用房无预售许可，依法不能买卖，缺乏法律依据，本院不予支持。

双方在签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定该附属用房的总价款为7 8 4 0 0元，但对该附属用房的面积、单价、高度等状况未进行约定，应视为双方就案涉附属用房的计价方式约定为按套计算，该约定的交易方式和计价办法不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。附属用房作为住宅的从物，某某公司以搭配销售的方式进行出售，并未侵犯胡某某作为消费者自主选择的权利，胡某某也未举证证明该种销售方式违背了其真实意愿。胡某某作为完全民事行为能力人在签订合同时应当能够预见到，在附属用房的面积、单价、通道宽度等状况未进行约定的情况下进行买卖，可能存在的交易风险，仍然与某某公司选择按套计价的方式进行交易，应承担由此产生的后果。从双方的合同及庭审陈述来看，胡某某主张附属用房不能停放摩托车、电瓶车、自行车，实际上是认为附属用房外的通道不便于摩扦车、电瓶车、自行车通行，但并末提供证据证明双方就附属用房外的通道应便于摩托车、电瓶车、自行车通行存在特别约定，即使附属用房外的通道较本地同等小区稍狭窄，也不足以使双方签订的附属用房买卖合同目的不能实现而构成根本违约。故，胡某某称双方在签订合同过程中，明显存在欺诈、显失公平、违背真实意思的情况，理由不能成立，本院不予支持。综上，胡某某要求撤销双方关于阳光城2 7 6号附属用房的合同条款，不符合法律规定，不予支持。

二、是否应撤销双方关于车位买卖的合同条款。

双方在合同中未对车位的相关参数进行约定。根据法律规定，双方就质量要求没有约定或者约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行。《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）虽非强制性标准，但在双方合同对车位参数没有约定或约定不明确的情况下，仍然可以作为确定双方合同履行的依据。原审法院按照一般家庭使用标准采用小型汽车的参数，结合实地测量情况，认定案渉车位不符合行业标准，并无不当。双方之间系合同纠纷，相关部门对某某公司的规划许可系行政管理的范畴，故某某公司提供的车位即使符合建设工程规划许可和建设工程施工许可的要求，但仍不能免除其向胡某某提供符合行业标准的车位的合同义务。由于胡某某认为某某公司至少应当提供不低于行业标准的车位，而某某公司则认为其仅需提供经过相关部门建设工程规划许可和建设工程施工许可的车位即可，双方对车位的合同条款存在重大误解，原审法院对胡某某要求撤销车位的合同条款、返还款项并支付利息的请求予以支持，并无不当。某某公司认为商品质量的问题，不是合同撤销的法定事由，缺乏依据，本院不予支持。撤销权的除斥期间起算时间，应自胡某某知道或者应当知道撤销事由之日起算，根据已查明的事实，胡某某在2 0 1 4年1 2月3 0日交接的过程中，才知道某某公司提供的车位不符合行业标准。故胡某某行使撤销权的期间并未超过，某某公司称胡某某行使撤销权的除斥期间已超过，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

三、胡某某是否应向某某公司支付违约金。

由于某某公司提供的车位不符合行业标准，胡某某拒绝接收，理由正当。在案涉27 6号附属用房的交接过程中，胡某某曾就房屋存在漏水、墙体不牢固等质量问题向某某公司提出异议，某某公司未给予妥善处理，致使胡某某拒绝收房。且胡某某已按约支付了房款，即使胡某某在收房过程中存在违约行为，也未对某某公司造成损失，原审法院对某某公司的反诉请求不予支持，并无不当。

综上，原申认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5 6 6 0元，由上诉人胡某某负担1 7 6 0元，由上诉人某某房地产投资集团有限公司负担3 9 0 0元。

本判决为终审判决。

审 判 长    聂伟杰

代理审判员    张  玲

代理审判员    毛向东

二〇一五年十二月二十一日

本件与原本核对无异

代 书记员    郑丽珍