二手房交易中的陷阱如何防范

二手房买卖常见陷阱

　　签约前，中介工作人员承诺将8.7万中介佣金优惠至5万。市民薛先生投诉道，他购买了普陀区上海家园的一套房产，交易日，该工作人员只承认固定合同约定的总房款2%作为佣金，其他约定均无效，收到全部佣金才办理过户手续。

　　无独有偶。家住虹口区的黄女士本计划为老人购置香港丽园小区一套住房，恰巧看到一套房屋房价低于市场价30万元左右，随即和第一位产权人王先生签订购房合同，并支付了100万元首付款。付款后，王先生的父亲作为公有产权人、阻止房屋交易。更让黄女士气愤的是，王先生以资金周转困难、拒还首付款。数次索要未果，黄女士无奈选择走司法途径。数月后，黄女士拿回首付款，发现类似房源的总价涨了60余万元。

　　二手房交易时，涉及金额较大、流程相对比较复杂；二手房交易方多为个人，买卖双方缺乏防范风险经验，容易产生纠纷。二手房交易环节中，究竟有哪些常见“陷阱”？

　　房屋信息或存“陷阱”。网络时代信息量非常大，真假房源信息充斥其中；一套房源在不同的门店有不同的价格，给市场带来干扰；房屋的债权债务问题，尤其一些明显低于市场价的房源，可能暗藏债权债务纠纷。

　　房屋权属暗藏玄机。一张产证上可能会有几个共有人，在实际交易时，有个别卖房者收取卖房定金，却未获得产权共有人的同意，导致交易不能进行、也不愿意退还定金。

　　贪小便宜带来大麻烦。以低房价避税，已经是二手房交易中的公开秘密。对于卖房者来说，网签备案的契约是房产和税务部门认可的，效力比双方私下约定的高。如果作低房价，交易中出现纠纷，卖房者只能按作低后的总价进行交易。同时，签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，则属于偷税行为，需承担相应的法律责任。签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。

　　违约责任不明确。虽然签订合同是格式条款，但是对于违约责任需要提前协商、约定好。部分买卖双方可能觉得由中介服务了，一些条款签订不够严密，轻信口头承诺或保证，还有些违约责任写的不严密或者不全。一旦发生违约，利益受损方维权相对比较困难。

　　原因

　　交易陷阱多为操作环节

　　买卖二手房，买卖双方要签订《商品房买卖合同》，为何还会出现那么多交易纠纷？对此，华燕房盟研究部方秀玲介绍道，容易出现交易问题的环节多为操作问题，因合同违约纠纷相对较少。

　　目前，《商品房买卖合同》对二手房交易的程序都非常规范，房屋详细信息，分期付款、付款对象、贷款、过户等程序也非常明确。然而，二手房交易时，存在很多细节并未列入合同，比如说，房屋共有产权人不同意卖房，房屋内的家具和电器并未按约定移交，房屋拖欠物业管理费……部分购房者没有相关经验，未将这些细节列入合同附件，可能就会影响房屋过户，给买房者带来经济损失。“上海的房价变化起伏较大，对于签约的合同尊重度不够，容易产生违约，合同方面的监管力度不够。”信义地产研究部分析师陈丽娜补充道。

　　值得一提的是，国内的二手房市场经纪人入行“门槛”低。少数经纪人为了促成房屋交易，可能会隐瞒房屋信息；经纪人或销售员发生违反职业道德的行为，相关的监管、惩罚措施也不力。

　　提醒

　　勿轻信口头承诺和保证

　　沪上多位二手房交易专家表示，签约前，购房者不要轻信口头承诺和保证，而应多方核实信息。首先，购房者要选择正规的房屋中介机构提供居间服务；通过居委会或物业公司了解房屋的基本信息或邻里关系；听取房屋出售人的陈述，查看其身份证、房产证、户口簿的原件，必要时到相关部门核实证件真伪；购房者可以去房屋所在区县房产交易中心核实房源真实性与产权清晰有无纠葛，核实房源挂牌面积真实性。

　　在签订购房合同时，需要警惕合同中的文字陷阱：将容易发生的问题与中介方及卖方在合同中约定清楚，要对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等进行全面考虑；商量好分期付款的方式、时间、付款对象、违约责任等；买卖双方的承诺和约定最好写入合同的附加条款，避免签订“阴阳合同”。

　　二手房交易持续时间长，手续相对较多。买卖双方签订购房合同后，还有很多过程没有完成，所以，买卖双方要注意保留每个环节的证据，包括自己履行义务的证据，同时要注意向中介索要正规交易发票。

　　举措

　　试点开设资金监管专户

　　“有关部门要加大监管力度。”中原地产研究部卢文曦建议道，二手房交易可以推出“一房一价备案制”。唯一一个地址房源对应唯一价格，进行网上备案了才可销售，避免虚假房源“吹高”房价。同时，有关部门还需重视房产经纪人的队伍建设，设立相关的准入考核机制。

　　在国外，买卖房屋大多由专业律师负责，能保证合同的公平、公正，防范房屋交易中的隐患和风险，这一经验值得借鉴。卢文曦建议道，二手房交易时，可邀请律师等专业人员参与全过程。

　　二手房交易最大的风险就是交易资金的安全。为了确保二手房交易资金监管，上海市房地产交易中心等部门牵头搭建了存量房交易资金监管平台，并率先在松江区试点。交易双方在签订二手房交易合同后，可直接前往松江区房地产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议；买方将购房资金转入上海市房地产交易资金管理有限公司在银行开设的资金监管专户，待交易双方完成产权转移后，再将监管的购房资金支付给卖方，保障交易资金安全。这一新举措有望防范与化解存量房交易结算资金的风险、保障存量房交易过程中买卖双方的利益，为二手房交易提供一个安全的环境。